在美國經營房地產的故事與體會
談笑有鴻儒，往來無白丁
美國經濟、房市與投資-疫情中的隨想
如山
（2020年4月12日）
今天，疫情仍在世界範圍內泛濫 。
首先，向疫情中不幸者至哀！向目前依然和曾經戰鬥在一線的中、美、歐洲及世界的醫護人員致以崇高的敬意！尤其是往紐約集中的7萬多自願醫護人員，他們是真正的英雄！我們最多也就捐一下款、捐一下口罩、做一下鍵盤俠，而他們是用生命去捐助!
投壇應說投資。我很久沒上來，收到很多網友的關心問候，非常感動。無以為報，發一小文以回謝。
這次疫情會改變很多東西，從宏觀的世界政治版圖、地緣關係、金融市場，到微觀的人際關係、居住環境偏好等等都會有很大的衝擊和改變。
與我們投資相關的，在宏觀上，全球化就算不是逆轉也是停頓、或者放緩。美國的製造業一定有部分回流，馬上可見的是關鍵藥物、醫療用品的部分或者大部分產業。這個已經在美國政府的行動中。美國會因此減少貿易赤字、增加就業率。但入口便宜貨大量減少，也增加了通貨膨脹。當然，目前美國是不怕通貨膨脹，隻怕通縮。
股票市場在波動中，預期還會有一定的下跌。3月中到10天前，每次下跌厲害，例如到溶斷點，我都加持 mutual fund 和ETF。我每次都在本地（西雅圖）地主群報告和詢問有沒有一塊參加 “護國入市的“？有人表示跟，恐怕大多數地主不跟。聲明，我基本不買單個股，隻買mutual fund 和 ETF。
房產市場在東西海岸大城市會有下跌，應該3個月到半年內反應出來。各地反應期和跌幅不會同步。本人預期跌幅在20%-30%左右，不會超過50%。最大跌幅也沒2008到2010年的大。
受影響最大到最小的房產依次為：辦公樓、Apartment、Condo、Townhouse、獨立房。就是說，影響大、跌幅最大的是辦公樓，最小的是獨立屋。當然，每個城市、每個區會有不同。從城市範圍的物業衝擊依次為城市中心到郊區房。城市郊區和遠郊的房子會受更多親媚。
現金為王，這句話什麽時候都是對的。但在市場低潮期尤為體現其價值。10年前是這樣，現在也是。
說一下我上次美國金融危機的經曆，時間：2010年到2012年，座標：大西雅圖區。我翻查了當年的記錄。我的出租房現金流為負，因為貸款多於租金收入。但有建房、賣出的現金收入補充，總體還能過得去。當時建築成本是現在的一半，建築工期是現在的一半，當然賣價也是大概一半。加上我的建築用地基本是開發中來，也就是成本低。所以建好的新房賣出還是有利潤。而那段時間買入的房產超過20個，超過一半是可開發地，計上開發出來的地，是超過30個物業。以現在價格比，買入成本很多不到十分之一。每年逐步拿permit，逐步建、逐步賣。大家不要誤會西雅圖市場價格升了10倍，沒有。而是低潮能更加容易買到比當時市場價格還低得多的物業，尤其是從一些有長期關係的銀行手上。錢從哪來？危機到來前的Cash out refinance，HELOC出來的近百萬。好在及時轉移到其它銀行。後來銀行銀根緊，果然收紛紛收到所有Credit line銀行要減少、收回credit line的通知。但我錢已經出來了，我不欠你利息，你也沒法foreclosure我的房子。在這些錢中當然也有私人貸款。有市場上的private lender，也有純屬泛泛之交的信任者。需要特別提出感謝的，這個壇上就有大財主借過錢給我。我們從來沒見過麵，甚至借款給我之前都沒有過什麽交流，隻是大家互相知道而已。這是一種很難得的信任！
這次全球與美國的經濟、房市的下行肯定不同於2009到2011。不過就像某位哲人說過的，曆史不會簡單地重複，但會壓韻。
那麽，美國疫情會怎樣？世界疫情會是怎麽樣？我相信，美國會以高科技為依托，給世界走出疫情、戰勝疫情一個光亮的指引。
美國政府、國會、聯邦儲備局已經達成共識，無底限發行貨幣救濟市場。
美國房市低潮多久？機會在哪裏？本人認為，美國低潮在今年年底，持續最多一年，兩年內一定走出。美國仍然是最值得投資、有最好回報的地方。美國仍然會是引領世界的科技帶頭人。我這種信心來源於對美國的科技人才、自然資源、地緣政治，而這一切的基礎是價值觀與製度。
希望諸位網友一切有所準備、一切順利，不僅安然度過疫情、經受經濟下行的考驗，還在投資上有大收獲而更上一個台階！
大家有興趣可以翻查我在2009年開始寫的大量博文，都是危機低潮期關於美國經濟、房產未來的展望。
聲明：本文是為隨想，在於分享自己的看法和經曆，也希望起拋磚引玉的作用，讓大家貢獻投資想法。說明觀點不是投資建議，敬請謹慎使用您自己的資金，根據自己的實際情況做判斷和投資決策。
最後，謝謝諸位的閱讀和捧場。也以本文回複、感謝網友在悄悄話裏的問候和關愛。
（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）
