中投出手英國！313億競購英國最大學生公寓集團

新年一開始，各路中資陸續出手英國好不熱鬧。

就在剛剛，國家隊也來了。

英倫投資客 （2020年1月14日）

獲悉，中國主權財富基金 中國投資有限責任公司（CIC，簡稱中投 ）

被英國媒體React News爆出，正在競購 英國最大學生公寓集團——

IQ學生公寓（IQ Student Accommodation, 簡稱IQ）。IQ學生公寓市值高達35億英鎊，約合人民幣313億。《React》：中國主權基金競購價值35億英鎊的英國學生公寓集團IQ



數據顯示（截至2017年12月31日），中投所掌管的資產總額為 9410億美元，在世界十大主權基金中排名第二，僅次於挪威主權基金。

目前中投在英國已經持有泰晤士水務、希思羅機場、英國國家電網天然氣業務的股份。



世界主權基金排名，中投位列第二

除了中投以外，還有三位機構投資者入圍了最後一輪競標，分別是美國私募基金 黑石、加拿大地產巨頭 Brookfield、美國房地產公司 Greystar。

下一輪競標將在今年2月底進行。

《金融時報》：黑石和Brookfield入局，爭奪英國學生公寓集團IQ



《彭博》： Brookfield 、 Greystar 爭搶英國學生公寓巨頭



據彭博報道，作為IQ第一大股東的美國投行 高盛（Goldman Sachs）除了在幫其尋找買家，還考慮把IQ放在倫敦證券交易所IPO。

不過，高盛的第一選擇還是將IQ直接出售，畢竟IPO需要的流程更多。

目前，高盛持有英國IQ學生公寓集團70%的股份，第二大股東英國慈善基金會Wellcome Trust持有28%的股份，第三大股東Greystar持有剩餘股份。



事實上，對剛剛被爆出入局競購的 中投來說，這是其自

2017年斥資 122.5億歐元收購歐洲物流集團Logicor 以來，時隔三年首次重返歐洲房地產市場。

2017年6月3日，中投（CIC）正式完成收購黑石旗下物流地產公司Logicor。該交易最終成交價為122.5億歐元（約合1078億人民幣）。這一交易是歐洲曆史上最大的地產交易，也是中國海外收購曆史上第四大交易。

Logicor總部位於英國倫敦，是歐洲最大的物流地產集團，在英國、德國、波蘭等地擁有大量倉庫資產。

據英媒分析，此次中投再次出手英國，盯上的學生公寓資產和物流地產一樣，具備和基礎設施相似的資產屬性，符合“一帶一路”投資的政策要求。

另外，考慮到近年來留學英國的中國學生大幅增加，自帶中國學生流量的中國資本自然不會放過如此優質的學生公寓資產。

英國最大學生公寓集團IQ

住過英國學生公寓的讀者，可能對IQ有所耳聞。



從市值上看，IQ是英國排名第一的學生公寓集團；即便從床位數量上看，IQ也僅次於Unite Students，排在第二位。



IQ旗下位於倫敦的學生公寓

據《金融時報》預估，IQ學生公寓集團旗下資產組合價值高達35億英鎊，且明年市值會進一步升高到40億英鎊。



官網顯示，IQ的學生公寓遍布英國27個城市，共有67棟學生公寓樓，持有近 2.8萬個床位。

此外，IQ還在持續擴張，未來將新增近4千個床位，對於現有的學生公寓，IQ還規劃了2100萬英鎊的年度翻新計劃。



IQ學生公寓分布圖

IQ目前旗下有83%的學生公寓位於羅素大學集團（Russell Group）所在的城市。





羅素大學集團共包括24所學校

在英國房價最高的倫敦，IQ持有至少14棟學生公寓大樓。



IQ在倫敦持有的學生公寓

從報表上看，IQ之所以受到中投和黑石等一眾投資者的青睞，主要來自於其強勁的現金流和資產升值能力。

據IQ2017-18年報披露，公司去年年收入高達

2億英鎊，對比前一年增長了29％。

在資產增值方麵，IQ總市值同比前一年增長了 34.6%，租金方麵則上漲了 4.7%。

IQ極其漂亮的財報數據，完全碾壓了其它英國房地產資產在近兩年的投資表現，遠超包括寫字樓、酒店、聯合辦公空間等資產在內的地產類別。



供不應求的英國學生公寓

在財報中，我們留意到了一個相當亮眼的數據，IQ的學生公寓擁有高達 98%的入住率，僅有的空置期來自於暑假期間改作酒店用途時，極其短暫的空置。

這一數據反映出英國學生公寓的供不應求。

以倫敦為例，上一學年倫敦市政府統計在倫敦共有約30萬名學生，但在倫敦卻隻有82,500張學生公寓床位，比例為3:1。

這意味著三個倫敦留學生中，隻有一個人能住上學生公寓，其他兩個人則要到校外租房住。



除了供給端的嚴重短缺，需求端的強勁增長也進一步造成了供不應求。

最近英國麵臨脫歐，但其留學產業卻絲毫沒有受到影響，反而還因為脫歐後英鎊大跌導致

留學成本大大降低，刺激了更多國際學生來英留學。

事實上，會受到脫歐影響的歐盟學生隻是國際留學生中的少數 ，非歐盟學生才是英國留學的主力。

最新數據顯示，自從2016年脫歐公投以來，歐盟學生申請英國大學的數量穩步不前，甚至在英國大學的接受數量上出現了大幅下降。

對比之下，非歐盟國家學生近三年來增長勢頭非常迅猛。



英國大學申請者數量變化（紅色為非歐盟，藍色為歐盟，橙色為英國）

英國大學接受國際學生數量（深色為非歐盟，淺色為歐盟）

在所有非歐盟國家中，中國留英學生數量增長的最快。

英國高等教育統計局（HESA）的最新數據顯示，

目前已經有超過 11萬中國留學生在英國大學讀書，比歐盟所有國家留學生的總和還要多。



英國大學本科通用申請係統（UCAS）發布的最新數據也顯示：“ 2019年申請來英國讀本科的中國學生，同比去年 猛增了30%，達到了19,760人。”



除此之外，英國文化交流協會近期公布的最新留學數據也顯示：

在最近六年，中國大陸地區留學英國人數呈現出持續增加的趨勢。

2018年，英國對中國簽發了9.9萬個T4學生簽證，截止2019年9月底，英國簽發了119,697個T4簽證，與去年同期相比增長了21%。



事實上，最近中國留英學生數量之所以大增，除了英國教育自身的優勢，還有很大一部分原因是由於近期的國際局勢。

一方麵，美國在特朗普上台後逐漸收緊對中國學生的留學政策 ，讓英國一下成了最大的受益國。

另一方麵，香港事件導致不少香港本地學生、和原本計劃去香港讀書的內地學生，開始選擇學製類似的英國大學。



簡單總結來說，包括中國學生在內的非歐盟留學生的強勁增長，進一步增加了對英國學生公寓的需求，導致出租率居高不下，學生公寓租金水漲船高。

而這，也是黑石等美資財團這次出手IQ學生公寓集團的最主要原因。

英國學生公寓投資回報幾何？

數據顯示，近年來英國學生公寓租金每年平均上漲3%，因而受到英國本地基金和國際財團的強烈追捧。



圖為英國各地區學生公寓的租金回報率

上圖看出，越中心的地段投資回報率越低，但流動性更好，倫敦一區二區學生公寓的年租金回報率約為4.5-5%；英國二三線城市的學生公寓因為投資額較低，年租金回報率可以達到8%，甚至10%。

正是因為理想的投資回報率，過去2年裏，英國學生公寓市場的總投資額都超過了 100億英鎊，連續刷新曆史新高。



圖為英國學生公寓市場的四大投資來源

上圖顯示，英國學生公寓的資金主要來自於主權基金、私募基金、機構投資者、房地產投資信托等，其中海外投資者占了很大的比例。



英國學生公寓投資者按國籍排名

從排名上看，目前美國投資者對英國學生公寓的投資額排名第一，甚至超過了英國本土投資者，新加坡、中東、加拿大、中國香港投資者緊隨其後。

值得一提的是，在中投此番入局競購之前，中國投資者甚少

涉足英國學生公寓領域，即便中國留學生數量排名全英第一，也沒有把這個客戶端的優勢好好利用起來，確實非常可惜。

究其原因，學生公寓可能不太符合中國投資者（特別是中資開發商）快進快出的高周轉模式，加上由於國情原因國內缺乏本土學生公寓巨頭，剛走出來的投資者也還沒有走完初始階段的學習曲線，很難馬上進入到這樣的細分領域。

不過，這同時也說明 這個市場的潛力還沒有完全釋放，像中投這樣的中國投資者如果能夠成功入場，未來還能增加很多附加值，至少在中國留學生這端就能下不少功夫。