再不下猛藥，房地產神仙難救
曾經的支柱型產業，現在變成了最大的變量因素。
房地產下跌的速度超出了許多人的意料。
統計局5月17日公布的數據顯示，今年1-4月份，我國房地產開發投資30928億元，同比下降近10%；其中，住宅投資23392億元，下降10.5%。房屋新開工麵積下降25.6%，房屋竣工麵積下降20.4%，住宅竣工麵積下降21.0%。
兩位數的跌幅，背後反映的是市場需求的變化。
除此之外，我國房地產投資從2022年4月轉為負增長以來，一直沒有轉為正增長；而今年前四個月的跌幅，已經超過了去年全年。
這意味著，房地產從過去拉動我國宏觀經濟增長，變成了今天的拖累我國宏觀經濟增長。
除了地產投資之外，今年1-4月份，我國新建商品房銷售麵積同比下降20.2%，住宅銷售麵積下降23.8%，房地產庫存也高漲，4月我國商品房待售麵積同比增長15.7%，住宅待售麵積更是暴漲24.5%。
市場對房地產的悲觀，從未如此之高。
銷量雙位數下跌的背後，堅挺的房價也開始出現鬆動。
今年4月份，一線城市二手房價下跌高達8.5%，跌幅比二三線二手房價的6.8%還要高，在更能夠反映房地產真實價格的二手房市場，我們已經看到了房價跌幅的擴大。
如果房價持續下跌，會引發什麽後果？
首先，我國房地產行業過去一度占據GDP的25%，用支柱型產業形容毫不為過，而隨著房價的不斷下跌，在全民有房的背景下，最先受到影響的就是民間財富的縮水。
財富縮水，放在今天這個增長放緩的大背景下，是非常可怕的。
曾經有人做過一個估算，說的是我國房地產總值已經超過了歐盟加美國之和，這說明地產泡沫客觀上存在，但隨著泡沫的擠出效應，房價開始下跌的時候，哪怕跌幅僅僅隻有1%，放在全國來看，那可能也是上萬億的財富蒸發。
上萬億，背後是千萬人辛苦一輩子可能才能夠賺到的收入。
當財富開始不斷縮水的時候，另一個直觀反映就是消費會變得更理性，4月份我國社會消費零售增速再次下降，國內有效需求嚴重不足，如果房價持續下跌，還會繼續削弱人們的消費意願。
這個時候，在房貸不變，房價繼續下跌的背景下，很多家庭可能還會麵臨資不抵債。
更進一步，房價下跌引發財富縮水，財富縮水導致消費支出放緩，這個時候通縮的問題就會再次浮出水麵。
今年以來，我國CPI雖然是上漲趨勢，但漲幅依然非常薄弱，僅僅隻有零點幾個百分點，這說明消費很差，經濟有通縮的風險。
過去我認為，隨著房地產泡沫的擠出效應，多出來的錢會在市場中流通，繼而引發通脹危機，但今天我顯然低估了國內家庭的存錢能力。
房地產泡沫的擠出效應，反而進一步強化鞏固了國人的儲蓄習慣，眼下隨著家庭存款總額突破140萬億，地產的泡沫擠出沒有被消費，反而變成了躺在銀行裏不流動的資本。
這個時候，通縮的風險和可怕，要遠遠大於通脹。
房地產下行不僅僅會嚴重影響到我國居民的消費能力，還會對房地產企業構成致命性傷害。
有時候盛極而衰，隻要一瞬間。
2021年，隨著對房地產企業融資監管加強，開發商先後爆發違約潮，被迫展開債務重組。盡管此後我們也推出了多項重磅措施，但不得不說的是，一切來得稍微有點晚了。
從2022年開始，房地產行業就一直處於低迷之中，但一直到今年，我們才陸續放開樓市的管控措施，開始全麵取消限購，這一措施的推遲度，類似於我們放開生育，盡管做得對，但可能錯過了最佳時機。
先是碧桂園將債券延期，後來又是恒大資不抵債，勒令清盤，金融信托巨頭中融也陷入了財務危機之中，盡管放鬆了樓市限購，但實際情況可能會讓房地產行業更雪上加霜。
以杭州為例，在全麵取消限購的第二天，杭州二手房掛牌量暴漲91%，這說明市場的情緒已經到了一個穀底，而隨著對房地產市場的利好工具不斷推出，我們手裏的牌其實也不多了。
高盛預計，到2023年底，我國可售住房庫存價值為13.5萬億元人民幣，由於部分建設尚未完成，至少需要5萬億人民幣的投資才能夠建成。
這些錢從哪裏來，是一個很大的問題。
盡管目前傳出地方會收購存量住房，但這本身也需要大量資金，根據銀行證券房地產研究主管鄭懷武的研報，如果地方要向開發商購買500萬套住宅，預計至少需要花費1.8萬億元人民幣。
而這筆錢從哪裏來，目前還是一個未知數，尤其是疊加地方債務危機陰影之下。
地方沒錢，這已經是一個公開的事實。
根據公開數據，2023年，我國地方債券發行規模首次突破9萬億元，根據今年的預算報告，截止2023年末，地方債務餘額約為40.74萬億元，算上城投債的話，債務已經高到令人咋舌。
2020年，我國房地產業占GDP的比例為7.34%，間接帶動的相關產業占9.9%，合計約占GDP的17%，和峰值的25%相比，已經下降了不少。
未來隨著房地產泡沫的擠出效應，房地產下行對宏觀經濟的負麵效果可能還會持續，而在這個過程中，不可避免將會削弱人們本就脆弱的消費能力。
房地產企業債務居高不下，地方收入減少，加上居民消費走弱，房地產行業的重要性不言而喻。
對一個如此重要的行業來說，隻有下猛藥，才能夠緩和房地產對宏觀經濟的傷害，但這個問題又幾乎是無解的。
過去房地產猛漲，是建立在時代紅利之上的，跟著房價一路高歌猛進的還有GDP增長率，那是一個高速增長的時代，隨著增長壓力的放緩，房價也變得不可持續。
這或許是我們不得不承受的一點，即房地產行業的泡沫必會擠出，民間財富和地方收入也必然會下降，消費支出隻能跟著放緩。
這是一道近乎無解的難題。
時代紅利一去不複返，這個世界上可能再也支撐不了一個十幾億人口的大國，每年經濟高速增長10%以上，高增長時代一去不複返，而我們麵臨的挑戰，也才剛剛開始。
一個行業的衰敗很多時候是必然的，救是人性本能，但衰敗則是市場趨勢。
end.
作者：羅sir，關心經濟、社會和我們這個世界的一切，好奇事物發展背後的邏輯，樂觀的悲觀主義者
