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普通家庭十年一千萬的理財計劃 (轉貼)

(2007-11-28 06:28:52) 下一個

by BayFamily

我的投資理財目標不大,有一千萬就可以了。錢財多了有害無益。但適量的富足可 以給人帶來安全,自由,舒適,和小小的成就感。我的計劃是500萬的時候,太太不 工作,可以全心照顧剛上小學的孩子們,一千萬的時候我退休。 和va-landlord的目 標一樣。 退休不是什麽都不幹了, 但是不為衣食工作,徹底實現finanical freedom. 計劃看起來好像太遙遠,但我覺得再有十年時間,運氣不太壞的話,在 我們45歲以前是可以實現的。


我們家是BayArea再普通不過的家庭了。家庭稅前年收入20萬不到一點點,Bonus多 的時候可以達到22萬。 六年前我們一文不名地來到彎曲的時候,那是年收入隻有14 萬,看著彎曲的天價房價,感覺生活毫無希望。那時經過密密麻麻的住宅區的時候 ,老是歎息何時才能有自己的家啊。 那時個別同事家房價已達800k,在我當時看來 如天上的銀河一樣可望不可及。


通過和彎曲前輩的接觸,明白投資理財的道理後,才漸漸明白發家致富的渠道。隻 怪剛到美國時,中西部的城市信息太閉塞,讀書就開始注重投資的話,資產應是現 在的一倍。 五年前,我對太太說,五年後我們會有一百萬。我太太說我做夢,就是不吃不喝, 不交稅,把工資全存下也不會有一百萬。我說不是這樣算的。過去六年裏,每年年 終我都會計算一下家庭的帳目,下表過去六年的總結。

2001/1 2002/1 2003/1 2004/1 2005/1 2006/1 2007/1
cash 0.5 0 3 2 5 1 2
stock 0.5 2.5 2 2 0 0 0
retirement 3 6 9 12 16.3 21.05 29.2
Net House Equity 0 8 12 23 45 64.75 89
total 4 16.5 26 39 66.3 86.8 120.2
Growth Rate 313% 58% 50% 70% 31% 38%
Total Debt 84


六年以後果然有了120萬。買房時間是, 2002, 2003, 2005, 2006. 地點是彎曲, 中國輪著來。這樣的數據大家可能都看膩了,同樣的故事在彎曲千千萬萬的中國人 家庭裏同樣地上演著。

我想說的是,如何從120萬,再用十年左右的時間裏,達到一 千萬。

首先看Growth Rate. 頭幾年的增長率比較高,在50~60%左右,因為還沒有什麽資 產,最近幾年下滑在30%~40%。主要原因是盤麵大了,每年固定的Cash進帳相對 減小。 我估算了一下,未來三年裏growth rate會下降到15%,主要原因有兩個:

leverage用光了。我的投資策略還是保守的,每次至少10%的首付。現在總的貸款 是八十萬,是我們收入的四倍。如加上其他的房租收入,貸款隻有三倍。 Debt/Asset ratio 也控製在50%左右,就是說美國中國房價明天一起跌去一半,也 不要緊。

但leverage確實是用光了,第一不能refinance了,因為我們現在的利率很好。第二 ,大房子收益很差,小房子太辛苦了,擔心管不過來。未來幾年的行情很難說,盤 麵大了,保本最重要。 也就是說,我們家遇到的穀米家遇到的同樣問題,增長的瓶頸問題。如果不開拓新 的投資渠道的話,十年後的我們家的資產將隻有250萬左右,離一千萬還很遠。也許 太太十五年後可退休,我可還得再奮鬥20年,才會有一千萬,那是也五十多了,沒什 麽意義。


春節時候,我用各種模型反複比較,除非是用特別大的leverage,比如零首付,憑著 20萬的收入,是很難達到一千萬的,要想用穩健的方式,10%的首付,固定的現金 流以備不測的話,按曆史平均回報,最多可以達到500萬。這和我在彎曲的觀察非常 一致。在這裏生活20年,頭腦清醒善於經營的家庭最多也就400~500萬了。

過去六年裏,我的現金總是很低。要想達到1千萬,又要規避過度風險,隻有一個辦 法,就是增加自己固定的現金流。 我家每年現金淨存款是五萬。 過去,我們每年 基本上可以用它leverage 30萬的 Asset,如果每年現金淨存款可以提高到20萬的話 ,每年的就可以leverage 120萬的Asset,十年1200萬。如果十年房價回報是80%到 100%的話. 加上現有的120萬,十年以後應該可以賺到1千萬。


帳算好了,幾個問題要一一解決。

1)如何把每年的淨存款提高到20萬。 沒什麽好辦法,趁自己還年輕,改行作金融 ,兩年前改行的兄弟們,現在一年的收入已經到20~30萬了。 爭取趁這兩年房事平 穩,趕緊改行。 三年後爭取把淨存款提高到每年15~20萬。

2)房子多了的管理問題,我覺的彎曲最大的優勢就是房子貴。房子貴,所以2000萬 的Asset也就是30~40套公寓。在其他地方,上百套公寓肯定管不過來。 公寓數超 過五個的時候,我就成立自己的管理公司,雇人來管。彎曲的另一個優勢是有便宜 的labor. 不會英語的中國人管管房子,1500/month 就可以請到。 房子嗎,我隻租 給中國人,所以語言不會有問題。


3)入市時機。 我打算房價漲起來以後再開始買。房子要麽不漲,一旦開漲,會持 續很多年。 錯過頭裏的10%的漲幅根本無所謂。現在的首要任務是積累現金。 手 上有現金,未來又有大筆的固定的現金流作保證的話,就可以leverage很大的 Asset. 過去六年,擴張太快,現金一直在一二萬的樣子。這幾年停一下,三年以後 ,我手上的現金應該在20~25萬左右。

4)Cash flow. 很多人抱怨彎曲找不到positve cash flow的房子。那要看你怎麽算 了。如果是interest only的話,不是不可能。頭幾年會slight negative cash flow. 35萬的apartment可以租1200~1500/month,在Rent control 的區域,25萬的 apartment可以租1200/month。我不怕rent control,因為我隻租中國人,他們過幾 年就自己買房了。 在中國,interest only 的話,很多地方現在就可以做到 positive cash flow. 不過中國的房子不敢多買,有兩三套就夠了。未來三年cash flow的狀況會有所顯著改善,rent會上調15~20%左右。


5)風險。如果房價不長,持續下滑,我壓根沒有風險,因為我不會入市。十年後的 資產在300萬到400萬之間。 如果房價漲了一年又連跌十年,誘我入市,也沒關係, 因為有強大的現金流保證,我就長期持有,等待下一個革命高潮。實事上,房價下 滑兩年漲了一年又連跌十年,這種事情在任何一個國家從未發生過。我擔心的是, 房價今年又開始一路猛漲,那我的計劃就落空了。隻能持幣尋找其他的機會了。


6)如果象很多人預計的那樣,房價這兩三年持平,未來看好,房價重複加州過去的 四次cycle的話。我可就發了。 因為我的全部計劃就是按這個準備的。下一個cycle 結束的時候,我45歲前資產肯定會超過1千萬。那是我就把他們逐步全賣了,買個 S&PIndex, 慢慢用。 人生花不了那麽多錢,再多也是無意義。

如意算盤打了一圈,各位見笑了。是不是有點象大躍進時,毛主席說“糧食太多吃不 完,怎麽辦?”的口氣? 這裏的大師很多,千萬資產的就好幾個。歡迎砸磚,也請 前輩多賜教。人生要作的事情很多,不光是發財。但理財是人生要做的諸多事中必 不可少的一件,如同娶妻生子一樣。相對埋頭苦幹而言,理財勞神不多,回報豐厚 。
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