另類 Build-to-Rent 房產投資

地產的周期一般是這樣的，在低穀階段，房價便宜，有時甚至低於建築成本，在上個周期末受傷的建商們見無利可圖，大多會選擇暫時靠邊站。這時，大夥都忙著購買和翻修舊房。等房價上升到一定程度，舊房的成本已經不低於新房了，建商們有利可圖了，才肯進場。到後期，價格上升到一定程度，現成的舊房已無任何利潤空間了，隻有靠翻修舊房或新建房才有利潤可賺，也就說明離山頂不遠了。

在次貸危機低穀，以黑石集團為代表的大金融機構開始進軍獨居屋出租市場，在泡沫重鎮大舉掃購獨居屋。但隨著房價的快速反彈，到大約2015~2016年時，有些機構已經意識到，買舊房已經不如新建房從經濟上來更有利了，於是在鳳凰城、達拉斯等地，開始出現完全新建的build-to-rent獨居屋社區。以前開發小區是賣給個人的，現在大機構開發整個小區隻租不賣。

通常Build-to-rent這個術語是特指新建的隻租不賣的獨居屋社區。新建的公寓樓也是build並用來rent的，但通常我們並不叫它Build-to-rent社區。

下麵說說與我有過交集的另一類Build-to-Rent房產，之所以稱之為另類是因為它並不完全符合前麵的定義。

Steven是個年輕有為的 real estate broker，2007年開始做地產經紀，在他隻有25歲並且還在讀大學時（後來讀了三年半就退學了），就已經是RE/MAX在猶他州的房產銷售第一。因為平日老有顧客問有沒有2~4單元的小型多單元房產，到大約2011時，他開始留心起來，發現整個縣隻有很少這種小型多單元房產庫存，少有的幾個也都是七八十年代建的。即便那麽破舊，又是在危機低穀，價格仍不便宜，cap rate也隻有5~6，於是他便萌發了開發這種小型多單元房產的念頭，後來他與另一個年輕有為的建商Mike兩人一拍即合，決定合夥共同開發， Steven管推銷（剛開始時Steven自己還做些推銷，後來主要是他手下的3個經紀人具體推銷的），Mike管建房。

他們的第一個試水項目是個隻有9個fourplex 小項目，Steven群發email給他的顧客群後，30天內預售完畢。第一個項目大約是在2013年開建的。

他們有很好的運作模式：

1.  選的地塊較好： 建多單元不需要太大的地塊就能成規模，相對來說可選的地塊多，也能找到相對來說較好的區。

2.  轉嫁風險： 一般建商都是自己籌募資金，承擔建築風險。但他們的項目卻要求投資者自己申請建築貸款，當然他們這樣做的一個重要原因是小建商很難貸到建築貸款，實際上他們蠻想自己申請建築貸款的。對他們來說，除了買地皮外，不需別的投資，可以說沒啥風險。由於銀行是他們的合作銀行，投資者申請建築貸款倒是蠻容易的。

3.  肯讓利： 讓投資者自己承擔建築風險，投資者又不是傻子！所謂無利不起早，他們肯讓利，建好的房子，市場上用同樣的價格是很難買得到的。他們起初的宗旨是讓1個點的cap rate的利給投資者（後來我發現這個大多能達到，少有的幾個達不到）。

4.  物業管理 : 起初他們並不想成立物業管理公司，地產經紀兼開發商已經夠Steven忙活的了。可後來他發現，隨著規模的擴大，有很多外地投資者，尤其是加州的闊佬們，強烈建議他們統包（turn-key）, 所以後來他們又成立了物業管理公司來管理這些物業。

我是2016年在一個偶然的機會發現他們的，並跟投了幾個項目，每個Fourplex成本約70萬。在我發現他們之前，他們已經做了五六個項目，但大多是些小項目，隻有一個大些的，估計也仍然是在試水。我跟投的項目都是些比較大的項目，每個項目大多有200多個單元，是他們試水成功後才開始大規模開發的。

現在他們總共建了有四千多個單元了，這些Fourplex 基本長這模樣：

一個獨立的Fourplex:

 三個Fourplex相連，也可做為一個單獨的12-plex用商貸來投:

這種投資基本屬於被動投資，一旦決定投資後，自己需要做的也就是申請建築貸款（由於是建商的合作銀行，申請跟常規貸款一樣， 很容易），建完後再轉成長期貸款，再由他們的物業管理公司來管理（兩年後願意自己管理或者換管理公司也可以），剩下的就隻有數錢（也包括數虧的錢）的份了。我投資的遠程項目到現在我都沒親眼見過，隻有家門口的一個見過。  

當初簽合同的時候並不知道投資這些項目的都是些什麽人，隻聽推銷者講有不少來自加州的投資者。後來快完工了，才知道原來不少投資人並不像我一樣打算長期持有的：有些人，包括開發商手下的員工，以及當地的幾個地產經紀人，買了建完後直接分割成單個townhouse賣，成了炒房。也不知他們本來就打算炒房，還是因為增值多了，臨時變成了炒房！其中的不少項目，有不少已被分割成單個townhouse歸個人所有了。

做為建商的Steven和Mike，兩人在他們個人或個人公司名下都或多或少地投了不少項目，其中實力雄厚的Mike在一個項目中自己預留了一排約有20個單元，被分割成單獨的townhouse賣了，2018年底建完後賣價約24萬/單元（現在價格約40萬/單元， 成本約18萬/單元）。 Steven自己投資了有十幾個fourplex，打算長期持有，他說他買的價格跟我們一樣，隻是他是listing agent, 可以省下傭金。

再多加幾句評論和感受。

地產是有地域性的，還真是如此！休斯頓是這個建商離開他們大本營猶他到外地試水的第一個地方，而休斯頓的這三個項目基本上也是他們所有開發項目中回報最差的，隻是因為過去兩年全國房價的瘋漲，才勉強使得本來很差的項目變成一般般，有的賣得太早的還是虧本賣掉的。最初他們進軍我們當地的時候，我就警告過他們，說會砸他們牌子，他們還不相信，總起來說他們對我們當地市場缺乏足夠的了解，但他們在自己的地盤卻做得相當成功。

其次，房產的類型是有差別的。其中有一個少有的混合型項目， 既有townhouse類型的Fourplex，也有公寓flat類型的triplex(三層每一層算一單元)，結果僅有的幾個Fourplex很快就給搶光了，triplex一直賣不出去。現在看來，大部分人的判斷還是正確的，當時（2017年）成本60萬多的triplex，目前市場價隻有85萬，而成本是70萬的Fourplex，價格早翻倍了。可見， 大多數人還是識貨的。

最後一點，就是先機的重要性，無論對於建商，還是投資者，占得先機，就有優勢。他們應該是做這種模式的第一家，現在更是炙手可熱，好的項目早輪不到咱們了。就像我在另一篇文章裏提到的，開始時咱是大爺，他們是孫子，不久就反過來了。現在有不少建商也在複製他們的模式。

本文就想說一下，地產投資還有這麽種模式，也就是說投資的手法真的是有很多種的。

2018年年初的時候，我用別的馬甲在投壇上還專門寫過一篇具體介紹這類項目的文章（半年後刪掉了），個人感覺那篇文章還是很有含金量的，因為當時是進行時。不像現在，屬於過去時，沒什麽含金量。但對那篇文章感興趣的人很少，當時還覺得有點失望，哈哈！不過得承認，這種模式並不適合所有人。

建寧 2022/06/12