出租房維修費

遠程房，City年檢時發現bedroom door上有個大洞，要求更換門。PM說不算normal wear & tear, 可以讓租客出，等他們搬走時從security deposit扣。請問：

1. 這是標準做法嗎？如果他們還要住上好多年，那我要先墊付？可以讓他們現在就另外付嗎？

2. 印象中出租房裏的物品在估價時要考慮折舊，這扇門有十幾年舊了(但先前沒有任何損壞），如果租客全額付一扇新門，法律上有問題嗎？

謝謝！