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萊坊:過去十年 更多工業地段從中央向北移

(2011-02-05 02:58:00) 下一個

(2011-02-05)

● 龔慧婷 報道

  萊坊(Knight Frank)一份新的分析報告指出,在過去十年,越來越多的工業地段,從原本的中央區域(芽籠、碧山一直延伸到女皇鎮),移向比較北部(林厝港、三巴旺到義順)的地區。

  萊坊研究部主管方寶順指出,在十年前,根據市區重建局的紀錄,全島55%的多用戶工業地皮,都集中在中央區域。

  但在過去十年,這一帶的工業用地隻增加了6%。

  相反的,北部區域的工業用地在過去十年,增加了78%。緊跟在後的是西部地區(蔡厝港、金文泰到西部的大士),增加了49%;以及東部地區(巴耶利峇、勿洛一直到樟宜),增加了30%。

中央區工業樓麵比例

中長期將進一步減少

  目前,中央區域的多用戶工業地皮在整體所占份額已減少到隻有48%。接下來,在8到13年的中長期,中央區的工業樓麵所占的份額,將進一步減少。

  2008年的發展總藍圖顯示,一直到2023年,在規劃中的工業用地會集中在西部和北部地區——西部有2500公頃的工業地皮;北部則有890公頃(包括東北在內)。東部和中部則分別隻會有330和60公頃的新增工業地皮。

  此外,今年上半年政府的工業售地計劃一共推出了11幅地皮(四幅在正選名單,七幅在備售名單)。方寶順指出,北部的地皮就占了11幅中的五幅,相等於所有可建築樓麵的61%。

他說:“有趣的是,隻有北部地區的地皮被劃為‘商業一’用途。”

  “商業一”地段可以發展多類輕工業用途廠房和貨倉,一般距離住宅和商業區較近,但也需有至少50公尺的距離。

  方寶順指出,隨著傳統的中央區域如加基武吉、加冷和麥波申的新工業地皮已逐漸耗盡,北部將漸漸成為新的傳統廠房工業的增長地區。

“商業二”工業

續進駐西部

  西部則延續原有的曆史使命,成為“商業二”工業進駐的地區。

  一直以來,較嘈雜和需要較大營運麵積的“商業二”工業廠房,都聚集在大士和雙溪加株(Sungei Kadut)一帶,離住宅區較遠,且屬於容積率較低的地區(一般泛指較少樓層的建築)。“商業二”可供造船、維修和製造工業機械等特殊工業使用。

  方寶順說,新加坡麵對土地短缺的挑戰,因此需要有效地使用土地。

  因此,工業廠房也逐漸移向那些容積率較高的發展項目,並通過把不同工業聚集在一起,來分享資源。

  他指出,為了讓寶貴的中央區域充作其他用途,工業地段也不可避免地慢慢從中心地帶向外“遷移”。

在工業租金方麵,他認為,隨著經濟展望良好,中央區的工業地段因供應有限而需求持續,將為租金提供支持,預計工業租金每年或會增加3至5%。

  方寶順認為,在接下來幾年,其他區域的工業租金也可能每年增加達3%。但隨著非中央區的供應增加,競爭加強可能導致租金回軟。

  然而,若經濟維持強勁,淨租用樓麵維持在健康水平,他認為,新的和現有樓麵的租金,應該還是能維持在原有水平。

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