房地產降溫措施立竿見影

（2010-10-23）

● 吳淑賢 　　政府的房地產降溫措施取得立竿見影之效，今年9月份的組屋轉售交易量比8月份少了四分之一，顯示更多潛在買主采取觀望態度，延緩購屋決定。 　　建屋發展局昨天公布的數據顯示，第三季的組屋轉售交易量共8205宗，比第二季的9114宗交易少了約10%，交易量下滑，主要是因為9月份的交易量減少所致。 　　雖然降溫措施已初見成效，建屋局文告說：“房地產的降溫措施是在8月30日宣布，當時建屋局已接獲大部分在第三季完成的買賣，因此這次的數據還無法完全反映措施效應。” 　　第三季的數據涵蓋7月至9月的價格漲幅，當中隻有9月份反映降溫措施推出後的情況。 轉售組屋溢價 中位數仍是3萬元 　　整體來說，今年第三季的組屋轉售市場延續第二季的走勢，不但價格漲幅維持在約4%，溢價中位數（median COV）也依舊是3萬元。約96%的交易也包括現金溢價，與第二季的比例一致。 　　私宅方麵，市區重建局公布的第三季私宅數據顯示，新私宅單位的成交量下跌了10％左右。在第三季，由發展商直接售出的私宅單位是3638個，比第二季的4033個來得少。 　　私宅價格則在第三季上漲2.9%，這不但比預估時的3.1%漲幅來得少，也明顯比今年第一季和第二季的漲幅少，顯示價格增長已顯著放緩。今年首季的私宅價格漲幅是5.6%，第二季則是5.3%。 戴德梁行研究部主管蔡楚芬認為，之前公布的預估數據還未包括9月份下半個月的情況，如今價格增幅的減少顯示降溫措施已發揮初步效應。 　　樓花轉手活動也有進一步放緩的跡象。私宅市場的樓花轉手活動向來被視為房地產市場投機炒賣活動的指標。 　　在第三季，還沒有完工就轉手的樓花有703個，比第二季轉手880個樓花單位少了177個單位。 　　隨著房地產降溫措施發揮效應，多數分析師認為，新私宅成交量相信會減少，但價格漲幅可能會繼續收窄或持平。 　　至於組屋轉售市場，房地產分析師一致認為，組屋轉售交易量將在下個季度進一步下跌，現金溢價更是已觸頂，接下來將出現下滑趨勢。 　　博納集團（PropNex）集團總裁伊斯邁估計，下個季度的交易量預計將減少20%，而現金溢價也會降至2萬2000元。 　　該經紀行本月首三個星期完成的交易已顯示，溢價中位數已減少至2萬5000元。 　　ERA助理副總裁林東榮則認為，現金溢價到了年底將減少到2萬元，使市場回到正常軌道。不但如此，組屋轉售價格直線上升的趨勢也會停止。 　　“溢價的減少意味組屋轉售價格也會下跌，導致接下來的組屋估價（valuation）減少。組屋轉售價格可能在接下來的半年下滑5%到8%。” 　　符永興（36歲，銷售經理）剛在今年7月售賣裕廊西的公寓式組屋，組屋售價是52萬8000元，包括3萬8000元溢價。他說，降溫措施推出後，組屋轉售市場較為淡靜，因此慶幸自己在對的時機售屋。 陳衝明（39歲，建築管工）今年6月至7月，以22萬元售賣大巴窯的兩房式組屋，售價包括3萬元溢價。他說，由於組屋靠近地鐵站，當時不少屋主都要求三四萬元溢價，因此所收取的溢價符合市場水平。