牛城地主
美洲生活，房地產投資，個人愛好，胡說八道
正文
應紐約商業網(www.nybsnews.com)網主Kevin Wang的邀請， 於2015年二月26日晚8-10點在該網微信群裏舉行了一個房地產講座， 全文如下：
朋友們好！我是牛城地主，非常感謝群主給這次機會跟大家聊聊，也非常感謝朋友們的熱情，特別是Li Xin，邀請了很多朋友。我真有些誠惶誠恐，不知能給朋友們帶來些什麽，隻能盡我十幾年在房地產裏的經驗，有不對之處請原諒。
不好意思，昨天至今天有很多朋友在微信裏加我為朋友，我都加了，但實在是沒時間一一打招呼，以後慢慢來吧。
上回房姐說了很多（她說九點能上來），我沒她的房地產規模大，溫飽而已，真正做得好的是她，群裏也是藏龍臥虎，有很多大牛，我實在不算啥。
先簡單說說我自己。我本科在清華大學，學材料的，碩士、博士在中科院拿的。96年去加拿大約克大學做博士後，87年到Univ at Buffalo繼續搞科研。幹了幾年覺得沒意思，2001年去新澤西一家公司做Senior Scientist。一年後，公司不景氣，回到Buffalo決定搞房地產，一晃十二、三年了。
關於那段時間的經曆和對房地產的很多問題，我的博客裏寫了很多，有興趣的朋友若有時間可以讀讀。那裏麵包括了我對房地產的一些看法，當然了，那些都是比較淺顯的東西，但都是我的一些經驗和體會吧。
做房地產之後經常有人問，你們兩口子那麽高的學位, 放棄了是否可惜？尤其是國內的朋友，國外的朋友也有這麽問的。
這幾年再沒人問這個問題了，因為大家似乎看到了我的成功，雖然我覺得很一般。群裏的朋友應該對做生意沒什麽疑義，現在做生意普遍被大家接受，不像十幾年前。很多高學曆的朋友的困惑是，除了學的那些東西（搞科研，上班）外，不知道自己還會做些什麽？
由於十幾年前時手上沒錢，賬號上二萬多，還是欠信用卡公司的，所以隻能從低端房做起，搞學校邊上給學生住的。現在看起來都是搖錢樹，當年四、五萬的房子，現在房價翻倍（這不重要），月租超過兩千，且房租年年漲。
從2002 年起，每年買三到四個破房子自己裝修，五年後老婆就退休在家了。現在想想，當時由於資金不足和經驗少，錯過了很多好deal，後悔啊。
人不能為錢活著，但也不能沒錢，太多了就是個Number。
扯遠了，再談房子的事情。各個地區有不同的特點和做法，東西海岸普遍房價高，增值快，單從現金流上也許不合適。我們這房價低些，增值慢，但現金流好。
也跟各人情況有關，有人需要現金流養家糊口（像我），有的人著眼於未來升值，不等那幾兩米下鍋，所以買房的價位和檔次不太一樣。房價越高，現金流越低。
我覺得房地產投資最重要的是找Deal，它不是擺在Walmart裏的商品，而是要花很多精力去找的，通過各種渠道，但肯定值得花精力去找。
我想進入房地產應該考慮的幾個問題：
1， 自身條件（資金，handy程度，時間等）
2，自己對房地產的期望（回報率，現金流等）
3，當地房地產狀況（價位，租金），這需要仔細研究，或與當地同行討論
這裏就不談太多的技術細節，因為每個話題展開的話都可以將很多，時間不夠，而且各地情況不同，我這裏的經驗不一定適合別地。
房地產做到一定規模後最大的好處是心態平穩，無論外麵經濟情況有多大變化，對出租這一塊影響不大，而且可以永遠有收入，時間自己能掌控（一定程度上）。
現在回答一下前兩天群裏朋友們提的問題：
問題一：你自己做房產經紀嗎？如果不做你買房用經紀嗎？為什麽？
進入此行兩年（2004）後，拿了個經紀執照，主要是為自己買房方便，若有朋友找我也幫忙，但不是主項，就算是Bonus吧。我對房子的認識比別的經紀應該好些。
--你買房的時候,會從哪幾個方麵來考慮?這個幾個方麵的順序是什麽?
這幾年沒怎麽買房，以前主要看現金流（需要養家糊口），在一般的區裏找相對好的區，較低端的房。現在正考慮轉向，向商業靠攏，個人不太喜歡高端房，回報小，維修費用高，租期低（本地區是這樣，別區令論）。
--能否介紹牛城出租房投資情況，適合的房大小，價位，年份，在城的哪區，學校多少分，犯罪%，租金，cap rate, cash flow%, 過去幾年增值和將來預期，你管理收費多少。eviction %, 空置%，修理$占的%。如發幾個現可投的房例，就更好了。 問太多了，不好意思。謝謝。
各個區相差較大，我們這最安全的區（amherst，全美安全排前三），一般可以做到1%（月租金/房價），公立學校很好（老中的孩子都上公立）。我這些年的平均空置率5%。這問題有點長，有興趣私聊。
--我想知道什麽樣的房是好的投資房？
沒法一概而論，取決於自己的投資期望，能達到自己期望值的就是好的（當然了，不能超出現實哈）。
--你隻做rental嗎?how about development?
目前隻做rental,想向商業和development上靠。
--請問在什麽情形下你會evict租客？你是自己做嗎？大概什麽樣的程序？還有租給section 8 最重要注意什麽？謝謝
一般是欠租的情況下evict，我們這這程序很快，從遞交申請到攆走不到二十天，花費$100,因為快且簡單，我有時候對房客申請把關不太嚴。我自己搞這事，反正閑著也是閑著。對Sec.8的租戶，若孩子大於六歲會省很多事情，絕大多數Sec.8的租戶還是好的，有什麽問題，Sec.8會管的。
--請問租給section8的租戶需要申請資格嗎？
我們這不需要，但他們要在入住前房檢，每年年檢。
--對異地投資你怎麽看？需要PM管理，還有得力的contractor，很難賺到錢啊
本人不喜歡異地投資，現金流都被吃了，除非是很好的Deal，看重增值。但做這行的哪都有，非常好的Deal也不一定能輪到自己。
--如果讓管理公司打理，lease 都是管理公司名義簽的， 打起官司來，被告的是管理公司還是房主？
對這事不熟悉，群裏有朋友能回答嗎？我想應該是房主。群裏的大律師回答是看情況而定。
--如何判定一個房子是不是好deal？你們常用的方法都有哪些？
現在好deal越來越難找，對於出租，超過1%就算不錯了，我自己的都在1.5%以上，那是因為買得早且自己投入精力修。
--常聽到有人說有正現金流的才好，但這好像忽略了downpayment。你downpayment多放點，cash flow 可能就正了；你downpayment少放點，cash flow 可能就負了。如何定奪呢？
一般指20%downpayment， 80%貸款的情況下。
待續---
朋友們好！我是牛城地主，非常感謝群主給這次機會跟大家聊聊，也非常感謝朋友們的熱情，特別是Li Xin，邀請了很多朋友。我真有些誠惶誠恐，不知能給朋友們帶來些什麽，隻能盡我十幾年在房地產裏的經驗，有不對之處請原諒。
不好意思，昨天至今天有很多朋友在微信裏加我為朋友，我都加了，但實在是沒時間一一打招呼，以後慢慢來吧。
上回房姐說了很多（她說九點能上來），我沒她的房地產規模大，溫飽而已，真正做得好的是她，群裏也是藏龍臥虎，有很多大牛，我實在不算啥。
先簡單說說我自己。我本科在清華大學，學材料的，碩士、博士在中科院拿的。96年去加拿大約克大學做博士後，87年到Univ at Buffalo繼續搞科研。幹了幾年覺得沒意思，2001年去新澤西一家公司做Senior Scientist。一年後，公司不景氣，回到Buffalo決定搞房地產，一晃十二、三年了。
關於那段時間的經曆和對房地產的很多問題，我的博客裏寫了很多，有興趣的朋友若有時間可以讀讀。那裏麵包括了我對房地產的一些看法，當然了，那些都是比較淺顯的東西，但都是我的一些經驗和體會吧。
做房地產之後經常有人問，你們兩口子那麽高的學位, 放棄了是否可惜？尤其是國內的朋友，國外的朋友也有這麽問的。
這幾年再沒人問這個問題了，因為大家似乎看到了我的成功，雖然我覺得很一般。群裏的朋友應該對做生意沒什麽疑義，現在做生意普遍被大家接受，不像十幾年前。很多高學曆的朋友的困惑是，除了學的那些東西（搞科研，上班）外，不知道自己還會做些什麽？
由於十幾年前時手上沒錢，賬號上二萬多，還是欠信用卡公司的，所以隻能從低端房做起，搞學校邊上給學生住的。現在看起來都是搖錢樹，當年四、五萬的房子，現在房價翻倍（這不重要），月租超過兩千，且房租年年漲。
從2002 年起，每年買三到四個破房子自己裝修，五年後老婆就退休在家了。現在想想，當時由於資金不足和經驗少，錯過了很多好deal，後悔啊。
人不能為錢活著，但也不能沒錢，太多了就是個Number。
扯遠了，再談房子的事情。各個地區有不同的特點和做法，東西海岸普遍房價高，增值快，單從現金流上也許不合適。我們這房價低些，增值慢，但現金流好。
也跟各人情況有關，有人需要現金流養家糊口（像我），有的人著眼於未來升值，不等那幾兩米下鍋，所以買房的價位和檔次不太一樣。房價越高，現金流越低。
我覺得房地產投資最重要的是找Deal，它不是擺在Walmart裏的商品，而是要花很多精力去找的，通過各種渠道，但肯定值得花精力去找。
我想進入房地產應該考慮的幾個問題：
1， 自身條件（資金，handy程度，時間等）
2，自己對房地產的期望（回報率，現金流等）
3，當地房地產狀況（價位，租金），這需要仔細研究，或與當地同行討論
這裏就不談太多的技術細節，因為每個話題展開的話都可以將很多，時間不夠，而且各地情況不同，我這裏的經驗不一定適合別地。
房地產做到一定規模後最大的好處是心態平穩，無論外麵經濟情況有多大變化，對出租這一塊影響不大，而且可以永遠有收入，時間自己能掌控（一定程度上）。
現在回答一下前兩天群裏朋友們提的問題：
問題一：你自己做房產經紀嗎？如果不做你買房用經紀嗎？為什麽？
進入此行兩年（2004）後，拿了個經紀執照，主要是為自己買房方便，若有朋友找我也幫忙，但不是主項，就算是Bonus吧。我對房子的認識比別的經紀應該好些。
--你買房的時候,會從哪幾個方麵來考慮?這個幾個方麵的順序是什麽?
這幾年沒怎麽買房，以前主要看現金流（需要養家糊口），在一般的區裏找相對好的區，較低端的房。現在正考慮轉向，向商業靠攏，個人不太喜歡高端房，回報小，維修費用高，租期低（本地區是這樣，別區令論）。
--能否介紹牛城出租房投資情況，適合的房大小，價位，年份，在城的哪區，學校多少分，犯罪%，租金，cap rate, cash flow%, 過去幾年增值和將來預期，你管理收費多少。eviction %, 空置%，修理$占的%。如發幾個現可投的房例，就更好了。 問太多了，不好意思。謝謝。
各個區相差較大，我們這最安全的區（amherst，全美安全排前三），一般可以做到1%（月租金/房價），公立學校很好（老中的孩子都上公立）。我這些年的平均空置率5%。這問題有點長，有興趣私聊。
--我想知道什麽樣的房是好的投資房？
沒法一概而論，取決於自己的投資期望，能達到自己期望值的就是好的（當然了，不能超出現實哈）。
--你隻做rental嗎?how about development?
目前隻做rental,想向商業和development上靠。
--請問在什麽情形下你會evict租客？你是自己做嗎？大概什麽樣的程序？還有租給section 8 最重要注意什麽？謝謝
一般是欠租的情況下evict，我們這這程序很快，從遞交申請到攆走不到二十天，花費$100,因為快且簡單，我有時候對房客申請把關不太嚴。我自己搞這事，反正閑著也是閑著。對Sec.8的租戶，若孩子大於六歲會省很多事情，絕大多數Sec.8的租戶還是好的，有什麽問題，Sec.8會管的。
--請問租給section8的租戶需要申請資格嗎？
我們這不需要，但他們要在入住前房檢，每年年檢。
--對異地投資你怎麽看？需要PM管理，還有得力的contractor，很難賺到錢啊
本人不喜歡異地投資，現金流都被吃了，除非是很好的Deal，看重增值。但做這行的哪都有，非常好的Deal也不一定能輪到自己。
--如果讓管理公司打理，lease 都是管理公司名義簽的， 打起官司來，被告的是管理公司還是房主？
對這事不熟悉，群裏有朋友能回答嗎？我想應該是房主。群裏的大律師回答是看情況而定。
--如何判定一個房子是不是好deal？你們常用的方法都有哪些？
現在好deal越來越難找，對於出租，超過1%就算不錯了，我自己的都在1.5%以上，那是因為買得早且自己投入精力修。
--常聽到有人說有正現金流的才好，但這好像忽略了downpayment。你downpayment多放點，cash flow 可能就正了；你downpayment少放點，cash flow 可能就負了。如何定奪呢？
一般指20%downpayment， 80%貸款的情況下。
待續---
房地產投資是資本密集型的，不是這裏描繪的那種勞動密集型，房地產投資講究快進快出，最後炒成房東是最不理想的結果。合理利用杠杆，追求最大的capital gain這是房地產投資的特色。追求現金流是零售行業的做法，這裏雖然邊麵上看是投資房產，但是經營思路和做法，與經營雜貨鋪沒有本質的區別，都是花錢給自己買工作。
以水牛城大學附近為例，房產交投並不活躍，人口增長慢，主要租客都是沒有收入的學生和低保人員，進來容易，退出去難。如果5年以後退休，手裏的5-6個出租屋很難一下子出手，接收的下家，target customers很小眾，也都是想從事白菜房的小業主，所以商家對商家，出售價格也不會很好。
核心觀點：
1. 地產投資的精髓在於地價的增值，而不是現金流；
2. 寧要白玉房一棟，不要白菜房一堆，垃圾股永遠都是垃圾股；
3. 一旦炒房炒成房東，你就不再是investor了，這就變成一份full time job了，在財富象限裏，你就還是那個自雇人士。
4. 投資進入一個市場的時候，要先想到怎麽退出，找下家接盤比找好deal更關鍵。
5. 房地產投資世界裏麵也有紅海和藍海，不要總想賊吃肉，也要記得賊挨打，紅海裏麵沒有魚，新進入的小賊就是大賊的食物。
近日剛卸任本地華美協會主席。可以有更多時間來向牛兄學習。
我近日也有個房客，晚交房租7天後跑了。倒省了趕人的時間和費用。
我買的房租比房價基本也在1?5%。但房價增值就差些。