請教各位大佬

各位大神，新年快樂 ，可我實在快樂不起來。我不經常上來， 也不是個稱職房東。有個自住過的房出租。現在遇到麻煩。請教大神們。
我的租客是退伍軍人年輕夫婦帶一個2 歲女兒。12/18 發短信給我， 說他們身體不適， 在主臥室窗戶邊上還有主臥浴室裏有 mold。他們問，可不可以他們出錢做mold test。 我們晚上馬上回複約12/20 周日去看一下。需要做， 我們出錢做。我們去看過後， 沒有看到任何mold， 她都清理了，隻感覺2nd Bathroom ceiling 很多moisture。道聽途說很多抱怨mold 的麻煩。馬上約了certified 公司來test. 之前GPT searching 三家公司， 其中一家也是她選的。雙方都滿意。約好但下雨不能做， 最後是12/29 做得， 現在結果出來了， mold含量超標， 不適合居住。初步判斷是reef leaking。 馬上通知HOA， 隔天就有reef 公司人來看， 確實有漏， 鋪了雨布， 因為最近連續下雨。
我們今晚發了email offer 給租客。either 退這個月租金， 他們move out 他們自己住處， or我們找旅館讓他們暫住。同時找人來修。 我們先口頭溝通的時候， 他們說他們有地方去， 我還offer他們 deposit full refund。Jan rental full refunds.
問：
1）除了這些我們還需要做什麽給房客？
2）他們今後會不會因為身體緣故， 再告我們的可能性多大？
3）最後需要怎麽寫協議條款， 這樣以後不因此事再爭執
3）mold是漏雨造成的， HOA 說隻修外邊， 那裏麵的黴直接是漏雨造成的。怎麽和他們deal？
4） 我有沒有可能碰到敲詐的？
謝謝各位指導