商房是叢林遊戲,確實不適合草食動物的小地主

來源: 可口可言 2020-01-13 21:40:13 [] [博客] [舊帖] [給我悄悄話] 本文已被閱讀: 次 (5709 bytes)
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小地主是食草動物,更適合一馬平川的平原。而商房是叢林遊戲,是食肉動物的天下。

按照木桶理論,小地主有很多短板,無法對抗商房的各種高要求。

1)資金麵,口袋不深,一是吃不了,即使勉強啃下來,後續也難以為繼,因為一旦空置就是dead in。商房的風險基本上是0或者100%,而0風險的前提是你已經套現走人才能說的,如果你還在lock期間,根本不能說0風險;

2)沒有變通back up 手段,比如一旦空置後,你有自己的business可以填空,或者你有很牛的PM公司馬上可以幫你找到合適的租客,幫你盡快渡過難關,如果靠自身力量去招租,這個肯定是短板。

專業的商房投資機構會有很多OFF MARKET DEAL, 收購一些高空置的商房,比如倉庫,30-50/尺收幾萬尺,然後用專業PM在幾個月內塞滿,CAP RATE做得很漂亮,馬上找財團基金公司接盤。這種商房FLIP才是大口吃肉的,當然前提是你隨時可以有幾百萬的CASH拍出來,也能抓住這樣的機遇。強者恒強!

3)EXIT轉售困難是大多數商房的通病。小號,非NNN-lease的商房地稅凶猛,更是一把利刀割肉。

retail現在可能是所有商房裏的最大困難戶。電商猛於虎!很多知名大號連鎖店不是破產就是關門潮,每年都在不停上演!這個retail, shopping mall/center 市場已經不寒而栗了。如果是低價的retail,那麽剪毛吃肉最大的受益者是政府收地稅。我們農村一個6000尺的retail,owner use賣2手貨,隻掛牌要價20多萬,在售超過1年未成交,但是1年的地稅卻超過8000多。3%的地稅就是一把利刀。但與此同時小型retail,office等租金和APT真是不能比,加上大批空置率,但政府不管這些,一如既往,下刀夠狠,以致這一個商房品類逐漸變成雞肋。現在房市紅火,你們可以查查當地2019年的已售和在售的比例就一目了然了。

借用一個老地主的話:retail building,再便宜都不能接手。因為投資投未來,如果這個門類的未來大勢向下,你還跳下水,誰來接盤?誰來救你?重複一句名言:方向對了,努力才會有成效。方向遠重於努力!換言之,如果方向錯了,你的努力不僅打水漂,還會讓你的沉沒成本越來越巨大。

所有跟帖: 

謝謝分享! -keeplooking- 給 keeplooking 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 21:52:12

頂一個。大多數人隻是想投資理財以後退休,犯不著擔這種風險。多家庭相對風險低些。其他沒專業能力不要隨便介入的好 -sunpriest- 給 sunpriest 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/13/2020 postreply 22:17:19

這種快死掉的retail mall -清水勝濃茶- 給 清水勝濃茶 發送悄悄話 (216 bytes) () 01/13/2020 postreply 22:56:39

高! -pangpangxiongxiong- 給 pangpangxiongxiong 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 00:11:06

網購興起,實體店萎縮是趨勢。而不管現在還是將來,人不能睡大街上,投資 -老朽- 給 老朽 發送悄悄話 老朽 的博客首頁 (128 bytes) () 01/14/2020 postreply 01:28:34

+1 -logyliang2002- 給 logyliang2002 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 05:39:30

等著回歸原始,掛回樹上去:))) -可口可言- 給 可口可言 發送悄悄話 可口可言 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 08:24:12

做過一些DD,接洽過幾個NNN,最後一刻棄了,感到實力不夠,經驗匱乏,躺賺不易。 -牛經滄海- 給 牛經滄海 發送悄悄話 牛經滄海 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 05:13:00

大實話。獲得準確信息是做好DD, 理性投資的關鍵。講一個螃蟹的故事: -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (1602 bytes) () 01/14/2020 postreply 07:29:35

我最怕聽到這話,因為騙子也這樣說!“我說的是大實話,是大家所需要的。我問心無愧。”。 -hhtt- 給 hhtt 發送悄悄話 hhtt 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 07:45:11

謝謝你。這樣會讓更多好奇的人來看熱鬧。看到我想說的。 -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 07:48:17

在商言商。商人都是無利不起早,逐利是本能。沒有利益衝突+可靠,在商房交易的各個環節中,這樣的人基本上不存在。 -可口可言- 給 可口可言 發送悄悄話 可口可言 的博客首頁 (162 bytes) () 01/14/2020 postreply 08:13:06

小馬過河,實踐是出真智之一。另外一個智慧是大路邊的梨樹故事,大家也應該知道原由。 -可口可言- 給 可口可言 發送悄悄話 可口可言 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 08:15:18

沒有100%。但總能找到95%的吧?消費者有自己的判斷。 -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 08:40:22

對頭,業有所專,不能局限於自給自足的思路 -牛經滄海- 給 牛經滄海 發送悄悄話 牛經滄海 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 13:33:00

商業地產做零售難,轉型做服務業為主的應該有發展 -DrunkCrab- 給 DrunkCrab 發送悄悄話 DrunkCrab 的博客首頁 (178 bytes) () 01/14/2020 postreply 07:59:22

再貼一次AMAZON PROOF的行業: -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (969 bytes) () 01/14/2020 postreply 08:44:38

如果想買幼兒園應該去哪裏找? -happymom- 給 happymom 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 11:04:53

可以去LOOPNET, CREXI去查查。 -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 15:55:16

謝謝 -happymom- 給 happymom 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 21:49:03

話雖如此,感覺樓主有按耐不住試一下心情,6000尺的retail,隻掛牌要價20多萬, 多好的DEAL! 能輸到哪裏? -大百百- 給 大百百 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 09:39:19

輸在哪裏:如果租不出去,你每年貼地產稅 -blogcity- 給 blogcity 發送悄悄話 blogcity 的博客首頁 (209 bytes) () 01/14/2020 postreply 10:07:36

這麽便宜,很可能是DISTRESSED的地方,可能真的不合適。 -Blueshirt- 給 Blueshirt 發送悄悄話 Blueshirt 的博客首頁 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 15:38:51

從risk management 角度看, 樓主主軸的觀點並不差。 可是文內很多information是誤導的 -Silvercharm- 給 Silvercharm 發送悄悄話 (537 bytes) () 01/14/2020 postreply 11:38:31

同意樓主的中心思想,但部分細節確實誤導。例如,有些州的地稅商房和住宅是一樣的。不同意商業地產風險不是零就是100%。 -圭媽- 給 圭媽 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 12:59:30

大實話 -ayk- 給 ayk 發送悄悄話 (0 bytes) () 01/14/2020 postreply 18:01:12

倉庫Warehouse怎麽樣?大洛杉磯這邊一個小倉庫月租都要好幾萬 -波波大- 給 波波大 發送悄悄話 (266 bytes) () 01/14/2020 postreply 23:45:31

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