房市降溫 工業房地產升溫?

蔡楚芬　符傳鑫 (2011-09-25)

　　工業房地產一般分成工廠和貨倉兩種。有些專門“量身訂製”，根據廠商的需求而建造；有些由一家廠商單獨占用；有些則分隔成多個單位，屬於分層地契單位，可以銷售或者出租。

　　目前，大多數的多用戶工業項目都有較高的建築規格、設計也更現代化，有的還跟辦公大樓一樣采用玻璃來設計牆身。這吸引了許多符合工業使用者資格的公司，從商業辦公樓搬遷到工業房地產項目。一些項目還建有坡道式工業車道，讓大型車輛能夠直接駛入較高的樓層。

　　根據市區重建局的2011年第二季數據，新加坡有4億1000萬平方英尺的工業樓麵，其中大約3億5200萬平方英尺由私人擁有。這不包括由裕廊集團在今年7月賣給豐樹工業信托和速美集團的大約350萬平方英尺工業樓麵。這些私人擁有的工業樓麵，絕大多數（54％）屬於單一用戶工業樓麵，21％則屬於多用戶工業樓麵。

 

　　房市降溫後更多工業單位成交

分層地契工業單位大多位於中央地區。其中一個就是位於亞曆山大路的Alexcier汽車陳列室。(商業時報)

　　今年第二季，一共有518個分層地契工業單位成交。這是根據本月2日從市區重建局REALIS網站搜索到的買賣禁令計算而得。這個數字比上一個季度的工業單位成交量增加了20％（見表一）。

　　將近96％的分層地契工業單位成交量是工廠單位，這相信是因為上一季推出的工廠單位較多。今年第二季，隻有21個貨倉單位成交。

　　這些分層地契工業單位大多位於中央地區，尤其是紅山和芽籠這兩個規劃區。它們大多屬於已完工的項目，例如Vertex、Alexcier和烏美科技園。

　　不過，像Oxley Bizhub這個新項目，雖然今年初的銷售成績不錯，但其買賣禁令記錄還是無法從市建局的REALIS中看到。由於申請買賣禁令不是強製性的，而且可能延遲提出申請，接下來的成交量數據可能會在買賣禁令申請被提出後上升。

　　雖然今年第二季的工業單位成交量增加，可能是因為今年1月的私宅降溫措施，導致更多投資者轉戰工業房地產市場。但是，也有數據顯示，工業房地產的成交量早在經濟於2009年中複蘇時就開始上升。

　　自2009年第三季以來，分層地契工業單位的成交量幾乎每個季度都在攀升。從2009年第三季至2011年第二季，每個季度平均有416個分層地契私人工業單位成交。這顯著高於2006年第二季至2008年第三季，每個季度平均291個分層地契私人工業單位的成交量。

　　展望

　　跟住宅市場一樣，工業房地產價格自2009年也上升了。根據戴德梁行的工業房地產數據，永久地契高樓私人工業樓麵的平均價格，自2009年第一季見底以來，至今年第二季已經上升了25％至每平方英尺395元，這比2008年第三季的巔峰高了7％。

　　在租金方麵，高樓的私人工業房地產樓麵平均租金，也比2009年第四季的最低點，回彈了13％，今年第二季已經上升至每個月大約每平方英尺1.75元。不過，這仍然低於2008年第三季的巔峰（每平方英尺2.05元）。

　　歐美的經濟強勁不明朗，新加坡製造業也正在放緩，工業房地產的情緒已經變得較為謹慎，因此，工業租金和價格增長預料會放緩。再加上更多的用戶工業單位被持作投資用途，預備租出去收租，如果經濟和製造業放緩，尋找租戶將麵對更大的競爭。

　　私宅價格於2009年下半年攀升24.3％、2010年上揚17.6％，政府也在2009年9月至2011年1月期間，屢次出手為房市降溫。一些人因此相信，更多投資者會將焦點轉移到工商業房地產。

　　（蔡楚芬是戴德梁行東南亞研究部主管，符傳鑫是戴德梁行研究分析員）

《聯合早報》
（編輯：葉文祺）