從美國地產經紀協會被迫妥協說起

在各方麵(包括法律、財務以及政府等各方麵)幾十年持續和強大的壓力下，曾經滴水不進的邪惡長期壟斷組織 - 美國地產經紀協會（NAR，National Association of Realtors），今天終於低頭，被迫做出讓步，願意對規則做出重大修改。

其中，最關鍵的一條是，從今年7月中旬起，不再強製賣家必須要付買家中介費，也就是說使買家中介費和賣家中介費完全獨立：賣家跟賣家經紀協商中介費，賣家隻需要付賣家經紀中介費；買家跟買家經紀協商中介費，買家需要自己付買家經紀中介費。

當然買家也可以跟賣家協商，讓賣家付買家中介費，如果賣家願意的話。

先來說說這種改變的短期影響。短期來說，規則的影響不大，以前賣家付全部5~6%的中介費，現在賣家和買家各付一半的約3%。但羊毛出在羊身上，且不說若讓買家出3%的話，可能房子的賣價也會下降相同的數目，再說很大比例的賣家很可能會遵循舊有的慣例，同意付買家中介費。

若讓買家自己付中介費，會降低他們的購買能力，因為若讓賣家出，這個費用可以包括在貸款裏麵，而讓買家自己出的話，必須要付多的首付。所以，規則的改變短期內對買家不是利好，降低他們的購買力，對賣家也不一定是好事。

所以，單純的分開買家和賣家中介費，並不能立即給買賣雙方帶來利好。

而要買賣雙方共同收益的話，必須要大幅降低中介費用。世界各國平均地產中介費隻有1~2%，而美國竟然整到5~6%，太離譜，太荒唐了！

而規則的改變，壟斷壁壘的瓦解，為未來增加競爭，大幅降低中介費用，帶來了可能，因為目前的壟斷使NAR擁有實質的控價權。

在過去的二三十年，很多有創新的公司，像Purplebricks，REX等，都試圖通過降低中介費來打破NAR的壟斷， 結果都敗在NAR的銅牆鐵壁之下。

比如， NAR有規定，如果你是會員，即便你可以用別的競爭對手的服務，也必須要列在NAR的MLS裏，也就是說你不能單獨用競爭對手的服務，這樣競爭對手就很難生存。

再一個，由於以前買家的中介費由賣家來付，如果中介費太低的話，就沒有買家中介願意帶客人來。

規則改變後，由於買家中介費由買家來出，無論是賣家用NAR還是用競爭對手的，對買家中介來說都一樣，這樣NAR的壟斷壁壘基本就瓦解了。

由於消除了壟斷，增加了競爭，未來的中介費肯定會大幅下降，所以，今天絕對是小地主們值得慶賀的日子！

我自己想繼續持有房產再來個十五六年，但願到時中介費會降下來。

打倒NAR!!!   哈.哈.哈！！！

建寧  2024/3/15