廢墟裏的重生；最近一次BRRR，80%現金回報加可提取淨資產 $160,000+

 

一個嗑藥房主的慘劇，成了我撿漏的開端， 他花39萬現金買房（是靠保險理賠+賣毒品錢買下的），我卻靠它實現了80%現金回報。

有時候，投資房產就像撿垃圾。

2025年年初，我花了 $235,000 買了一套房。這是一套麵積達 3,300 平方英尺的大平層住宅，包含五間臥室，布局寬敞，結構完整，具備極強的出租潛力。

這套房 原本 $285,000（wholesaler加價後）

進去第一眼我差點退出來：

• 每個房間都是奇怪的顏色，像開了顏料派對；

• 屋主居然在家裏尿瓶子裏，因為早就斷水斷電；

• 屋裏燒過家具取暖，連煙味都混著尿騷；

• 車庫沒有門

• HOA 一年內開了 $5,500 罰款單！

換句話說，這房子就是個“人類行為藝術裝置”。

但我是認真的——我看上它的，是“骨架”：結構沒事，class A 小區

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談下來 $235,000，還砍掉了一筆隱藏地雷

最開始 wholesaler 報價是 $250K + $35K 中介費。我還價、談判、找漏洞，最後壓到 $235K 全包搞定。

產權公司竟然忘記關房時去付2024年房產稅和HOA罰款——後來我做貸款才發現有 lien，還好關房時escrow 裏留了 $25,000 兜底，險些翻車。

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$20,000 修出一套“新房”，租金 $3,850

修複重點就是“別花冤枉錢”：

• 除味 + 高溫消毒

• 全屋刷漆 + 部分換地板；窗戶玻璃

• 新電器

• 換車庫門；其他十幾個門 + 清潔到極致

總共花了 $20K 多一點。

月租 $3,850，淨現金流 $1,550. 

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數字	說明
總購入	$235,000
修複	$20,000
總現金投入	$25,000 左右（因refi回了錢）
當前估值	$410,000+
月租金	$3,850
月淨現金流	$1,500+
COC回報率	80%+
可提取淨資產	$160,000+

後續我還跟縣裏談了，把房產稅估值壓到 $290K，每年又省了快 $2,500。