昔日上海灘房地產華人大業主

發現●上海


當外國房地產商利用上海租界的政治條件，從“永租”土地建房出租或出售、代客買賣、代理經租等業務中取得厚利的時候，首先引起他們雇用的買辦們羨慕，同時也導致華人中的官僚地主和富商巨賈投入房地產經營以牟利。

投資房地產獲利之大，常超出投資者的預料，因房地產是當時信貸的最可靠的擔保品，可運用籌集資金，故在本世紀二、三十年裏，即湧現出許多華人房地產投資者，尤以擁有巨資購置房地產用以出租收益和自身享受，被稱為“守業”的房地產大業主最為突出。

房地產業主中的大業主又稱大戶，1956年上海市房地產業社會主義改造時，占有房屋建築麵積1000平方米以上的有2727戶，其中5000平方米以上的369戶。他們擁有各類房屋6,500餘幢，建築麵積9,308,000平方米，土地13,855畝。大業主所擁有房屋，無論從房屋的質量、數量都超過經工商登記、參加同業公會的房地產商。大業主自行雇員建立的經租帳房因不辦工商登記，不交納營業稅，帳冊不全，勞資關係不明確，租金收入全由業主自行支配。

由於房地產的買賣頻繁，占有情況經常變化，迄1956年私房社會主義改造時所存在的大業主，有些是抗日戰爭期間發了國難財而出現的新貴；有的是原“守業”大業主，幾十年來仍維持其大業主的地位不變；有些原來是有名的大業主，隨著時日的推移、經濟地位的變化已不複存在。

大業主的成分比較複雜，有舊社會下野的官僚、軍閥及其親屬；也有一些是封建地主和漢奸，更多的是工商業者。

一.官僚軍閥

一些官僚、軍閥鑒於政局變幻，出於預留退路的考慮，往往到上海租界內購地造房，營造安樂窩，又由於上海的地價隨著城市的繁榮，上升不已，購置房地產不僅有租金收益，且可得到地價上升的利益，所以他們樂於對房地產投資。晚清大吏李鴻章、盛宣懷，曾任五省聯軍總司令的北洋軍閥孫傳芳和民國時期“四大家族”之一的孔祥熙可為代表。

李鴻章除在上海法租界擁有具備亭台樓閣之勝的丁香花園外，還曾在海格路(今華山路)置有豪華住宅。後來他家還把海格路住宅改建成“海上名樓”枕流公寓，分戶出租。今南京西路人民公園對麵沿街數十幢市房和後麵的住房，即梅南坊也是他家所有。

華山路849號，丁香花園
上海灘最負盛名、保存最為完好的老洋房之一

枕流公寓位於華山路699-731號
西班牙式公寓大樓
上海市優秀近代建築

盛宣懷在上海兩租界(公共租界和法租界)購置的房地產更多，且多在鬧市，除用作自用的靜安寺路(今南京西路)和霞飛路(今淮海中路)兩大住宅外，把許多出租房分給子女掌管，其中有整條裏弄建築群、大樓、倉庫等。

盛宣懷故居,淮海中路1517號
70 年代中日建交後，這裏成為日本國駐上海領事館，現為日本總領事的住宅。一百年來上海灘保存最好的大花園洋房之一。

孫傳芳下野後在天津租界當寓公，他在上海法租界西門路購置了占地10餘畝的西成裏市、住房130餘幢產業，初委托比商魯義士洋行經租，不久收回，由其子女掌管。

國民黨政府統治時期，新的官僚、軍閥在上海租界購置房地產的更多，其中以孔祥熙擁有的房地產最好、最多，例如：今淮海中路的培文公寓、武康大樓都是四麵或三麵臨馬路的高大建築，其他如武康路的蜜丹公寓，南京東路的嘉陵大樓和許多新式裏弄住宅不下200餘幢。

 
培文公寓原名培恩公寓，淮海中路453-457號
現為上海市婦女用品商店

武康大樓原名諾曼底公寓，位於淮海中路1836-1858號。
上海市近代優秀建築


南京東路99號,迦陵大樓

曾任國民政府交通部長的王伯群(他是僅次於蔣介石的國民黨軍事領導人何應欽的妻舅)，除在上海愚園路建了占地10餘畝四層豪華的大住宅(今為長寧區少年宮使用)外，還有座落泰興路56弄華嚴裏全弄出租房。至於文官廳長以上，武官軍長以上在上海租界購置房地產的例子，舉不勝舉。

愚園路1136弄31號，王伯群的豪宅
上海市優秀近代建築，市文物保護單位。

二.買辦

當買辦一般均須向洋老板交保證金，如能以房地產代替，最受洋東歡迎。所以不少買辦原是房地產業主，當了買辦後又進一步利用買辦地位經營房地產。

早在1861年就擔任英商寶順洋行買辦的徐潤，便以投資買地造屋出租牟利，至1883年他所擁有的房地產其中已建房的土地麵積達320畝，未建房的土地(包括待開發的郊區農地)2900 餘畝，共計建房5000餘間，為晚清同(治)光(緒)年間上海最大的房地產業主之一。

虞洽卿原是荷蘭銀行買辦，在1926-1927年國民革命軍北伐時幫過蔣介石的大忙，他擁有大樓、公寓、花園住宅、新舊裏弄房屋百餘幢出租收益。南京西路著名的重華新村是從他原有自住的大花園住宅中劃出部分園地建造的。在他死後其子女把繼承所得的產業有的組織經租帳房管理，有的委托他人經租。

英商祥茂洋行買辦陳炳謙，是買辦中投資房地產最多、置產最廣的房地產大業生，申達經租處經租的包括大樓、公寓、倉庫、裏弄等房屋845幢，幾乎全部是他所遺下的產業。

三.漢奸

抗日戰爭爆發，我國東南半壁淪陷後，一些民族敗類包括少數商人成為漢奸，他們在上海廣置產業，成為大業主。

原任國民黨中央宣傳部長、江蘇省教育廳長的周佛海，一貫標榜清高，自稱僅有的在上海愚園路裏弄住宅一幢還是陳調元(舊軍閥，投靠國民黨後任軍事參議院院長)贈送的，但實際上自從他當了偽財政部長兼中央儲備銀行總裁後，即以其妻舅楊惺華(偽財政部總務司長兼中央信托公司總經理)出麵，操縱金融、投機倒把，收贓受賄廣置房地產，除湖南路豪華大住宅和淮海中路、長樂路、高安路精致的小洋房外，專作出租收益的沿街市房、裏弄住房也有100餘幢。

曾任偽國民政府內政部長兼江蘇省長的陳群(1927年蔣介石在上海進行四·一二反革命大屠殺的劊子手，當時被稱為“狼虎成群”的陳群)在滬也購置了大量房地產，其中如遼陽路5l弄、四川北路1991號、常熟路188弄都是大花園住宅，另有出租的住房數十幢。

原來從事輪船運輸兼營煤炭購銷業務的徐貴生和卷煙產銷的丁厚卿，上海淪陷後當了漢奸。


徐貴生與日本陸軍部勾結，會同日商三井洋行合組大中聯煤號——後改稱大中聯煤炭統配處，自任總經理，統製全市煤炭運銷。他又自設大昌煤號，專營煤炭黑市交易發了大財。購置了包括占地10畝餘坐落淮海中路的大花園住宅和各類市、住房160餘幢和碼頭、倉庫等特種建築。

丁厚卿原是生產“金字塔”牌卷煙的福新煙廠廠主，自擔任了偽全國商業統製協會理事和偽華中煙草統製委員會主任委員以後，壟斷煙草運銷，成為巨富，在敵偽統製煙草的三、四年內，竟買了房地產30餘處，計有大樓、公寓、市房、裏弄住房424幢，還有沿著蘇州河的岸線地基17畝。

盛宣懷的胞侄盛文頤(以盛老三聞名)在晚清和北洋軍閥政府統治時期做過大官(東三省巡閱使)，1939年與日本軍方合組統製運銷煙毒的機構“宏濟善堂”，並在江、浙的大、中城市設立分堂毒害人民，1946年由首都高等法院以漢奸罪判處死刑。他在瑞金二路的特大花園住宅，占地40畝，抗日戰爭勝利後由勵誌社使用，現為瑞金賓館。是舊上海最大、最豪華的住宅之一。

四.工商業者

工商業者兼營房地產而成為大業主大體上有兩種情況，一種是大量購置房地產使財產增值、保值並借以周轉資金(可用作信貸的保證)；一種純粹為了保值盈利而買房購地，既可自身享受，更可傳子傳孫。大多數工商業者的置產動機屬於前者。

紡織業代表性人物榮鴻元(申新係統)、郭樂、郭順(永安係統)和長期從事紡織、機械工業的代表性人物嚴裕棠在上海都擁有大量房地產。

榮鴻元在陝西北路威海路北的老宅(現由各民主黨派上海市委會使用)和淮海中路的新宅(現由美國駐滬領事館使用)都是有名的建築物。此外他還擁有威海路大花園住宅和複興西路良友公寓等出租房和虹橋路占地數十畝的兩處苗圃。

陝西北路186號榮氏在滬早期寓所，人稱榮氏老宅


淮海中路1469號,美國領事館

郭樂、郭順除在南京西路有兩所對稱的獨立式花園大住宅(現由上海市人民政府外事辦公室和對外友協分別租用)外，四川北路的大型裏弄永安裏便是他家用以出租的產業。嚴裕棠擁有各類房達431幢，無論從質量和數量上看，都居工商業者房地產大業主的前列。

永安公司老板郭樂的豪宅, 南京西路1418號
上海市近現代優秀保護建築

繼承工商業者祖輩遺產，依房地產的收益為主要經濟來源的大業主是後一種類型。浙江湖州絲商劉貫金生前在滬置有大量的房地產，由四個兒子繼承，各列堂名管理。其中僅劉景德堂一戶，業主劉湖涵，即擁有6層辦公大樓一座，倉庫兩所，裏弄房屋630幢，抗日戰爭以前每月可收房租5萬元(此時每石白米約10元左右)。上海解放後，盡管租金水平較低，每月仍可收房租3萬多折實單位，在當時約合人民幣1.8萬元。

所有這些階層的人物，構成了舊上海房地產大業錯綜複雜的陣營。

資料來自上海地方誌