商房是叢林遊戲，確實不適合草食動物的小地主

小地主是食草動物，更適合一馬平川的平原。而商房是叢林遊戲，是食肉動物的天下。

按照木桶理論，小地主有很多短板，無法對抗商房的各種高要求。

1）資金麵，口袋不深，一是吃不了，即使勉強啃下來，後續也難以為繼，因為一旦空置就是dead in。商房的風險基本上是0或者100%，而0風險的前提是你已經套現走人才能說的，如果你還在lock期間，根本不能說0風險;

2）沒有變通back up 手段，比如一旦空置後，你有自己的business可以填空，或者你有很牛的PM公司馬上可以幫你找到合適的租客，幫你盡快渡過難關，如果靠自身力量去招租，這個肯定是短板。

專業的商房投資機構會有很多OFF MARKET DEAL， 收購一些高空置的商房，比如倉庫，30-50/尺收幾萬尺，然後用專業PM在幾個月內塞滿，CAP RATE做得很漂亮，馬上找財團基金公司接盤。這種商房FLIP才是大口吃肉的，當然前提是你隨時可以有幾百萬的CASH拍出來，也能抓住這樣的機遇。強者恒強！

3）EXIT轉售困難是大多數商房的通病。小號，非NNN-lease的商房地稅凶猛,更是一把利刀割肉。

retail現在可能是所有商房裏的最大困難戶。電商猛於虎！很多知名大號連鎖店不是破產就是關門潮，每年都在不停上演！這個retail, shopping mall/center 市場已經不寒而栗了。如果是低價的retail，那麽剪毛吃肉最大的受益者是政府收地稅。我們農村一個6000尺的retail，owner use賣2手貨，隻掛牌要價20多萬，在售超過1年未成交，但是1年的地稅卻超過8000多。3%的地稅就是一把利刀。但與此同時小型retail，office等租金和APT真是不能比，加上大批空置率，但政府不管這些，一如既往，下刀夠狠，以致這一個商房品類逐漸變成雞肋。現在房市紅火，你們可以查查當地2019年的已售和在售的比例就一目了然了。

借用一個老地主的話：retail building,再便宜都不能接手。因為投資投未來，如果這個門類的未來大勢向下，你還跳下水，誰來接盤？誰來救你？重複一句名言：方向對了，努力才會有成效。方向遠重於努力！換言之，如果方向錯了，你的努力不僅打水漂，還會讓你的沉沒成本越來越巨大。