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雖在異鄉非異客 且把他鄉作故鄉 中

(2022-09-04 02:31:02) 下一個

南加州中國人聚集的城市有幾處,多數都在洛杉磯縣。阿市Alhambra,蒙市Monterey Park等舊城市老一輩僑民多。新興城市鑽石巴Diamond Bar,胡桃市Walnut Creek等更受新一代中國僑民青睞。橙縣中國人聚集城市隻有一個,爾灣。單就中國人聚集城市來比較,爾灣可以說是一枝梨花壓海棠。並非所有的中國人都喜歡聚集,我不是很喜歡也不抵觸,爾灣對我來說最重要的是在橙縣中心,位置絕佳,便於照顧生意。橙縣三十幾個城市裏,所有的城市都有中餐館,而且有多家,隻不過爾灣中國人比例高,中餐館就更多,且高檔中餐匯聚,還有許多日韓越印等國風味。目前最高檔的一家是爾灣旁邊Tustin的"品味長安",價錢奇貴,很牛逼,還不做外賣。最受歡迎的是位於South Coast Plaza 的"鼎泰豐",我們現在還不敢在外麵吃飯,經常點外賣回來。

上篇提到橙縣分北中南三部分,限於篇幅,略去北部中部。

3,爾灣近兩三年發生過暴力事件,不法分子喜歡挑亞裔下手。社區會不會變差,目前不得而知,但白人比例縮小想讓區變好是不可能的。爾灣往南的幾個城市Lake Forest,Aliso viejo,Mission Viejo,Laguna Hills,Laguna Niguel,Rancho Santa Margarita,Ladera Ranch等是也很好的選擇,當然還有更好更貴的沿海城市。尤其是自住,白人比例超過80%,有幾個城市90%。我投資的第二階段08-12年,和目前的第三階段,眼睛盯的是這片區域的便宜房。房地產投資應該選擇好區裏的差房,而不是差區裏的好房,也就是說要近朱者赤,而不是鶴立雞群,這樣才會產生西瓜喂大邊效應。

介紹一個不太被常人所知道的地方,Coto de Caza(旁邊還有一處Dove Canyon), 這是一個很大的社區,位於RSM。在山的峽穀裏麵,一道警衛把守大門卡住進出口,進去後浮嵐暖翠,繁花似錦。有點曲徑通幽處,禪房花木深,采菊東籬下,悠然見南山的味道。可謂洞天福地,世外桃源。出了社區大門便是商業中心,生活便利,周邊治安良好,民眾安居樂業。一個人工湖和山巒交相輝映,讓人弦管相隨,流連忘返。我有兩個出租房在附近,這是新規劃開發區,和爾灣一樣,即使獨立屋SFH也有社區開發費mello-roos。不過,其中的school bond已經付完,地稅降了下來。隻是HOA費用高,每個月四百多,讓房客享受湖光山色好風景。我們自己住的地方沒有湖,有山,大半年是荒草禿山,隻有風,沒有景。有人會質疑,這豈不是拿茉莉花喂牲口?當然是啦!隻不過我的茉莉花買的便宜,08年房地產崩盤後,從高點跌落30%-40%價位買到。

多年前從北加來到南加,曾經夢想住在這裏。當時的情況必須先生產後生活,為了便於管理自己的生意,一定要把家安在橙縣中部,這樣才能做到所有地方都在半小時路程之內。心想來日方長,等到將來訓練一兩個穆仁智,完全把生意交給自己的人管理,再搬回來,現在看來不可能了。第一不想早早退休,第二割舍不下目前的居住環境,生活太方便了,第三,即便將來退休,還有其他地方可以選擇。暫時打住,放後麵一篇再說。

再往南還有幾個城市,然後是和聖迭戈接壤的Oceanside and Carlsbad,來這個地方的中國人不多,往南往北離聖迭戈和橙縣兩個大都會的中心都是一小時路程,武大郎扛盤子,上下夠不著。最大的問題是有個廢棄核電站,周邊居民,時時提心吊膽。

我以前寫過多篇都是有關房地產投資,沒有談到自住房。還是那句話,房地產靠的是人口支撐。人口普查2021年出現加州遷出人口多於遷入,整個加州是人口年輕的州,搬出加州的人普遍年齡普遍偏大,1+1=2,走兩個少兩個。我所接觸到的是從哪來回哪去,有兩個人分別來自Arizona和Utah 小村鎮。因為加州工作機會多,來了幾十年,退休賣掉房子,回家鄉再買個,還剩下不少錢用來度過晚年。加州大量的工作機會吸引年輕人遷入,接下來要組織家庭,1+1>2,來兩個會變成三個四個。加州的人口在增長,人口普查預測到2030年,人口將達到四千四百萬。地就這麽多,所以地皮就越來越貴,新房子的占地肯定比老房子小。一般蓋兩千多尺的新房,占地才四千尺。有人問起半畝地,四千尺的房要多少錢。這麽大的地,幾十年前的房有可能,放在今天,半英畝地,建築商會蓋出四個四千尺的房,然後每個賣兩百多萬。四千尺的房要求半畝地,可以說是非分之想,如果有,價錢會在一倍以上,新房基本上是沒有可能,怎麽辦?

4,因為人口的增加,而土地再不能衍生出來,所以土地的使用就要精打細算。建築商也是追求最大的回報,以前一塊地蓋一個房,現在就蓋兩個。半畝地,兩萬尺,可以用來蓋兩千尺的房五六個。但是,有錢的王 八大三輩,你手裏有的是錢,可以買下塊地,就蓋一個豪宅自己住。

新的獨立房有新的好處,房子質量高,現代化,住的舒服。缺點是院子小,在橙縣隻要是新蓋獨立屋,基本上是兩層,周邊房子的尺寸樣式基本上王 八排隊,大蓋齊,沒有特色。在自家房子的二層推窗望去,左鄰右舍,錦幄初溫,獸煙不斷,相對坐調笙。滋聲浪語,淺斟低唱,城上已三更。

而舊房,年代越久遠,地相對來說則越大。一般的人過了天命之年,不會追求太大的地,開始計劃將來退休後能住的舒服,過的舒服,房子和地太大則是眉骨上長瘤子,成為額外負擔。剛過不惑之年,事業上頗有斬獲,在購房上一方麵要滿足自己的需求,另一方麵還想折騰一下,就是所謂的又想要公羊,又想喝羊奶,異想天開。這可不是異想天開,講個故事。

大約1994-95年,來美國沒多久,還沒有自己的房,在房地產公司打工。經手過北橙縣Buena Park的一棟房,建於1930年,戶主是一老太太,在此房出生,要搬到養老院。1930年買下的價錢是$700,您沒聽錯,七百美元買個獨立屋帶一英畝地,這點錢現在隻夠換個窗戶。這一年我們參加過一次洛杉磯錢幣拍賣會,有幾張1939年發行的限量版一千美元紙幣,相信沒多少人見過這麽大麵值美元的紙鈔,最後以每張$1400成交。算上通貨膨脹因素,這樣的投資是賠錢。當然,喜歡收藏的人,不會計較。1930同年代這個七百美元的房子,九五年以六十萬賣出。有人會說,你丫的太扯了,有誰投資會等65年啊?我能不能活到六十五歲還很難說呢。這活沒錯,問題是新的業主六十萬買來後把房子推到,蓋了十幾個單位公寓收租,建築費兩百萬,以一個單位五十萬計算,您說他要是現在賣掉,賺多少錢?

人死了,房子爛掉,地還在,而且是一大塊地。橙縣北部的Anahaim,Fullerton,Buena Park以及尼克鬆的出生地Yorba Linda都是些老城市,有的房子雖然破舊不堪,但是一大塊地值錢,就像上麵的例子,自己住夠了,還能再發一筆。到底值多少錢要看zoning,如果是在居民區的R1,地再大也隻能蓋一個房子。什麽叫一個房子?你可以蓋出二十個臥室,但隻能有一個廚房。就算是R1,因為房子破爛不堪,常常會有好運氣低價買到,如果你喜歡折騰,正好物盡其用,或者推到重建,或者耕耘院落,大顯身手。俗話說,三十如狼,四十如虎,五十賽過金錢豹,正當虎狼之年,精力充沛,欲火攻心,不妨汗滴禾下土,日日尋辛苦。加州的氣候不但適合人住,也適合植物,種瓜得瓜,種豆得豆,瓜果梨桃,琳琅滿目,加上樹木花草,精心耕耘,等閑識得東風麵,萬紫千紅總是春。

不過,年齡大了,很多人不喜歡折騰,圖生活方便,圖閑情逸致,圖無憂無慮,怎麽辦?

 

 

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閱讀 ()評論 (5)
評論
雪狗2014 回複 悄悄話 聖地亞哥挺好的
老朽 回複 悄悄話 回複 '梅華書香' 的評論 : 謝謝梅姐來訪
梅華書香 回複 悄悄話 是啊,如今在哪兒好像都不覺得吾心安處是故鄉啊!好文分享了!祝吉祥如意!!
老朽 回複 悄悄話 回複 '灣區範兒' 的評論 : 是這樣,最後一篇我會寫寫
灣區範兒 回複 悄悄話 年紀大了,要麽去孩子居住地周邊的地方養老,要麽去senior home.總之要有錢,才能安心養老。
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