土地：香港經驗 產權製度與契約精神

21世紀經濟報道記者王晨香港報道

　　2473億港幣(數字來源：香港金融管理局2002年年報)的巨額政府資產，來源卻是一百多年前的幾行文字——香港的土地製度，也許這就是“產權製度”與“契約精神”的最佳產物之一。“英國人所特有的土地管理製度，以及對土地契約的重視，為香港一百多年的土地管理打下了良好的基礎。”香港地產行政學會會長、香港蘇振顯測量行董事總經理蘇振顯，

這樣告訴記者。

　　蘇曾任政府土地管理官員達20餘年，對香港特區的每一塊土地都了如指掌。對於這片頗受上帝眷愛的土地，有一份很深的情感。

　　製度基石

　　1841年英國人攻占香港本島——一群為了商業利益而強行搶占別國領土，用炮彈來簽訂不平等條約的侵略者，卻對私人產權分外地尊重。“雖然是很早之前的曆史，但是卻影響深遠。英國人一登陸香港，便著手登記本地私人擁有的土地。對於當時清朝政府發出的土地契約，他們同樣認可。”蘇振顯說。

　　在完成了私人土地的登記之後，港英政府隨即在1843年宣布，絕大部分非私人擁有的土地，成為所謂“官地”，即成為萬裏之外英女王的資產，由港英政府管理。較早之前的1841-1842年，當時的港英政府已經開始拍賣土地給洋行和商號，以資政府之用。

　　這就是實行到今天的香港土地製度的幾塊基石之一。隨後在1860及1898年，英國先後從清朝政府手中割讓九龍以及租借新界大片土地，也對當時私人擁有的土地進行了登記注冊，然後宣布無人擁有的土地成為“官地”，由港英政府進行管理。

　　港英政府在進駐香港的第一天，就宣布香港為自由港，以維多利亞港這個深水良港，以及地處南中國海要津的絕佳地理位置，吸引貿易和航運業來香港發展。而貿易業、航運業的快速發展以及隨後大陸發生的數次戰爭，推動了香港經濟及人口的增長。香港城市的建設，本地經濟的發展，又吸引來大批移民，進一步刺激對住宅的需求，使得房地產業快速發展。房地業的發展，又反向帶動其它產業如建築業的發展?以及金融業和資本市場的發展。

　　“因為香港經濟的基石是自由貿易，貨物的進口及出口皆為零關稅，所以房地產市場的發展，客觀上為香港特區政府(以下簡稱特區政府)建立一種‘稅收代替製度’。而土地，更是特區政府的首要收入來源。”香港中原地產公司市場信息及研究部主管黃良昇說。

　　這樣，房地產與土地，構成了特區政府財政收入的一塊最重要基石。土地價值的不斷上漲，讓政府資產不斷增值，每年擁有充足的財政收入來源。政府通過政府開支，興建新的基礎設施，投入香港居民的教育、醫療，促進香港的進一步繁榮。一百多年來香港的經濟發展，正是沿著這條軌跡螺旋式上升。

　　據記者找到的資料，特區政府2001年公布的數字是，2000～2001年，政府總收入達2251億元。其中政府售出10幅總麵積5.36公頃的私人房屋發展用地，土地勾地收入達到295億元港幣，占政府收入的13%。差餉收入總額為144億元，占6%，地租收入總額為42億元占1.8%，土地基金、物業及其投資收益占到18%，其中當年物業稅的收入約為110億元，占5%。以此簡單計算，單是與土地及房地產相關的收入就已經占到政府總收入的近四成。

　　經濟繁榮，土地達到“寸土寸金”，甚至“寸土尺金”的價格，再加上手中的大片官地，也使政府成為最大的地主。2002年年度結餘的“土地基金”高達2473億港幣，是特區政府最龐大的資產之一。

　　土地流轉製度

　　一百多年來香港的經濟一直以指數級的數字在增長，對土地的需求不斷增長，但是香港本地的山地麵積占總麵積90%以上，除了一百多年來填海造田而來的62平方公裏土地，適合發展工商業和住宅的平原麵積不多。所以，香港土地流轉隻有兩種方法，一是買下政府拍賣的“官地”，另外一條就是收購私人產權的“農地”。

　　1984年中英談判結束後，港英政府當時有三大政策，被業界公認為是支持隨後12年香港繁榮的“三大支柱”：宣布一國兩製，政治前景定局；港英政府限定每年售地50公頃，壓縮了土地供應；宣布啟動與美元掛鉤的聯係匯率製度，讓當年的港幣大幅貶值。

　　對於特區政府的官地，私人業主可以租賃，但是卻對其無擁有權。早年租賃官地的租期長達999年，隨後隨著經濟的發展下調為99年，最近的租期則改為50年。

　　特區政府一直通過“勾地”來調節房地產市場的供應。僅在特區政府成立以後，就曾兩次停止勾地，試圖壓縮房地產的開發供應量。1998年6月，政府宣布停止賣地9個月，2002年11月，宣布停止勾地一年及兩鐵暫停招標發展物業。但是因為大房地產商手中有大量的土地儲備，所以眾多業內人士均認為，停止勾地隻會對中小房地產造成打擊，造成市場進一步被房地產寡頭壟斷。

　　雖然特區政府對土地轉讓有嚴格而漫長的審批製度，但在申請轉地時，香港的地產商卻受法例規定的保護，有20%左右的利潤空間，所以，高利潤更吸引了大批農地向工商用地的轉換。農民在出售其土地，所得的個人收入不需要繳納“利得稅”及“所得稅”，也刺激了“農地”的放量出售。

　　因為土地升值驚人，而且特區政府和私人的收購價格均隨市場價格，由獨立測量師進行估價，所以，在新界擁有土地的農民，也成為富豪階層。“目前新界的農地價格在100港幣到200港幣一英尺，但是每個區的價格都有所不同。”蘇振顯介紹說。僅以平均價格計算，一英畝土地(合4046平方米，43560平方英尺)的市價就高達400萬港幣至800萬港幣，所以不少新界農民就出售了自己名下的土地，然後改行做其它業務謀生。經濟層麵上，香港的成本昂貴，從中國內地進口的初級產品成本低廉，香港農業也早已失去存在的必要。

　　據蘇介紹，收購農地是香港房地產業的慣例，有些農地早已被房地產公司買下十幾年，然而在政府的土地注冊處上依然登記為農地。一旦開發條件成熟，房地產公司就會將農地申請轉為工商業用地，隻需少量補地價，即可變成熟地。這其中農地的漲幅可能會達到數倍，為長期持有土地的房地產公司贏取大筆的帳麵利潤。

　　據特區政府遞交議會的一份資料指出，近年來補地價的平均價格一平方英尺隻有一百多港幣，但房屋建成以後的利潤空間巨大。相對數百英尺的土地價格，香港房地產的價格最少也在1000港幣一平方英尺，再加上高容積率(港島高達8～10倍，新界也有2.5～4倍)，其間的利潤早已為香港的大房地產巨頭貢獻了數十億計的超額利潤。