牛城地主

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地主是怎樣煉成的(61)進人房地產應該考驗的問題 續(與參與者的互動)

(2015-03-01 10:43:20) 下一個
本來準備我講一小時,然後是與參與者互動,結果是我貼得太快,上篇中的文字半個小時就貼完了,於是就開始了互動,主要是大家提問,我做答,其中也有別的朋友參與。由於篇幅所限,本文未收錄別人的互動,隻是問題以及我的回答。

中間TweetyLover(瑋瑋)主持了十幾分種,介紹了些新澤西的情況,在此表示感謝,但本文未收錄相關內容。

由於是快速回答,有的未能盡善盡美,本文在整理時略有改動。

儲運通快遞:請問您都是自己管理維修嗎? 
    
    牛城地主: 目前是自己維修,體力活找人幹

David Cai:Rent/Price 1%,是gross還是net? 
    
   牛城地主: gross

Shirley:想問啟動資金的問題,看你博文是換車 信用卡等。 

   牛城地主:  對,動用了所有的資源,感謝那時貸款容易。

Nikki grandma 自己考license有助於找deal嗎? 

    牛城地主: 很有幫助,尤其是熱房區

Simon Yunlong Lee: 如果轉向開發和商業的話,你的打算是什麽? 

    牛城地主: 在本地找現成的商業房,想辦法開發後出租,政府在這方麵有資助

Bing 投資房建議買umbrella insurance 嗎?

    牛城地主: 我目前沒買,其實出了事情,保險公司會Take care 的

James007:請問您對出租房多長時間去inspect?或有了問題才去?

    牛城地主: 有了事情才去,但要對租戶心裏有數。去前要跟他們打招呼

Jian Tang:@牛城地主?“我的現金流是gross rental 的一半.” --- 是假定沒有房貸?

    牛城地主: 我的房子大多數都有貸款,還款包括在內。

Yuz:為了管理和保稅 需要注冊公司嗎? 

    牛城地主: 我有注冊的公司,保護自己的資產和替別人管理。

Ming Ma:牛城地主?家裏沒有動手維修的人做地主不合適吧?房客找我們時我很頭疼。謝謝!?

    牛城地主: 那就盡快找一個信得過的Handyman.

Shirley:房間裏所有的維修包括電路都需要考相關liences 嗎?

    牛城地主: 維修不需要License,很多事情都是民不舉官不究,我除了經紀外,什麽執照都沒有,但什麽都做。

David Cai:你所有的房產都是注冊在一個 llc,還是分開注冊?

    牛城地主: 都有,有的在公司名下,有的在自己名下

Lucia (立華):你有和HOA打交道的體會嗎? 

   牛城地主:  沒有跟HOA打交道的經驗,有和租戶,政府的經驗

Bing:對於房屋維修如何開始係統學習呢?

   牛城地主:  沒法係統學習,碰到問題再研究不遲。

Nikki grandma:猜測你們自己有投資的realtor 一般把好deal留給自己,那一般投資人是否應該避開你們這樣的經紀?如冒犯請原諒[微笑]。 ?

   牛城地主:  不一定,比如我現在已經不買房了,而且投資的區域,價位不一定一樣。

王新:能不能介紹下對付/screen 壞房客的經驗  

    牛城地主: 對付壞房客隻能用法律,最好能避免壞房客,這問題太大,可以單獨討論。

Changli Liu:我有一個疑慮:有些維修比如電線,煤氣管道等等政府要求有license 的專業人員維修安裝的活。這些是不是不能自己來做?如果因為民不舉官不究自己把活做了,以後相關東西出事故比如著火了。調查起來是不是會有潛在的麻煩?


   牛城地主:  做這些時自己應該有把握,查符合的code,不能亂幹

James007:能否談談為出租房注冊公司的好處?多少出租房建議注冊?謝謝。

   牛城地主: 注冊公司的好處是可以在極端情況下,保險公司保不了時保護自己的私人財產。

Chris NJ Realror:用公司名義買房,貸款是問題,貸不出來?

   牛城地主: 先自己貸款買下,再轉到公司裏。

紫陽花開在澤西:我有三個問題,第一,是否夫妻兩個賬戶最多隻能貸款買8套房子?第二,貸款是是否用之前的房子做抵押?第四,如果有公司是否就沒有限購。問題有點多,感謝大牛。先敬一杯茶[呲牙]。        
           
  牛城地主:  我們可以先不討論貸款的問題,群裏有專家。

Xin Li:能不能談談如何在市場找deal或者如何在deal上市前知道?謝謝
        
  牛城地主: 沒有免費的午餐,好deal一般是銀行拍賣房,或狀況較差的房,要是都好好的,也不會低價賣,做到提前知道很難,現在信息都是公開的。

Shirley?,芒果?:我如果現在去牛城投資,是個好主意嗎?[調皮]我在新澤西,就是說我在牛城買房你們公司可以代管嗎?
    
  牛城地主:  正在琢磨這個問題,我有管理公司,要是需求大,雇個人就是了,應該能做到8-10%。

Yuz:我現在有穩定工作 總沒有破釜沉舟的勇氣做這個 請問您覺得先兼職開始有可能嗎? 

   牛城地主:當然得先兼職了,房地產不是一天就成的,需要幾年。

Kevin Wang:我一直都想知道為什麽builder 可以買到銀行拍賣的房子, 而我們就總是晚一步。?

   牛城地主: 沒辦法,有內線吧

Bluegrass:如何核查租客的現金收入?

   牛城地主:現金收入不太好查

Xin Li?:雇我把 掃地打水。漏水漏電,都可以幹。絕對童叟無欺,口無怨言Face with stuck-out tongue and winking eye 

   牛城地主: 哈哈哈,PM公司開張時,你來做manager。

Yuz:謝謝!還有個我剛才問的問題 就是低端房是否維修的費用更高?

   牛城地主:不一定,我一般買到手後翻新,能挺一些年,該房好處是維修費便宜,租客要求也不高。

john zhou:8-10%不錯了,能舉個實例嗎?

   牛城地主: 100k的房子,月租1000-1200,可以自己算算。

Yuz:謝謝!還有個我剛才問的問題 就是低端房是否維修的費用更高?

  牛城地主:  不一定,我一般買到手後翻新,能挺一些年,該房好處是維修費便宜,租客要求也不高。

Bing:請問一般multi family 的房子允許分租嗎?

   牛城地主:multi family 當然是分租的,按unit,以前我的學生房按room出租。

David Cai:你對SFH,Apt,multi-family是怎麽看的,喜歡的順序是什麽?

   牛城地主:取決於價位和回報,我不喜歡condo。

Guo:問個入門問題,什麽事出租房裏的低端房?

   牛城地主: 低端房就是本地區最便宜的房子

芒果:您認為要想以地主為生,最重要的品質或者性格特點是什麽呢?什麽是奠定您成功最重要的基石呢?多謝!

   牛城地主: 最重要的性格應該是不管有什麽爛事都不過心,保持樂觀。房地產成功的因素很多,重要的是:deal,資金運行和管理。

Guo:那低端房租戶好打交道嗎?篩選標準一樣嗎?多謝!

   牛城地主: 我博客裏有關於與房客打交道的係列文章。

Chris NJ Realror?:租給學生的房,髒亂不維護,是不是deposit都要扣下來整理房子啊?

   牛城地主:不清理幹淨就扣唄,我每年八月初最忙,因為學生們集體搬進搬出。

小好奇?:有過一次 eviction的是不是絕對不能租?有個condo在招租,男女朋友申請人,女的去年被 evict過。說是因為動手術工作暫停沒錢了。我和 lg為此為此意見不一。他說絕對不行,不能壞了規矩。他們發了一堆 email解釋。我都動心了。
        
   牛城地主: 若有別的選擇就不租吧。

Changli Liu:以後可以進行實例點評嗎?

  牛城地主: 找來一個,大家評評

TweetyLover(瑋瑋):如果房客說vent需要清,是房東的責任嗎?

   牛城地主: 可以協商,好像法律上沒說必須清。

QPan:大學周圍的房怎麽處理暑假空置?

   牛城地主:我都是簽一年的,收壓金和最後一月的房租,即使暑假搬走了也不在乎。

Shirley:水管和電線是走在牆裏的 維修比較困難霸氣?

   牛城地主: 若是銅管無需維修,電線也不用,壞了也不難修。

小雨:但是沒租出去,也基本上是空一年啊!

   牛城地主: 有過空過三,四個月的情況。

TweetyLover(瑋瑋)Cherries?:你有房子需要房客割草嗎?如果他們不維護房東也沒有辦法吧!

   牛城地主: 我負責割草(SFH 除外),租戶負責鏟雪。

QPan:如果我現在 close 的話, 需要等到 8月再租才好嗎?
 
   牛城地主: 看你房子在哪

Shirley:冷天銅管不是容易爆?

  牛城地主:  insulation好的話不會爆

小雨:那租戶鏟雪你pay tenant嗎?  

   牛城地主: 不pay.

Mike Zhu 今年全城水官都在爆。 

   牛城地主: 我今年冬天隻有一處水管出了問題,花了我3小時。

TweetyLover(瑋瑋)Cherries:sfh怎麽辦?割草?

   牛城地主: 租戶自己割草。

TweetyLover(瑋瑋): 如果他們不割或不澆水怎麽辦? 

   牛城地主: 在合同裏寫清楚怎樣懲罰。

小雨: 30多個房子怎麽貸款呢?   博客裏有,很多是owner finance。

賓嵐:關於冬天水管凍住,我有這個問題,一樓水沒問題,不知道為什麽二樓洗手間冷水會出不來?我想肯定跟insulation 有關,隻是不知如何加強(似乎在牆壁裏)的水管裏insulation。
        
   牛城地主: 幾十年代的房子?

賓嵐:  1910年的,正巧這房客又耐寒,晚上溫度調在62F[發抖]。  

    牛城地主:  若沒update過的話,牆裏沒有insulation,可以把全房子強內加入泡沫狀insulation,或打開牆單把水管處做好。關於加insulation,可以YouTube上查一下,很多的。

Ming:有沒有不開牆的辦法?

  牛城地主:  有,在相應的地方開個小洞,用專門的機器往裏噴insulation。

賓嵐:您做過類似的工程嗎?算大工程?

   牛城地主: 一般大,兩人幹比較好。政府有這方麵的補貼,我的租戶申請了政府給免費做的項目。

賓嵐:Home Depot 有租嗎?

   牛城地主: 有,lowes也有。除了沒蓋房,我基本什麽都幹過。

QPan:另外, 怎麽找合適的人選給自己搞維修?  

  牛城地主:  找明白的人推薦,自己試看好不好。我專門寫了篇博文“怎樣建立自己的維修隊伍”。

Bluegrass:你換水管用copper 還是PEX管子?

   牛城地主: 都用,pex較多,快,便宜。我一天就可以幹完一個小SHF。

賓嵐:您是說由tenant 出麵申請?我們town 也有政府支助,但是有收入限製。 

  牛城地主:   所以由tenant出麵呀,我們是不合格的。

Yuan Cai: 能談談買這麽多房的風險嗎?比如你最擔憂什麽?

   牛城地主: 我沒啥可擔憂的,房子越多擔憂越少。

Yuan Cai:或者說您最早開始的時候感覺的風險?

   牛城地主: 開始時啥都擔憂,堅強的心是一點點練出來的。

rong cai: 煤氣管也自己弄嗎?

  牛城地主:  我自己弄煤氣管,裝Furance,hot water tank.

rong xia:紐約煤氣管允許用CSST嗎?

   牛城地主: 啥是Csst?

rong xia:是一種類似Pex的軟管,但用於煤氣。 

  牛城地主:  沒見過。

rong xia:homedepot在紐約賣,但是不確定能否使用。 

  牛城地主:  去town裏問問inspector, 不管做什麽,守法很關鍵。

James007: 請問AC 和roof 一般多長時間才需換?感覺AC 維護太貴。

  牛城地主:  我的出租房沒AC,roof看用的材料,15-25年吧,也取決於房子狀況。

Changli Liu: 還有時間嗎?有的話我找了個牛城在售的房子,請牛城地主點評一下此房是否是個合適的deal:
http://www.zillow.com/homedetails/456-W-Ferry-St-Buffalo-NY-14213/30181395_zpid/

   牛城地主: 這應該是由一個雙單元房改成SFH的,房租可以到一千左右。應該還不錯,但得看裏麵的狀態,若不好的話,就不好說了。

賓嵐: 這個不是您說的那個Amherst 區吧?

   牛城謝謝大家參與,房地產其實是很簡單的事情,祝有心的朋友們成功。我們可以私下多交流。地主: 不是,在buffalo,區很一般,藍領區和領福利人住的。在amherst,這種房近二十萬,房租二千出頭。

Kiki:我資金不多,隻足夠付apartment類型的downpayment,那你覺得我是可以先買,然後以後等它升值了賣掉再換房子呢。還是先把錢存起來,等足夠了再買房子呢?I mean house

  牛城地主: 錢是掙出來的,不是攢出來的。

謝謝大家參與,房地產其實是很簡單的事情,祝有心的朋友們成功。我們可以私下多交流。

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牛城地主 回複 悄悄話 不同的地方有不同的做法,capital gain隻是其中之一,白菜房除了現金流外,也是有capital gain的。隻追求capital gain是有錢人的做法。:)
天財 回複 悄悄話 地產投資的核心是依托杠杆實現Capital Gain最大化。追求現金流,不如去開小賣部,做零售,那個現金流最大。我不認為用白菜房出租掙現金流是屬於地產投資,我更認為這是在開小賣部,相當於自己花錢給自己買了一份工作,掙到的絕大部分利潤其實是自己的工資,根本不屬於投資收益,本質就是工資收入。

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