前幾天回答網友提問時分享了一點出租房的心得。有幾個網友私信問關於租房合同設維修扣款條款。我把我合同裏關於這部分發在這裏，希望對大家有用。 這是我自己寫的放在條約裏的。也沒請律師看過。如果有朋友有任何改正建議，不甚感激。
............Tenant shall promptly notify Landlord of any damage or defect of the Premises. Landlord shall use best efforts to repair or replace any such damaged area, appliance or equipment within 72 hours of notification. If the owner does not response within 72 hours, the tenant may initiate the repair itself. The tenant needs to get approval from the landlord for any repairs exceeding $500. The tenant needs to provide the landlord receipt for reimbursement of repair cost. The tenant is responsible for routine minor repairs (drain clogging, broken bulbs, etc). The tenant must meet any maintenance and sanitation standards required by local housing codes. A tenant is financially responsible for any damages, including infestations by insects or other pests caused by acts or inactions of the tenant. The tenant shall have full responsibility for any repair/replacement cost for the damage caused by their misconduct. For each of the other repair/replacement, tenant shall be responsible for the first fifty dollars ($50.00). The Landlord shall be responsible for whatever the remaining cost of those repair/replacement.....
這裏有一些基於我個人經驗的建議，不一定完全適合你的情況，請謹慎參考：
- 我通常會將租金定得比市場價低5-10%，但對房客的選擇非常嚴格。因此，我很少需要更換房客。比市場價格便宜很容易留住好房客。
- 好的房客大致分兩種：一種是信用評分（credit score>700）非常高，他們按時支付房租，且一般會很好地維護房屋。缺點是通常1-3年後就會自己買房搬走。另一種房客的信用評分一般 （600-700)，但也按時交租，房屋維護質量可能不如第一種好。但這種房客基本會住非常長時間。我的一個已經12年了，就是這樣的。
- 選房客條件：a. 信譽報告一定仔細看。尤其信譽低的，要看是什麽原因低的。那種被驅逐過的，不交utility cost的啥的，堅決不用。但如果是由於貸款過高 （比如學生貸款），或者medical bill，或者離婚啥的，隻要有穩定的工作收入。我會考慮。我一般會要單位supervisor或者同事作為reference。b. 我也會看這個人的linkin, facebook作為參考。c. 我也會看銀行流水，要去提供過去半年的交房租的證據。e. 如果這方麵有疑慮，我就會要求提供其它方麵作為佐證。總之選人我會花比較多時間。f. 還有在這裏看朋友推薦的， 如果對方是律師，房地產agent，或者那種工作閑，事多的人盡量避免。我覺得有道理。
- 我所有的租賃合同裏都設有維修扣款條款（deductible），金額在50到150之間，不宜過高。金額太高可能會讓房客隱藏問題，但也要讓他們承擔一部分費用，以避免他們因為小問題頻繁找你。
- 房客提出任何問題時，一定要及時處理。這是建立良好關係的基礎。所有問題都要按章辦事，同時也要體現同理心。
- 我也有異地出租的房產，但我從來不通過中介更換房客。我的經驗是，找到一個好中介的可能性較低。我通常會讓現有的房客幫我展示房子，並與他們約定，如果他們幫我成功找到新租客，我會給予500到2000的現金獎勵。我發現這種方法非常有效，房客基本都很配合，通常在1-2周內就能簽訂新的租約。我通過這種方式還成功的賣掉過一個異地的房子。
- 我盡量讓所有房產的租約都在4月或5月底到期，因為我的經驗是，這段時間找新房客最容易。
- move in and move out walkthrough list 一定要做好，包括照相和視頻。
