漁。簡說如何判斷投資價值和市場

在投資房產的前三年，我對投資理論完全不懂。隻知道買了個房，花了多少錢，每月能收多少錢支票，一年下來（付了地稅保險和維修後）有多少錢剩下，把破房子修好後值多少錢（這差價表示賺了---多少錢的增值）。

15年才開始看點兒投資方麵的書，有了點兒基本概念。記憶力比較好的老ID，可能還記得我剛上投坦時，僅有些實戰經驗，但理論基礎有限。雖然那時壇子裏很流行一句話：當地主隻需小學數學即可。我隻當玩笑話聽了。一直沒放棄積累和學習。

感覺自己一直在進步。在捋清所有基本概念及相互關係後，就如同武學中的打通任督二脈，融會貫通，看事件的本質就會越來越清晰和容易。這其實並不難，今天我就簡單捋一遍，隻要你能看懂並照著觀察，思考，分析，你自己就能判斷投資標的的價值及市場走向。未來我可能不再寫了。

投資=賺錢，賺錢=回報大於投入

房地產投資回報率（ROI) =（年淨租金收入/投資總額）X100%

年淨租金收入=租金 - 所有支出（還貸，地稅，保險，維修，管理，HOA，打官司，報稅軟件或會計師費...等等)

假如上邊這些看不懂的朋友，我建議努力工作掙錢或定投股市大盤。想學習房產投資就從看懂上邊這些開始，然後繼續看下去。

物業的價值（或說一個房/一棟房），就是由ROI，越高越值錢（指買賣這個物業時的價格越高）。

都很簡單吧。就幾個等式。如果等式的一邊改變，另一邊也會隨之改變（如果看不懂，請重讀一遍小學或初中數學課本）。

都看懂了？差不多了，數學知識就隻需要這些。

接下來，我們就需要學習並弄懂上述的每一項在什麽情況下會改變，為什麽改變。能讓它們改變的因素與它們之間的相關及程度，即：正相關，負相關，強相關，弱相關。

別被這些名詞嚇著，都非常簡單且容易理解。我用例子來解釋。

大家耳熟能詳的一句話：房價走勢由人口和收入決定。換句話說，就是人口/收入與房價正相關，且屬強相關。

再一句：利率要降了，房價要漲了。對，表示利率與房價負相關，利率跟房價也屬強相關。

時不時有人問：FED降息一碼兩碼，為何房貸利率沒咋降？這其實表示，FED降息跟房貸相關，但不是強相關，長期國債利率跟房貸才是強相關。FED跟長期國債屬正相關，但非強相關。

那麽，為何這兩年房貸降了1個點，而房價還跟著跌呢，它們之間不是強的負相關麽？好問題，現在我們回到上邊的等式。在“所有支出裏”，還貸隻是其中之一項（與利率強相關），而其它持房成本的增加超過了利率下降的數目，所以，房價就沒有上漲的動力。

如果這些都聽明白了，表示你完全有自己判斷的能力。如果你覺得自己不會，就學習，思考，關注經濟，關注政策，找出各種事件及與之對應的相關性，並把它們可能的影響放入整個公式中，然後，就是做加法減法，其影響多大（多大的砝碼），趨勢就在這些加法減法裏，當你能熟練地做各種加減法後，還能再進一步，去思考和推測這些因素的變數，怎麽變會帶來怎麽樣的結果。

基本就講完了。這並不是一門高深的學問。但我的感覺是它易學難精。

以前，當一個事件發生時，有些專家說好有些說壞，有人說正有人說負。你完全不知道為何會有這麽大的差異，不知聽誰的才對。從今天以後，你就不必隻看結論了，用你的所學所思去判斷。專家們可能立場完全不同（站在買與賣的對立立場），他們可能信息量不對等，可能對相關性所給出的砝碼不同，對所關注的因素（位置或角度）不同，等等，不一而足。

因為房地產local性很強，簡單地聽一個人的結論，而所說之人的實際情況可能與你的完全不同，甚至背道而離，盲目地聽，盲目地跟從，可能會把自己推進坑裏。

關心當地的房地產情況，知道本地的人口就業經濟變化。這些非常重要，大眾的收入高了，房價會上漲，租金會上漲，賴租的人會少。你說這些不關你的事，那我也無話可說。關心政策，這些會影響人口就業收入。關心利率，這不僅影響你的房貸，還會影響所有需要借貸的公司，那些公司有錢賺，才會擴大招工，賺得多了，才會提高工資，經濟就是這些的共同結果。我們做的雖是小生意，但誰都在這個社會中，相互影響著。

特此聲明，我非專業人員，全是自學自己理解，轉換成自己的語言，並不保證說得到位，也不保證都對。（所幸壇子裏有很多非常懂行的朋友，也歡迎指正，我特別希望得到指正，這才是進步的途徑）

另外，我打算在這兩周時間裏，寫三兩篇大家關心的，或有價值的文章。如果你特別希望我寫某個方麵，可提出來。