算算帳：1031置換的用處並不大

投資房的1031置換，手續複雜不說，對新購置房屋也有各種要求：時間要求，價格要求，首付/貸款要求（不能有Boot）。

當然，1031會延遲交稅。但我算了下賬，覺得這方麵也沒啥大區別。

舉個例子：一個投資房，買價10萬；現在賣掉後，到手50萬（扣掉各種費用了）。也就是說，增值40萬。

為了簡單，先不考慮有貸款。

(1）不做1031的話，20%的稅率，稅後拿到現金42萬。全部定投大盤，省心省力。年回報假設10%，每年$42K。

(2) 做1031的話，50萬現金買另外一套投資房。租金淨收入（去掉各種支出）一年$15K，也就是3%。房子本身長期年增值5%（偏高了，其實曆史平均隻有不到4%）。總共每年回報8%，也就是$40K。

比較這兩種情況：

（1）年回報：都差不多$40K，都是稅前。

（2）管理成本：天上地下，完全不在一個檔次。

（3）1031置換的房子，還欠著8萬稅；以後還是要補。

 

要是考慮貸款，在現在的高利率環境下，1031置換，貸款數額不變，但是換成更高利率的貸款，會更虧。

現金流就別想了，不倒貼就不錯了。

當然，增值那塊也按比例增加。最終結果差不太多。