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(2011-07-23)
● 吳慧敏 報道今年第二季的私宅價格再創新高，成交量也比第一季增加17％，不過供應過剩的風險卻繼續加劇。
市區重建局昨天發表的第二季數據顯示，截至6月底，本地的潛在私宅供應量已由第一季的6萬8887個單位，增加至7萬1111個單位。
至於扣在發展商手裏的“存貨”，則維持在3萬3899個單位的高水平。
在核心中央區（Core Central Region，簡稱CCR），也就是本地的高檔住宅區，未售單位已超過1萬個，達到1萬零309個。在其他中央區（Rest ofCentral Region，簡稱 RCR），也就是本地中檔住宅區，未售單位達到7610個。在中央區以外（Outside Central Region，簡稱OCR），也就是本地郊外，價格較大眾化的住宅區，未售單位則高達1萬5980個單位。
萊坊（KnightFrank）谘詢與研究部主管方寶順指出，過去五年來，發展商每年隻是平均賣出3440個CCR單位、3780個RCR單位和4530個OCR單位。
這也就是說，接下來OCR區的供應過剩風險最大，估計要3.5年才能消化所有的存貨。相較之下，RCR和OCR則分別需要2.0年和3年，才能賣掉所有單位。
這些未售的單位，包括已獲得銷售資格但未完工的單位，以及圖則已獲得批準但還未領得銷售資格的單位。
市場分析：下來兩季
私宅價格漲幅仍將放緩
一些市場人士昨天受訪時認為，這些潛在供應量，再加上“許文遠效應”和國際間的不利因素，將限製今後的房價上升空間，接下來兩個季度的私宅價格漲幅可能繼續放緩至1％到2％。
實際上，剛剛出爐的市建局數據顯示，今年第二季的私宅價格已連續第七個季度放緩跌幅，漲幅由第一季的2.2％放緩至2.0％。
受訪的市場人士相信，私宅價格繼續減速跟市場氣氛不明朗有關。大選過後，越來越多買家擔心政府會推出更多房地產降溫措施，特別是一些可能衝擊到私宅需求的組屋條例。
萊坊（KnightFrank）研究部主管方寶順說：“雖然許（文遠）部長至今都沒有宣布任何戲劇化、從需求下手的措施，但是‘許氏效應’已經滲入市場。發展商在今年6月賣出的私宅單位減少了25％，是過去六個月來的最大跌幅。”
博納（Propnex）集團總裁伊斯邁指出，建屋局宣布在今年興建2萬5000個新組屋單位，將為中等收入的潛在私宅提升者，提供更多的房屋選擇。“再加上未來半年內發展商預計將推出超過1萬個新私宅單位，賣方不得不將價格定得合理些，來吸引組屋提升者。”
ERA產業主要執行員林東榮也說：“買家終於開始能夠忍住手、變得較具選擇性，拒絕購買價格被越抬越高的房子。市場環境不明朗促使人們在旁觀望，等待政府的房屋政策較為明朗化。”
私宅市場
6月和7月明顯冷卻
分析員指出，今年第二季的私宅成交量仍相當活躍，不過這主要是4月、5月帶動的，6月和7月市場明顯冷卻下來。下個月將進入農曆七月“鬼節”，也就是傳統的淡季，交易估計還會保持淡靜，但需求量應該會穩定在每個月1100至1300個新單位。
今年第二季，在二手市場上成交的私宅單位，由第一季的3895個增加至4615個。其中，未完工的“樓花”轉售由643個增加至670個。發展商賣出了4444個新私宅單位，比第一季的3595個單位增加了24％。
這帶動發展商在今年上半年賣出的新私宅單位達到8039個，隻比去年上半年的8413個單位少4.4％。
發展商在今年第二季賣出的新私宅單位，有超過六成位於OCR，其中一些賣得最好的項目包括Eight Courtyard（賣出488個單位）、Hedges Park (賣出309個單位)和Terrasse（賣出229個單位）。芽籠一帶的袖珍型公寓項目也相當搶手，例如Centra Heights（賣出90個單位）、Sims Edge（賣出78個單位）。在執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）方麵，Belysa的全部315個單位也在極短時間內被搶購一空。
至於位於RCR區的新私宅成交量，占了總成交量的四分之一；位於CCR的則占了總成交量的大約13％。其中一些受歡迎的項目包括
市建局的數據也顯示，今年第二季的房價主要是由中高檔私宅領域帶動上升。代表高檔私宅領域的核心中央區（CCR），價格在第二季上升了1.6％；代表中檔領域的其他中央區（RCR）上升了1.7％；代表大眾化私宅領域的中央區以外（OCR）則上升了1.1％。
高緯物業（Cushman & Wakefield）亞太區研究部高級經理王伽勝認為，中高檔私宅領域領先上漲，可能跟這批買家族群的財力有關，政府收緊房貸條例對他們的影響不大。接下來兩個季度，他相信高檔公寓價格還會分別上升1％至2％，但是已經攀升至曆史巔峰水平的大眾化私宅，價格很可能停滯不前。
*nghm@sph.com.sg
《聯合早報》
（編輯：黃秀茱
