閣樓的黴菌與條款談判的博弈

房產交易的風險，不總是來自價格，有時也會隱藏在合同的條款裏。

8月中旬，我的賣家Sharon 成功賣掉了她的投資房，這套獨立屋建於60年代末，9月初，已交接完畢。

一切看似順利，卻差點毀在驗房環節。

買家是多倫多當地白人夫妻，合同裏有驗房條件。8月20日驗完房之後，買家經紀發來了Amendment（購房合同修改協議），其中寫道：

The parties agree that following the home inspection, the Seller shall, at the Seller’s sole expense, remediate and remove the mold from the attic area and to install sufficient insulation and to level and properly arrange the existing insulation of the affected area done by a licensed contractor prior to the closing date.

（雙方同意，驗房後，賣方應於交房前，自行承擔全部費用，聘請具備合法資質的承包商，清除閣樓裏的黴菌並進行修補，並在受影響區域增鋪足夠的保溫棉，同時將現有保溫棉找平。）

條款看似合理，但實際操作卻遠比紙麵複雜。

閣樓的黴菌，往往附著在 sheathing（膠合板）、rafters（椽子）、purlins（檁子）、columns（柱子）和 knee braces（肘撐）上。閣樓空間狹小，施工不便，更關鍵的是：沒有統一的標準來界定“徹底清除”。

如果嚴格按照字麵去理解 remediate and remove the mold，買家有機會在交割前以“黴菌沒有完全清除”為由，推遲交房甚至拒絕交房。這樣一來，我的賣家就會陷入被動。

收到這份 Amendment 後，我立刻與賣家討論，認為這條款需要進行修改。隨後，我多次與買方經紀溝通，強調：條款模糊，缺乏可量化的標準，風險過大。最終，買家同意了我的修改建議：

The Seller agrees, at the Seller’s own expense and prior to the completion date, to install sufficient insulation and to level and properly arrange the existing insulation in the property.

（賣方同意，交房前，自行承擔費用，在閣樓內增鋪足夠的保溫棉，並將現有保溫棉厚薄不均之處找平。）

至於黴菌問題，我們口頭承諾會請專業人士進行殺菌處理，但不會寫入合同。

在我的耐心解釋下，買家接受了這一方案。

賣家也守信，請了專業公司進行殺菌噴灑，並重新鋪設保溫棉。完工後，邀請買家前來檢查，買家對施工頗為滿意。至此，避免了有可能交房時候出現的潛在風險。

其實，這並非我第一次在閣樓問題上與買家賣家打交道。

去年，我陪客戶買一套僅五年新的獨房屋。驗房時發現，有個小閣樓居然沒有保溫棉，連賣家自己都毫不知情，因為當初買房時根本沒檢查。

上個月，我幫另一個客戶賣房。驗房時，買家發現閣樓裏有幾塊木板長了黴，部分保溫棉還潮濕。追查原因才發現：夏天一場暴風雨刮走了屋頂幾片瓦片，賣家根本沒注意，結果雨水滲入閣樓，導致木板發黴。

可見，驗房不僅僅是走個流程，而是保護買賣雙方的重要環節。對於業主而言，定期檢查閣樓，及時發現問題，可以避免造成更大的損失。

閣樓發黴的幾個主要原因

1. 瓦片被大風刮走：雨水順勢滲入閣樓；

2. 動物入侵：尤其是浣熊，會把保溫棉攪得一團亂，空氣不流通，冷凝水滋生黴菌；

3. 保溫棉沉降不均：時間久了厚薄不一，容易產生冷凝水；

4. 施工疏忽：工人偷懶，保溫棉沒鋪均勻，甚至堵塞通風口，空氣循環受阻，濕氣無法排出。

如圖所示，我客人的房子就是由於工人偷懶、保溫棉鋪設不均勻，最終導致閣樓發黴的。

一句話：閣樓雖小，卻是房子最容易被忽視、也是最容易出大問題的地方。

對於買家，驗房是保護自己的底線。對於賣家，定期檢查與維護，才是保障交房順利。

畢竟，沒有人願意讓幾片瓦片、一塊發黴的木板，成為壓垮交易的最後一根稻草。