經常會聽到有些朋友問，我這個貸款的利率和費用是否合理？這篇文章，試圖幫助這些朋友自己來回答這個問題。
基本思路是：先根據幾個權威性機構發布的全國平均利率，在此基礎上再進行一些調整。因為這些發布的全國平均利率都有一定的局限性，比如，有些隻局限於自住屋等，所以需要再做進一步的調整。
這裏隻講滿足兩房機構標準的常規貸款。
一. 權威機構的全國平均利率
先介紹兩個最常用，也是最權威的全國平均利率。
1． Bankrate.com
Bankrate.com通常有兩個全國平均利率，日平均（Bankrate.com Daily National Average）和周平均（Bankrate.com National Average）。
其中，日平均用的數據是滿足以下條件的常規貸款：
- 信用分數740以上
- 80%的LTV
- 自住房
- 舊的獨居屋（不包括新建房）
日平均是到結業時全日的平均，每日的利率可以在其網站上找到：
Mortgage Rates: Compare Today's Rates | Bankrate
它的數據放在中間頁麵非常不顯眼的位置，截屏如下：
如果你感興趣，關於如何計算全國平均利率的詳細信息也可以在它們網站找到：
Understanding Bankrate's Rate Averages | Bankrate
華爾街日報每日刊登的貸款利率，用的就是Bankrate.com的日平均：
2． Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey(PMMS)
Freddie Mac 每周發布的PMMS 貸款利率，也是非常權威的一個基準利率。它用的數據是滿足以下條件的常規購買貸款：
- 80%的LTV
- 自住房
- 獨居屋
這個利率是每周平均（準確地講是周一到周三的平均），看起來像這樣：
這是它的網站鏈接：
3．數據的滯後性
前麵的Bankrate.com的周平均利率和Freddie Mac的PMMS利率都是一周的平均，而實際利率每天都在動態變化，也就是說有時上周的數據已經無法反應今天的實際情況了，而最新的數據還沒出來，那咋辦呢？唯一的辦法就是跟蹤十年債券收益率的每日波動情況，因為貸款利率與十年債券收益率有很強的關聯性，如果現在的十年債券收益率比一周前高，意味著現在的貸款利率可能比一周前要高；反之，則比一周前要低。
當然如果你用Bankrate.com的日平均，情況要好些，但日平均仍然是昨天的平均，也存在同樣的問題。
二． 調整費用
權威機構發布的全國平均利率，有其局限性，主要是太標準化，比如隻包括自住房、獨居屋、購房貸款、信用滿足特定要求等。當然，做為一種統計方法，這樣做有其優越性，否則把太多非標準化的因素都包括進來，比如把牛和馬加起來平均，那會失去統計意義。但過於標準化，會排除太多其它的情況，比如像投資房、多單元、cashout等就沒有包括進來。而這些情況， 是通過費用調整來實現的。
1． 兩房機構的標準調整費用
對這些非標準化的因素， 包括：
- 不同的信用分數和LTV值
- 投資房
- Cashout Refinance
- 2~4單元
- Second Home
- Condo
- 其它
兩房機構（Fannie Mae和Freddie Mac）有統一的費用調整標準。基本上就是，每一種非標準化因素，會增加一筆額外調整費用。調整費用類似於points，是貸款額的百分比，是一次性的費用，不是直接的貸款利率。
Fannie Mae的費用調整文件官方名稱叫 Loan-Level Price Adjustment (LLPA) Matrix，是可以免費下載的pdf文件，下麵是文件的鏈接：
Loan-Level Price Adjustment (LLPA) Matrix
這裏我簡單地截屏解釋幾種常見的情況。
a) 不同的信用分數和LTV：
信用分數是740 以上， 75% LTV是的費用是0.25%，80% LTV是的費用是0.5% 。
b) 投資房：
LTV小於75%，費用是2.125%；LTV大於75%， 費用是3.375%
c) Cashout Refinance：
信用分高於740時， LTV 75%，費用是0.625%
d) 2~4 單元：
多單元的調整費用都是1%。
舉個例子：信用分數750，LTV 70%，fourplex，投資房，cashout refinance 時的調整費用：
0.25 （信用分數和LTV）+ 2.125（投資房）+ 0.625 （cashout）+ 1 (多單元) = 4 %
2． Points
大家都知道，可以通過買point來降低利率，一個point相當於貸款額的1%， 比如貸款20萬，一個point就相當於2000的費用。
3． Lender有關的調整費用
除了上麵提到的兩種通用調整費用，每個lender也都有他們各自的喜好和舒適空間。比如，如果一個lender最喜歡30~40萬的貸款額，他們就會對這一區間的貸款給予一定優惠，降低費用。相反，如果一個lender對貸款收取高額費用，他們基本上是說，我們不願意做這一類的貸款。這個各個lender的情況不同，我們很難知道具體原因。
4． 調整費用和利率的關係
一般1%的調整費用（也包括point），會提高利率0.25%（有時0.125%，這個兩房機構沒有具體規定）。前麵例子中4%的調整費用，相當於提高利率1%。
三. 結語
根據權威機構的基準利率，加上由調整費用（包括point，以及closing cost）轉化的利率差，自己可以很容易評估一個lender的報價是否靠譜。
貸款也受自由市場經濟的製約，當然也受供求關係的影響。比如，也許加州有很多的lender，相互競爭，所以加州的利率可能會稍微低些；而同時德州的lender比較少，會抬高利率。
由於權威機構的基準利率是全國平均，肯定有比之高和低的，所以還是要貨比三家，多問幾個lender，找到利率和費用最好的。
這篇文章，由我這樣一個外行來寫本不太合適，最好是由貸款經紀等專家來寫，但人家專家不肯出來，我也隻好勉為其難了。若有理解錯誤處，歡迎指正，免得誤人誤己. 謝謝大家！
建寧 2022/1/16
