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倫敦房地產市場泡沫正當時

(2011-12-27 22:37:04) 下一個
2011-04-28 08:18:37 

【多維財經】盡管英國的大部分地區還在竭力同財政緊縮、實際工資下降和預算減少做鬥爭,但倫敦的房地產市場已經再次受到另一輪樓市狂熱的嚴重影響。“泡沫”這個詞有過分誇大的成分,但在用到目前倫敦的房地產市場卻恰如其分。

國外資金紮堆

在並不時尚的泰晤士河南岸,帶一座小花園的一居室公寓要價50萬英鎊(約合80萬美元),這是真的嗎?切爾西一套不算大的兩居室公寓竟然要價200萬美元?就像網球名將麥肯羅(John McEnroe)在溫布爾登常說的那樣,你一定在開玩笑。

高端地產經紀公司Knight Frank統計的一項指數顯示,倫敦市中心高檔物業的價格已接近甚至有可能超過幾年前令人暈眩的峰值水平。地產經紀的玻璃窗上貼滿的價格條也同樣揭示了這一點。

倫敦投資公司Peel Hunt的分析師哈代(Robin Hardy)說,倫敦的房地產就像21世紀的瑞士銀行賬戶,埃及、敘利亞和南歐的富豪正抓緊將資金從動蕩的國內轉移到這裏。由於沒有其他更為理想的投資渠道,這些人便將錢砸在了有“百萬富翁遊樂場”之稱的倫敦市中心的物業上。

哈代說,如果你的目標隻是保本,那麽置業是一種相對安全的投資方式。這些富豪認為,相比把錢存在大馬士革的一家銀行裏,在斯隆街(Sloane Street)投資一套公寓更為安全。

高端房地產代理商Foxtons說,今年該公司在斯隆廣場(Sloane Square)的分支機構售出的房屋中有80%為海外買家所購買。

這不過是一個已經流傳了一段時間的故事的最新進展。對於海灣酋長、俄羅斯寡頭、印度新貴以及中國富豪來說,倫敦已然成為國際超級富豪的遊樂場。實際上,俄羅斯人的錢已經湧入這座城市至少10年。有金融界人士表示,倫敦地產是“俄羅斯資金的洗錢機”。

從傑明街(Jermyn Street)到舊邦德街(Old Bond Street)的那些最高檔的購物區裏你能看出端倪。石油和新興市場的繁榮支撐此地的房價至少已有10年的時間,通過給予外國人優惠的稅收政策,英國巧妙地助推了這一趨勢。

在各種新聞上經常可以看到海灣富豪是如何如何的購置房產,其中一位海灣國家酋長堅定地在海德公園(Hyde Park)北麵買下一套又一套的公寓。這位酋長喜歡每年夏天來倫敦小住兩個月以躲避海灣的炙熱,他總是要帶上一大家子人和隨從。他並不在意價格,隻想買下盡可能多的公寓。

還有其他因素在起作用,倫敦已成為歐洲的金融重心。巨大的賺錢機器早已開到了倫敦城老金融區之外。實力雄厚的對衝基金和神秘的大宗商品交易公司,占領了倫敦高檔社區的大街小巷,以及重新開發的Docklands的塔樓,這也成為了助推倫敦房價的主要因素。

住房供應是有限的,特別是在那些最佳區域。倫敦對於哪些區域的土地可以作何種使用有著嚴格的法律規定,所以倫敦新開發的房地產項目很少。

低利率也是推漲倫敦房地產市場的一個因素。那明顯價格過高的住房每年的按揭成本卻很低,因為它的可調息按揭貸款目前的借款利率隻有1%。

五因素製約倫敦的未來

照倫敦人的說法,這裏的房地產奇跡能夠無限期延續下去。房價將持續高漲。倫敦的房地產業將不會再遇到多少熊市。大多數熊市都已經曆過了。但幾個不利因素卻是人們決定投資倫敦房地產之前應該考慮到的。

首先,倫敦那些晚上徹夜黑燈的住宅越來越多。隻需在大街上漫步時抬頭望一下,就能看到街邊建築物的窗戶很少是亮著的。而一些國際精英們決定賣掉在倫敦的住房時給出的最重要理由之一不過是,他們不大用得著這些房子。

第二個令人擔憂的因素是,越來越多貨真價實的英國人被擠出了倫敦。那些開始在倫敦討生活的年青人已負擔不起倫敦人以往常住的那些房子了,高漲的房價已經把他們擠出了倫敦,許多中產階級也麵臨同樣的命運。這種局麵最終將無法維持下去,它將扼殺倫敦這座城市的活力。

第三,利率無法永遠停留在1%的低水平。利率遲早都要升上去,當那一天真的到來時,許多住房貸款都將因不堪重負而無法償還。

第四個問題是經常被人遺忘。在互聯網和現代科技大行其道的今天,像倫敦這種居住成本高的大城市,其比較

優勢其實是在下降的。20年前,如果想在英倫三島經營一隻對衝基金,或許不得不在倫敦開展相關業務。而如今再也不是這種情況了。你可以在倫敦以外的地方運營這隻基金,而那裏的生活成本會低很多,生活質量也會比倫敦好很多。

第五個問題可能是對房主最為不利的,那就是租房收益率的大幅下降。據萊坊(Knight Frank)說,過去10年倫敦黃金地段的房屋售價已經增長了一倍,而倫敦黃金地段的房屋租金隻上漲了不到10%。二者相抵,導致房主的租房毛收益率平均隻有3.6%,低於10年前6%的水平。
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