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房地產市場將鬆綁?

(2012-06-25 03:43:15) 下一個

楊保安 (2012-06-24)

  新加坡房地產市場正處於一個高度不確定時期,在低利率及遊資持續拉動的投資需求下,政府是否會加大房地產降溫的力度,或是在全球經濟動蕩的當頭,鬆綁房地產市場?

  政府兩年內五度推出的房地產降溫措施,以去年12月8日開征的額外買方印花稅(Additional Buyer's Stamp Duty, 簡稱ABSD)最為嚴厲,直接從遏製需求下手。外國買家除了支付約3%的印花稅外,還須支付10%額外印花稅。

  新加坡產業發展商公會會長黃顯輝調侃ABSD為Another Bad Shock for Developers(給發展商的另一震蕩),而有房地產中介則將ABSD戲稱為ABSURD(荒唐)。不少房地產業界人士認為,這個措施撐不了多久,畢竟房地產市場是經濟的重要一環,而外國買家是財神爺,豈可拒他們於門外。

  發展商永泰控股主席鄭維強最近受訪時便指出,政府的政策是權宜之計,是為了解決市場失衡的問題,必須附帶“夕陽條款”,在問題不存在的時候就要馬上撤出。否則,這項政策將導致另一種失衡。

全球利率低政府擔心外資湧入

  額外買方印花稅推出後,房地產市場確實出現了一些變化。發展商最近開始削價求售高檔公寓、第一季度市區重建局私宅價格指數近三年來首次下跌、5月份新私宅銷售量較4月份下跌32%,再加上新加坡經濟第一季隻取得1.6%的低增長,鬆綁房地產市場的呼聲因而響起。

  然而,政府在最近一次推出房地產降溫措施時指出,全球利率低,新加坡這個小的房地產市場對外國資金有很大的吸引力,因此政府有必要采取有針對性的政策緩和強勁的投資需求,以免未來的市場必須進行更大幅度的調整。

  這個憂慮揮之不去。由於發達國家推行量化寬鬆政策印鈔票,有不少資金流入亞洲尋找避風港或求取更大回報。彭博社報道,新加坡銀行3月份外幣存款年比增加43%,而八個月前的增長則是單位數。在2000年至2007年,新元存款的年均增長是7.8%,在2008年雷曼事件後的年增長達11%。它指出,新加坡銀行存款激增反映新加坡這個避風港的地位。目前,亞洲多個地方都擔心利率低、遊資多引發資產泡沫的危險,紛紛圍堵。

  在遊資亂竄下,金融管理局兩個月前廢除了“金融投資者計劃”。在這個計劃下,隻要個人資產超過2000萬元,在本地金融機構存放至少1000萬元的流動資金,其中200萬元可在本地購買私宅,便可申請為新加坡永久居民。這個計劃的終止有助於為房地產市場降溫,特別是高檔房地產。

私宅銷量5月減少 不是市場走軟

  高檔房地產與大眾私宅的買家雖然來自不同階層,但這兩個市場卻相互影響,而大眾私宅價格實際上出現了高端化的走勢。市郊靠近地鐵站的大眾私宅,每平方尺已超過1000元。在最近一輪的房地產降溫措施後,大眾私宅的價格還是繼續上升。雖然產業發展商公會會長黃顯輝形容降溫措施是對發展商的另一震蕩,但他主管的嘉德房產開發公司最近在碧山推出的新私宅項目“晴宇”,平均尺價訂在1700元的高位,反映出發展商信心十足。

  雖然5月份私宅銷量比4月份少32%,但房地產分析師認為,這並不意味著市場已經走軟,而是4月份私宅銷售量創下2009年7月以來的最高紀錄。實際上,今年首五個月新私宅銷售達1萬零724個單位,遠高過去年同期的7059個。此外,麵積50平方公尺的鞋盒公寓湧現,更讓政府擔心這股炒風帶來的後果,可能會有政策的打壓。

  另一個考慮是貫徹新加坡人優先的政策。與其他許多大城市一樣,新加坡在全球化過程中,麵對收入差距及貧富懸殊拉大的問題,加上社會流動放緩及一些暴發戶的炫富行為,埋下仇富及排外的隱患。最近,新移民駕駛法拉利跑車闖紅燈肇禍引起的輿論風波,就是這個問題的具體表現。雖然仇富及排外欠缺理性,但這是許多國家的領導人必須處理的問題。房地產是民眾揪心的課題,外國買家若在市場旺熱時進場,更容易鼓動人們的情緒。

  房地產界批評政府向外國買家征收額外印花稅,與新加坡打造全球都會與財富中心的發展方向背道而馳。然而,政府強調,新加坡還是繼續維持開放的經濟。其實,降溫措施隻是提高外國人購買房地產的成本,並不是限購。在遊資充裕及低利率環境下,加上新加坡人優先的考慮,政府在吸引外國富豪時,更有選擇性。外國富豪再也不能夠通過金融管理局的“金融投資者計劃”成為永久居民,但還是可以通過經濟發展局的“全球投資者計劃”進來,後者要求申請者必須在新加坡設立公司,並雇用至少五名新加坡員工。

美聯儲局:低利率至少維持到2014年

  房地產降溫措施是要避免資金泛濫導致房地產市場失控,它是有針對性的預防性措施。政府雙管齊下,通過增加土地供應及遏製需求,調控熾熱的市場。但美國聯儲局主席伯南克幾天前重申,低利率至少維持到2014年。在低利率拉動的投資需求持續強勁下,房地產市場失控的潛在因素繼續存在,降溫措施還是有一定的生命力。

《聯合早報》
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