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全方位分析新加坡公寓租售比

(2014-05-24 01:34:18) 下一個
2014-05-23 新加坡眼
文/新加坡眼房產專欄作者 彭威

新加坡公寓市場的出租回報,通常用租售比(rental yield)來表示。它的計算是用一年的租金除以公寓的價格。例如某人用130萬新幣的價格買了一間公寓,然後以3500元新幣的月租出租出去,那麽這間公寓的租售比就是 3500乘以12/130萬 = 3.23%。

要注意的是,租售比是出租回報的反應,但不完全代表出租回報。出租回報還應該考慮別的一些成本如物業費,房產稅,銀行利息等等。這些通常會消耗大約相當1.2個月的租金。為了便於公寓之間的比較,本文數據采用租售比。

新加坡公寓租售比區域差異

如圖所示,新加坡公寓的平均租售比在3.5%左右。08/09年金融風暴的時候一度達到4.7%,不是因為那時租金上漲,而是因為房價恐慌性下跌。這幾年來,房價上揚加速,而租金市場則比較平穩,所以租售比下跌。


區域方麵, Mass Market(大眾市場) 又好於City and City Fringe(市區和市區邊緣)。市區和市區邊緣,也就是通常所說的CCR (corecentral region 核心中央區),RCR (restof central region 非核心中央區)。大眾市場,指通常所說的OCR(outsidecentral region郊區)。它們具體是指那一塊呢?見下圖:黃色,藍色,和粉色就是CCR,黑框以內的白色就是RCR,黑框以外的部分就是OCR。


為什麽越是核心的地方租售比越低呢?這是因為核心區的房價遠遠拋開別的區域,核心區的租金雖然可觀,還是難以跟上房價。


2013年第一季度的時候, Maybank Kim Eng Research 發布了一個新加坡各個區的租售比。離現在已經有一年,數據有一些變化,還是可以做個參考。


新加坡公寓租售比與公寓房間的數量

新加坡公寓通常用房間的數量來表示公寓的大小。一個房間一個客廳的公寓叫一房式,兩個房間一個客廳的叫兩房式,三房式、四房式,以此類推。和房間的大小相比,房間的數量對租金的影響大得多。比如同樣是三房式,一個是1100方尺,一個是1200方尺,它們的租金幾乎一樣(在同一個地區,其他條件相同)。然而同樣是1100方尺,如果一個是兩房式,一個是三房式,三房式的租金要高。

在同一個公寓,通常有一房到四房不同類型的公寓。哪一種的租售比高呢?
我用剛剛建好入住的公寓 The Minton 做個計算:

The Minton租售比
一房式 4%
兩房式 3.4%
三房式 3%
四房式 2.7%

非常明顯,一房式的租售比要比四房式高很多。從出租的角度,一房式無疑是回報最高的。這個現象不是The Minton的個別現象,而是新加坡市場的普遍現象。

新加坡的公寓租售比與房貸月供

很多投資的朋友會關心這個問題,我買的公寓出租出去,能幫我還月供嗎?

這裏我來做個詳細的計算:

一百萬新幣的公寓,貸款80%,年息1.5%,貸款30年,月供2760.96新幣;

一年總共的供房費用為
1)還貸 2760.96 X 12 = 33131.52
2)物業費約 300 X 12 = 3600
3)地產稅約 2000

總共為 38731.52新幣。

租售比到多少可以收支平衡呢?
為 3.87%。如果租售比達到3.87%,那麽恭喜你,你不用為房子再花錢了。

再考慮銀行利息上漲的情況。如果利息上漲了,到3%,月供就增加到3372.83,這時候,收支平衡的租售比就是4.6%。

有些朋友剛來新加坡不久,對國內的房子比較熟悉。如果做個比較,以北京為例,房貸的利率大約是4.5%(公積金利率)或6%(商業貸款利率)。收支平衡的租售比是4.7%或者6.2%。一套400萬人民幣的房子,在北京的租金大約是5000元人民幣到8000元人民幣,租售比在1.5% 到 2.4%。

新加坡公寓空置率

新加坡公寓的空置率和租金沒有多大關係,而是和新加坡的繁榮程度,發展前景,國際地位息息相關。從以下的圖可以看到,新加坡的公寓空置率在6%左右(綠線,右Y軸)。而2007年前都在8%。和租金指數(藍線,左Y軸)的走勢是完全相反的。我們並不能由此推出結論:租金越高,空置率越低。

很難說空置率多少是健康水平,可以比較的是,北京上海的空置率是10%,二線城市如南京,重慶和沈陽的是13%,三線城市在16% (中國數據來自參考消息網)。


可以影響租售比的還有一些別的細節因素如房屋的年限,學校,樓層等等,因為對個案的依賴太強,就不一一舉出了。
 
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