實例分析一場非常被動的地產拍賣

 

我因為在賣一個投資房，所以對周圍相同類型的房子出售比較關注。首圖這個房子剛剛拍賣時流拍，經過艱難談判最終出售的例子，因為我和該房子的業主、中介談過很多次，這裏將一些售房中很容易犯的錯誤分析一下。賣房中稍不留神，可能會引起一場“滑鐵盧”，甚至導致財務災難。

這是一對已經退休的銀發族老夫妻，不久前在同一條街上買了一套住房。但手中沒有周轉資金，那就逼著要急賣老房子。因為事先沒有匡算好時間，找到一個銷售公司硬插進去拍賣，按照通常慣例從上市到拍賣，需要留有至少4周的開放，他們僅用3周時間。考慮過戶手續和貸款程序，通常交割期會放在60天、90天，但老夫妻急著要錢，交割期放在45天。通常拍賣都是選用周六白天，他們擠不進，隻能選用周四的傍晚。這是一套兩房一衛帶車庫，三年前全新裝修過，交通位置極為便利，物業費也不是很高。我留意他們地產網站廣告的點擊量非常高，幾天就到達上千，中介介紹開放上門看房的累計有六十幾組，應該算是非常理想的。

屋況和室內布置都沒問題

七、八十萬能買下帶地並且地段好的房子應該是很上算的

但實際拍賣現場隻來了二十幾個人，還包括一些是附近的鄰居看熱鬧的。真正參加競拍的隻有兩組人，拍賣現場冷冷清清，導致流拍。最後請競拍最高者進屋談判，經過艱苦的談判，終於將流拍的76萬，推高到78萬8。我曾經在地產估價網查詢，該物業的估價值是75萬，能在此基礎上提升4萬還算不錯的，但拍賣之前無論業主還是中介都期望售價會在80萬-85萬之間，這令業主大失所望，也構成最終談判膠著拉鋸戰。

做過地產投資的朋友都知道，假如手頭有大筆的流動資金，最好的辦法當然是在地產市場不景氣，市場上大把房源可以挑選（所謂的買方市場“Buyer's market”），用現款買房還可以隨意砍價。等到地產市場興旺的時候（所謂的賣方市場“Seller's market”），再賣房。所以同樣是換房，一買一賣兩邊都不吃虧。但對於絕大部分人，並沒有如此雄厚的流動資金。那隻能在同一時期買進再賣出，很顯然，在房地產市場衰落的時候，你買進的房子很便宜，但賣出的房子也很便宜。同樣，當房地產市場高漲時期，你賣出的房子很貴，但買進的房子也很貴。

另外，在同一時期買進賣出，還有一個關鍵的問題，那就應該先買進，再賣房？還是先賣了房子再買房？其實這個問題很複雜，牽涉到很多問題，有時是規劃的安排，但有時也有機遇的成分。我前麵介紹這對老夫妻拍賣房子遇到的問題，就是這個“先買房好，還是先賣房好”的問題？這次我們參考AI的建議，談談各有什麽利弊？ 

一、兩種方案的基本邏輯 

方案	含義	主要風險/困難
先賣後買	先把現住房賣掉，確定資金，再去購買新的房子	可能暫時沒地方住，或需要臨時租房；擔心錯過心儀的新房
先買後賣	先購買新房，再賣掉舊房	需要“過渡資金”或“橋接貸款”（bridging loan），有利息成本和雙重持有風險

 

二、詳細比較分析

1 先賣後買的優點

 資金安全、有底氣談判

• 賣掉後，你清楚自己手上有多少可用資金，買房預算更明確，不會超支。
• 也避免因舊房未售出導致現金流斷裂的風險。

 無需擔心銀行貸款壓力

• 沒有同時背兩套房的貸款。
• Settlement 順序容易安排（你可以要求買家的 Settlement 日期盡量配合你新房的交割日期）。

 買家市場（Buyer's market）中比較穩妥

• 如果市場疲軟（房價下跌期），先賣掉舊房比較安全，因為你可能之後能以更低價買到新房。

 

2 先賣後買的缺點

 臨時居住問題

• 如果賣房的 Settlement 提前，而新房還沒買到或交割，你可能需要租房、或暫住親友家。
• 雙次搬家會增加費用和麻煩。

 可能錯過心儀房源

• 在熱門地段或房源稀少時，等你賣完房再買，可能心儀的房子已經被別人買走。

 

3 先買後賣的優點

 確保買到理想住房

• 如果你已找到非常合適的新家，而不想錯過，這個方案可以鎖定目標房產。
• 你可以從容出售舊房，不用擔心暫時無家可歸。

 適合賣方市場（Seller’s market）

• 如果目前房市強勁（房價上漲期），你先買後賣可能能同時享受漲價的紅利。

 

4 先買後賣的缺點

 資金壓力大，需“橋接貸款” (Bridging Loan)

• 澳洲銀行提供 bridging finance，但利率通常略高。
• 銀行會以你舊房的估值作為抵押，但通常要證明舊房有合理的出售計劃。
• 若舊房賣得慢或賣價低於預期，會帶來現金流壓力。

 雙重成本

• 在過渡期，你可能同時支付兩套房的貸款利息、地稅、保險等。
• 若市場轉弱，舊房貶值，你會承受額外損失。

 

三、第三種折中做法（很多澳洲家庭采用）

 “有條件購買”（subject to sale）

• 在買新房時，你可以提出合同條款：
  “此交易以我現有房屋出售為條件（subject to the sale of my property）”。
• 如果賣房失敗，這個合同可以解除。
• 不過，賣方未必願意接受此條件（特別是在賣方市場）。

 “協調 Settlement 日期”

• 通過中介協調兩個交易的 Settlement 日期（例如舊房賣出在3月1日，新房購買 Settlement 定在3月2日），中間幾乎無空檔。
• 有經驗的房地產律師和中介可以幫你操作。

 

四、建議總結  

情況	推薦選擇	說明
手頭資金緊張，依賴舊房賣款	先賣後買	避免資金鏈風險
找到非常理想的房子、不想錯過	可考慮先買後賣 + bridging loan	需銀行預批貸款，計算好利息和風險
房市強勁、賣房容易	先買後賣也可行	但要確定可快速賣出舊房
想穩妥操作、避免臨時無家	賣房時設定較長交割期（例如90天）	爭取足夠時間去找新房

從上麵AI的分析來看，還是比較切合實際的。回到前麵老夫妻拍賣的這個例子，他們要是掌握這些要領，其實還有很多方法可以避免出現這種被動局麵。在此也給各位買房、賣房，或是一買一賣換房的朋友一個參考，不一定是個標準樣板，但可以帶來一些思路。