明年國內樓市的兩個基本戰略判斷

明年樓市兩個戰略判中國樓市從來沒有象今年那樣在引人注目中變得難以捉摸，號稱曆史上對房地產最嚴厲的調控政策下，樓市的軌跡並沒有朝著人們的預期目標發展，相反有些個案的結果足以使人瞠目相看。近期廣州白雲新城的3號地塊出讓，"19家房地產大鱷雲集搶地，最後保利集團以氣吞山河之勢奪得二塊，並再度創新廣州樓價之新高，樓麵地價突破2萬元"／平方米。預示發展商對未來樓市走勢的普遍看好。上海12月的頭二周，商品住宅的成交均價已達23489元／平方米，環比上升近2%。對明年的樓市預期，打賭者有之，唱盛唱衰者更多，於是一個問題再次浮現在讀者麵前，樓市能否預測？為什麽這麽多“專家”的預言最終都以流產而告終？在這看似奧深莫測的的前提下，其問題實質很簡單，就看你怎麽來預測樓市，如果僅僅是就經濟，政策，指數，同比環比等就樓市來預測樓市，那讀者一定是“吃藥”的，因為我們的房地產市場已脫離了一般專業市場的概念，是一個非均衡性的政治，民生，政府財政，各方利益等集合在一起的已類似於“上層建築”範疇的狀態，政府對房地產政策的出台與調整，是建立在三維坐標上麵的立體式思考，而謝國忠的樓市大跌50%的理論，其思考的方式還是平麵式的思考，怎麽會準確呢？還不如於建嶸教授在某地演講時，規勸地方政府要善待被拆遷者，不要搞暴力拆遷，聽課中一位縣委書記“挺身而出”當麵“指責”於建嶸教授：政府不賣土地，你們知識分子吃什麽？一語中的，於建嶸教授反而麵紅耳赤，黯然退出。這位書記大人，至少比謝國忠“高明”，道出了真情，看到了實質。下麵筆者鬥膽對明年的房地產走勢作兩個判斷：

一，怎樣看待房地產市場中的悖論現象

根據不少專業調查報告得出，在現階段的高房價情況下，有85%的群體買不起商品房。如果這個論點成立，那麽我們麵前的市場應該是針對15%的人群，有大量過剩的房地產商品，國務院的限購政策是多餘的。但實際情況是，消費者並不缺錢。今年10月，北京的個人房貸大跌69.1%，但市場上麵的高尚住宅依然熱銷，無需貸款的占到55.3%，異地在北京購房的占到55%，在這悖論的後麵，實際上是我們的基礎貨幣（M2）過大與熱錢的湧入。盡管我們的利率很低，與我們的通脹相比還是負的，但從世界上一些貨幣政策更寬鬆的國家來講，中國銀行的利率還是有套現的空間，那麽熱錢進來後又流到哪裏去呢?劉明康在《財經》2010年的論壇上講，在熱錢炒作的情況下，多餘資金仍然會進入房地產領域而逐利。而11月的70個城市房價上升7.7%，好像也證明了劉明康的講話時對的。熱錢推高房價已成為一種財富的轉移機製了，而房價的短期波動僅僅是反映投資者對政策的預期。這是個頑症，非短期內能解決。

二，未來的通脹預期孕育於催生豪華住宅的超前發展。

我們以前一直有二個思維誤區，一是認為房地產的相關產業鏈很多，政府不會出重拳打壓房地產，否則會影響GDP的高低，從而引起失業等一係列民生問題。其實根本不會，隻要保障性住房達到35%左右時，二者之間的作用對衝平衡了，不會對GDP有任何影響。二是認為根據國際慣例，人均6—8年的總收入可以買一套房，而我們已經到15—18的指標，由此得出我國房地產泡沫很嚴重，甚至比迪拜還要嚴重1000倍的結論。但問題是我們相當一部分人的灰色收入你根本無法統計，就像媒體報道某個交警的資產都有近千萬與七八套房產，這雖是個別的，但從邏輯思維推理，灰色收入是進入房地產領域的重要資金來源之一，因此房地產對政策，市場的反應度是不靈敏的，迪拜的泡沫與我們泡沫根本就是兩回事，可憐我們一些教授連這點都搞不清楚，他們的預測焉能聽呀。

由於我們在2008年以來的貨幣發行過量，未來三年的持續通脹已成定局。過剩的貨幣發行量是一個價值體現，一定要通過某種物品的價格對衝才能形成貨幣平衡，而房地產是吸收過量貨幣的最好“吸水池”,量大價大，房地產這個“大吸水池”滿了，基礎生活用品的漲價幅度自然就慢了，這一點至今沒有形成共識，周小川認為中國股市是個“吸水池”，但中國股市的規模與全球的股市已比較接近了，聯動性很強，要全球性的大機構合縱炒盤才行，隻有等池子本身有盈利點資金才會進去。由此觀之，在未來幾年中，由通脹的預期而引發的抗通脹手段是人們關注的焦點，從中長期看，房價的短期波動，並不是經濟發展的晴雨表，而房價周期性，階梯型上升是通脹表現的必然現象。特別是動輒幾千萬的豪宅的熱銷，並非是其產品熱銷，而是其特有的稀缺性資源在發揮作用，豪宅的性質成了抗通脹的硬通貨。

朱詠敏

2010-12-23