買房，賣房稅務問題

現有一個APT，97年買的，現在大概漲了10萬，想賣掉，換一個三室的，困惑在：
1，我是先賣了，再買，
賣房要交境值稅，中介費，買房要交印花稅。
2，先買，再賣
可以把之前的先轉為投資房，賺些稅務上的優惠。


請地主們解惑！