ZT: 我的商業地產投資

我的商業地產投資

來源: 燕京草 於 2011-08-01 22:36:28 [檔案] [博客] [舊帖] [轉至博客] [給我悄悄話] 本文已被閱讀：81次

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一直潛水，受益於如山，米大，jy101, bayfamily  許多老前輩的投資經驗。我也想說幾句。首先，真心的感謝你們的無私奉獻。大家發了財是不會忘記你們辛勤勞動的。說到奉獻，非常慚愧，不是本人不想寫，而是自感才疏學淺，沒有什麽經驗可談。自己打字又慢，弄不好耽誤了大家寶貴的時間。今天豁出去了。閑著也是閑著，隨便說說我的投資。

來美國二十多年了，上學找工作，替別人打工，為老板發財。我一直問自己這是不是我想要的生活。回答是”NO”。四年前我開始了我的房地產投資。我不做residential  隻做commercial地產投資。原因是，我這人喜歡簡單，總看到別人為房租和房客吵架上法庭，感到太麻煩了。我覺著我不適合做residential 投資，心軟臉皮薄。又總想著一團和氣。人家兩句好話我就找不著北了。遇上良民還好說，如果遇上一個半個刁民。生氣是小事，弄不好被人賣了，還替別人數錢呢。 再說了，我也搭不起那時間。我想商業地產不用總同不同的人打交道，所以我選擇做商業地產。定好了目標後開始了我的研究，幾年來我投資了一些商業地產。我的感覺是商業地產並不比residential  地產難多少。也並不是必須投入許多錢。隻要你小心，做足了功課你會有很大受益的。而且你會節省許多時間，少許多麻煩。例如我投資的一家超市，因為是外州的，沒有任何狀況出現，三年了我都沒有拜訪過一次，我想今年我該看看他們去了。

另外，我投資的理念是不局限於什麽行業除了一些特出的,如 Agricultural, Senior housing不考慮 , 其它我都會考查一下它的整體情況。另外我不局限於什麽地區，但一定排除地稅高自然災禍頻繁的地區。我的幾個商業地產都在不同的州。因為是NNN lease,我並不需要操什麽心。

但我堅持的幾個原則是：

1。我買的商業房屋一定是有租約的

2。一定是single tenant. (便於管理，不用請agent)

3。一定是”NNN lease” ( an absolute NNN lease 最好， landlord 不要做如何事情)。

4。不少於5年的lease,最好10年以上。

5。不要低於10% cap rate. 最好有an annual rent increases of 2 %

6。最好有一個corporation or personal guarantees.

7。要看tenant 的經營情況報表，不少於3年。

8。要查tenant 的credit report

9。要Inspect report, Auction report, Environment report and Zoning report.

10。另外， 也要看tenant ‘s insurance details。

 

還有一些注意事項如大家感興趣我們以後再詳談。

前幾天我看了CommercialRE 和  風險難控 的文章他們寫的很好，很專業，很有新意，很受啟發。他們的商業投資方向與我的不同，我們可以再討論。我知道我們的文學城藏龍臥虎能人，超人，大師到處都是。還有成百上千的潛水者。如果你們對投資商業地產感興趣請大家一起來討論，我們大家一起學習提高。如我寫的不好，請原諒。我隻是想為投壇做些貢獻。我瞎寫，你們瞎看。