實在沒法讀，改了格式。

投資公寓vs投資獨立房 的一點淺見  由Monkeyboy

來源: smlandlord 於 2022-01-02
 

  不少人投資地產都是從Single Family House(SFH)開始，買個房子，要麽自己管理（找房客，收租，趕人），維修自己動手，或安排Handyman和contractor。有的就是完全交給PM, 一切由PM包辦，特別是遠程地主，更沒法親曆親為。
買個房（個位數），付了Mortgage, Property Tax, Maintenance後, 就算自己管理，cash flow也沒法提供financial freedom。還得有一份工作，才能提供cash flow 得以養家糊口，或者提供更多資金，投資更多的地產。
這做地主到了一定規模後（七，八個），就到了十字路口了。這時候就是要好好問問自己，投資地產的目的是什麽。
1. 隔壁的張三，朋友中的李四，都買了投資房，我也跟著買了，就是留個投資房，沒啥其它想法。那就作為投資組合的一部分，好好經營，不想擴大了，擴大需要投入更多的資金，精力，又有相應的風險，到此為止，也是一個不錯的選擇。
2. 投資的目的就是為了financial freedom, do whatever I want to do, wherever, whenever with whomever。
3. 投資地產是為了成就更大的事業。
對於有2，3想法的人，就是真正在十字路口，而且必須選一條路走下去，走那條路，那條最適合?
如何投資和投資者本人的性格，經曆，對風險的承受有極大的關係，地產投資又和本地的市場有極大的關聯度。
投資者必須好好思索，甚至來一個靈魂拷問，你到底是一個什麽樣的投資者，對投資，到底追求什麽（現金流，資產增值，快速發展），你是什麽樣的投資理念，這隻有你自己能夠回答。
本地的地產市場如何，商業地產，住宅地產，這些，隻有你自己做調研，不在這個市場的人沒法回答
再有，你到底有多少資?這些可投資資產在你擁有的財富中的比例，如何到位，這些都是隻能是你自己提供答案的問題。
到底如何做，是在SFH和Commercial RE（包括MFH）之間做選擇了。
如何投資，是一個風險，收益，投資，產出，效率的綜合考量。那就看看SFH和MFH的一些特點。
下麵的分析純屬理論探討，不是投資建議，也絕不是為某?（某公司）背書。
1. Value Add的機會
SFH的估值是comparable sales, 和它本?產?cash flow的能?沒有關係。這就是為啥在California Bay Area, 在New Jersey， New York的一些地區，溫哥華，投資single family house, 是 negative cash flow的。隻能期望增值，那就必須在房價低?的時候買?，繼續朝裏填錢，不停的補negative cash flow這個窟窿，直到房價到位時，賣出套現。在房價大起大落的地區，這經常考驗投資者time market的能力，在逐浪時，不要被巨浪吞沒。
在租售比比較合理的地區，雖然不。。。，難度的操作，可是value提升的空間也有限。當然在特定地區，因為特殊原因，房價會突然上漲，如德州Houston，但是這很難預測，而且能源業也是明顯的boom and bust的cyclic business。這又需要time the market。
Commercial RE（如公寓樓群），是完全以cash flow來估值的。Negative Cash Flow的物業是賣不出去的。這就為savvy investor提供了非常好的機會。Buy the property 60-70 cents on the dollar，通過improvement, 改善tenant base，提??住率來提升value。這需要很強的Execution的能力，不是time the market的能力。
從Value Add的機會看，Commercial RE, 特別是apartment，機會更大。
2. MFH和SFH是不同的player
前?說了，Commercial RE可以有各種?法來提升他的value，?SFH總是受限於周圍同類房屋的售價。那是不是也可以買?那些破破爛爛，需要整修的SFH來提升價值呢？absolutely。但是找個400萬selling at 30% discount的apartment容易，還是找40個SFH each selling at 30% discount 容易？
這決定了Commercial RE的投資者更多的是professional level的投資者，投資效率對他們講，更加重要。
3，成本，效率 – 投資效率，管理效率
前麵講了400萬資?投資Apartment和投資40個SFH投資效率的區別。在地產投資中，買?物業隻是第?步，更重要的是管理經營。管理40個SFH的成本一定更高，效率一定不如一個apartment。
4. 風險
如果40個SFH在不同的city，那就沒有可?性了。如果在同?地區，40個SFH的風險diversification也有限，一個apartment好不了多少，不過這是以犧牲效率，增加成本為前提的。

有人說一個400萬的apartment交給一個PM管，如果PM不能視事，就會有經驗風險，這是似是而非的。一個400萬 apartment交給一個 PM和40個SFH交給一個PM管，風險不是一樣的嗎？那40個SFH交給20個PM管，是不是降低風險了？當然。那400萬的apartment在一個PM不能勝任時，就不能找另一個了？
風險和效率永遠是相輔相成的。重要的是在風險可以承受的範圍呢，找到有效的投資方式。
如果風險是ordinary，你的回報也就是ordinary，不會是extraordinary。
5. Finance and Title
如果物業不是現金買，需要貸款。如果是Single Family House，如果貸conventional loan，貸款銀行是不會讓你把title放在公司名下的，而且你必須為loan 擔保。有的non-recourse commercial loan是不需要貸款人個人擔保，物業抵押就可以了。SFH可以貸到30年固定利率，commercial loan多是浮動利率，很多是10 年的note，要有好的利率，很多要求2百萬以上。如果Commercial loan去投資SFH，是很不上算的。
MFH的投資效率，投資增長，對投資者能力要求和SFH很不一樣，稅務的計算又不一樣，離開具體的案例，具體的數字，空談投資風險，稅務，債務，是compare orange with apple，沒有任何意義。喜歡apple的人一定說apple好吃，喜歡orange的人一定說orange好吃，有道理嗎？有道理，有意義嗎？沒有任何意義。
到底是SFH, 還是MFH，因人而異。但是請記住，The less an investment requires your routine attention, the more value it presents. After all, you don’t invest to “buy yourself a job”。
 風險和效率永遠是相輔相成的。