2004 (8)
2008 (129)
2009 (60)
2010 (64)
2011 (67)
2012 (97)
2013 (58)
2014 (32)
2015 (49)
2017 (46)
2018 (91)
2019 (50)
2019 年以前和以後的中國房地產
潤濤閻
11-12-09
（一） 中國房地產的現狀
改革 30 年，最大的變化還是城市化，而城市房地產的威猛擴展以及交通設備的改進是與城市化相適應的。
大家都感受到了房價成倍、十倍甚至百倍的增長。這主要是由於大量的農民工到城市裏去建設城市，也就不得不住在城市，尤其是農村考上大學的學生畢業後留在城市而增加了城市住房的需求而導致房價威猛上漲的。當然原來城市裏出生的人在住房條件上也有了天翻地覆的變化，那種 3 代人住一間房的狀況很少了。也就是說，房價的暴漲是跟巨大的需求不可分開的。
改革開放前，中國的農村人口占八成左右，現在不考慮戶口，按照居住人口計算，城市裏的居民和農村裏的居民各占一半。也就是說，過去的 30 年超過 3 億農民住進了城市。但城市化的速度隨著大學招生的擴大而增加。也就是說，現在每年從農村走向城市的人口要比過去 30 年的平均數高很多。
按照發達國家的標準，農民占總人口的比例要低於 3 比 7 。現在大約是13億人口，也就是說，有大約６ . ５億人口在城市居住。如果按照三七開的算法，還有至少２ . ５億農村人口進入城市。估計這需要10的時間。也就是說，在2019年之前，城市的房價很難長時間暴跌。到底還能漲多少，首先取決於建房速度和城市化速度的比值。如果建房速度達不到城市化農村人口進入城市的需要，房價將會有上漲的空間。反之，如果建房速度超過了需求，即使城市化依然按部就班進行，房價也不會大漲了。
那麽，我們就算一算這個基本數字。
１９７８年，城市居民人均住房麵積6.7平方米。
１９９８年，城市居民人均住房麵積18.7平方米。
從此以後，城市居民人均住房麵積就增加緩慢了，２００５年到達２５平方米後，２００８年仍然是２７左右。可是，平均每年增加大約６億平方米的住房。
按照還有2.5億人口需要在今後１０年進入城市（這裏指的是淨增人口，除去死亡人口和生孩子造成的人口變化），那麽每套住房住入三口人（倆口人加一個孩子），需要８千萬套新建住房。按照每套住房７５平方米（目前城市人均居住麵積為２５平方米），那就是60億平方米。按照最近幾年的建設速度，每年增加新建居民房屋６億平方米，那剛好是10年。
（二） ２０１９年後的房地產
以上的計算是潤濤閻自己根據國家建設部提供的資料計算出來的。這裏有假設：
１. 中國城市化的最終比例大概是農民占三成。
２. 中國人均居住麵積２５平方米的數字不會有太大變化，因為每套住房基本上是７５平方米。這裏是大數定律，個別豪華別墅和個別簡易房在統計學上沒有意義。
３. 中國住房建設速度基本上按照最近５年保持不變。
如果事實的發展與上麵的假設不太離譜的話，那麽，到2019年，城市的住房基本上滿足了需求。我這麽算，是有根據的。按照日本人的情況也是這樣子的。一旦城市人口不再增加，建築麵積一旦基本滿足（按照本國的住房習俗，美國人每人２５平方米是受不了的，因為美國人是鄉村化郊區化導致的。），房價就不會再大漲了。
根據潤濤閻第九定律，在2019年之前，建築商們不會停止榨幹房奴最後一滴血的。利潤一定會走到極端，直到撞南牆。所以，在2019年之前，大建設的速度不會大減的，房價大跌不會發生。當然，我是說不會一直大跌。個別年份的大跌會導致很快漲回來。如同股市，不會沒有震蕩的。當然不排除價位就在目前這個地方徘徊，跌跌漲漲。
到了2019年，在1949年出生的人開始走入墳墓了。
中國人口大漲是從1949到1979年，中間有三年困難時期不正常死亡了３千多萬人，而這３千多萬人使得後來少生了大約一億人。由於1976年以後逐步嚴格了一胎化，人口便不是按照自然規律變遷了。這個後果是非常嚴重的。
按照２５年一代人計算，一胎化的長期結果就是每一代人都按照半數減少，成漏鬥狀。雖然目前農村已經不再搞什麽一胎化了，但農民們已經不再想多生孩子了。我小時候每村都有小學，還需要嚴格入學年齡，否則學校根本裝不下。現在，絕大部分村裏都沒有了小學，要幾個村才湊夠一個班。
別看現在是１３億人口，因為是漏鬥形的，分布在漏鬥上麵的人占的比例極大。而這部分人從2019年開始進入大量死亡期。從現在算起，以後的4０年，會死掉8億的人口。誠然，那4０年也會有大約１ 億人出生（這個數字是潤濤閻自己 計算的大概數字，不是非常準確）。
也就是說，4０年死8億以上，每年有0.2億人死亡。到那時，最賣不掉的就是住房，因為人口一旦開始減少，這漏鬥形的人口結構，人口的減少速度是非常猛烈的。誰也沒必要買房了，因為大家都知道賣不出去了。人口在威猛地減少，城市化已經差不多了。那時，什麽會暴漲？毫無疑問，就是火葬場。火葬場的生意會非常興隆。從２０１９年開始，房價暴跌，火葬場的火葬費暴漲。排隊最長的隊伍就是火葬場了。很多房屋賣掉後的價錢還不夠交給火葬場的。也就是說，死人死不起了。
（三） 死人死不起的曆史真實故事
我去河南的新鄉、安陽等地區搞全國生態區劃調查，在農村裏得到了１９６０年冬天死人死不起的第一手資料。當時村裏人告訴我，我不相信，直到一位姓卞的老年告訴我他就是因為死不起而沒死的。事情是這樣的：沒有被餓死的人再也沒有力氣把餓死的人抬走去墳地埋掉。死了的人就隻好在屋裏放著。這位姓卞的告訴我，他看到死了都不能下葬安息，真的是死不起了，那就活下去。當時他已經放棄活下去了，但想到死不起了，就改變了想法。
大冬天的，外麵連野草都沒有，他就去找人拉的屎，甚至任何動物拉的屎，抓起來就吃。他說，那些屎都是些吃進去的野草拉出來的，根本不臭。就這樣，他堅持活了下來。到了春天就有野菜吃了。就沒被餓死。由於他吃的是糞便，他姓卞，我才忘不了他的姓。凡是在秋天勤奮的人，積累了更多的野草野菜的就活下來了。而他和一些以為政府會給些救濟糧的，到時候沒有救濟糧，也就隻好餓死了。他說他堂哥也是看到死了的人沒人抬，就決定活下來。他說他不吃糞便，而是把死人的大腿剁下來煮著吃。他說他寧肯吃糞便也絕不吃人肉，而他堂哥寧肯吃人肉也不吃糞便。但二人都活下來了。
死不起，這三個字對我的震驚很大。決定以後如果有死不起的時候，一定不放棄，要活下來。誰要是不信河南當年的故事，那很好辦，你去河南一趟，隻要到新鄉、安陽任何一個地方的農村，一打聽活著的老人，就知道當年死了人沒法抬到墳地，因為活著的人沒力氣。等到冬天過去了，春天有了野菜吃，活下來的人才有力量清理那些餓死的屍體。這個在那裏很普遍，所以，你一打聽就知道了。
到了2019年以後，國內嬰兒潮一代人相繼死去，房地產沒人要，賣掉的錢還不夠還貸款餘額的。哪裏有錢去火葬場燒屍？這就是“死不起”了。
可當時河南人死不起而決定不死的都是年輕沒病的人，老人不成。２０１９年以後的老人，即使死不起，那也活不長。因為不是饑餓而死，而是機體老化了。
（四） 結論
中國的房地產還有１０年的風光，以後便開始走下坡路了。這是以潤濤閻第九定律為原則，根據建設部公開的數字計算出來的。大多數經濟學家們用什麽房價與租金比，什麽工資占房價的百分比，什麽跟其它國家每平方米的價格高了多少／還低多少，等等等等。這些都不是根本。
所以，凡是在國內大城市買了房地產的，除非自己住，要是為了賺錢，那一定要在2019年之前出手。
現在是：死得起，活不起（因為買不起房）。１０年以後則是：活得起，死不起。
最後，談一下中國的未來。這篇不談黨的前途和政府的運作。
當中國的人口下降到２億左右，按照從2019年以後每３０年減半計算：
2009年，14億
2049年，7億
2079年，3.5億
2109年，1.75億
大約需要100年（從現在算起）。到了那時，就實現了夢想：安得廣廈千萬間，讓天下寒士盡歡顏。人口少了，人與人之間的關係也好處了。科學家用老鼠做試驗：一旦密度增大，互相之間就發生撕咬，哪怕吃的喝的管夠。人也是一樣，把不共戴天的倆人放到一個無人煙的荒島上，他們立刻成為朋友。讓親人們擠在一個小的房間，也會大打出手。空間小了，沒有矛盾也造出矛盾來，朋友也變成了敵人；空間大了，敵人也是朋友。100年後，和諧社會就實現了。前提：必須過了2019年這一關（以後有專文論及）。
今天，我們在看著房地產暴漲，心驚肉跳的。其實，房地產開發商也就是還有１０年的美好光景。
由於嬰兒潮一代人以後的大量集中死亡，回國去建火葬場，或者開一個骨灰盒製造公司，必然生意興隆、光明一片。因為以後死人比生孩子的速度快，死的多，生的少，賺小孩子的錢（接生、幼兒園、學校）很難了，而賺死人的錢則容易多了。俄羅斯、新加坡、甚至日本以及歐洲，都想方設法讓女人多生孩子，可效果不佳。隨著女性的解放，結婚人數的減少，人口暴跌的日子已經不遠了。社會發展很快，未來學學家預測，在２０年內，地球上至少有一個國家在法律上規定結婚是非法的。因為今天的人類，不論是男人女人，８０％以上的痛苦是由於婚姻造成的。家庭一旦解體，讓女人去忍受生第二個孩子的痛苦，極難辦到。生一個後知道了那痛苦和養孩子花費的心血，加上快速衰老對自己容顏的影響，這些加在一起，平均每個女人生一個孩子就很感激她們了。
（很多人讓我寫一篇國內房地產的文章，我這篇就是奉命而為。個人見解，願意笑的，一笑了之。願意認真對待的，大家討論。我是交差了事。不再爭論，不論你是啥觀點。）
謝謝回複
國內翻牆過去好像訪問不了。隻能看到網頁快照
希望能早日見到新書
新書還在出嗎
恒大一事開始驗證老閻的神斷
我實在是看不到區別在哪裏。農田都被開發商買走造工廠去了，農民的房子被拆掉，拆遷房取而代之，不管你願不願意。我們被城市了。
2. Your conclusion converges into the common sense which majority people agree.
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買房不是抗通脹最好手段 到美國去買房(圖)
2009-11-23
謝國忠
“美國紐約的寫字樓價格，現在隻有上海浦東區寫字樓價格的一半，而人均工資卻是上海的七倍。”
目前，房價增長速度已經超過了通脹速度，因而在中國買房對抗通脹，並不是最明智的選擇——就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀”論調。
謝國忠，著名的“悲觀主義”金融預言家，中國股市和樓市的唱空者。雖然其“悲觀”的言論很多人不愛聽，但不得不承認，在過去的十多年裏，謝國忠準確預測到了亞洲金融危機、美國衰退、中國股市和樓市的逆轉及石油泡沫破滅。這些預測均在市場被認為是最好的時候--cleetah:謝對上海樓市的判斷是階段性的準確，對股市大體準確，資本市場說好聽的話，都是有所圖的，股評家說股票好，他希望你去高位接盤，房產商，中介說房子好，是希望賣掉產品，雖然也有特例，但多數不外如此。
如今，中國樓市的小陽春儼然成了大陽春，價格連續飆升，“地王”頻現。就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時候，謝國忠再次拋出了他的“悲觀”論調。而這一次，在揭露中國樓市泡沫之下真相的同時，他更是提出了“去美國買房”的“另類”觀點---cleetah:美國房價我年初建議過朋友去投資，但大家被連續4年的下跌所嚇住，抑或想買但擔憂不好管理，最終沒有行動，現在加州基本持穩，還小有上漲。
建築在“故事”之上的中國樓市
《浙商》：我有朋友參加了今年8月的房地產博鼇論壇，回來跟我說，今年這屆論壇的情況和去年相比，實在是相差太大了。去年參加的人很少，大家都垂頭喪氣的，而今年大家都喜笑顏開。論壇上一個主流的聲音，就是覺得中國的房地產再漲個10年、20年都沒有問題，因為中國的人口太多了，中國的剛性需求太大了。不知您怎麽看這樣的觀點？
謝國忠：中國樓市有個最大的特點，就是喜歡“講故事”。所謂的剛性需求，政府保房地產，這些都是“故事”。樓市大漲需三個因素，一個是巨大的需求，主要和人口掛鉤;一個是人民收入大幅提高，這個主要靠工資;還有一個則是資金鏈和銀行的利息、信貸相關。現在中國樓市的大漲隻有一個因素，就是資金鏈，完全是靠銀行裏的錢支撐起來的。隻要銀行裏麵還有錢，那就什麽“故事”都能講。
《浙商》：為什麽說剛性需求是在“講故事”呢？
謝國忠：很簡單，中國樓市剛性需求的後勁來自哪裏？主要來自城市化進程中那些進城的農民。但問題是，這些農民買得起城市裏的房子嗎？根本買不起，連白領都不一定買得起，別說農民了。就算他們買得起，這還是一個“故事”，因為目前中國的城市化已經達到了50%，它可以持續到75%的樣子，接下來，由於人口老齡化的原因，農村人口將減少，因而中國城市人口會增加3億人。而目前，城市居民人均占有住房麵積為28平方米，也就是說，將會有大概84億平方米的需求。現在，中國已經完成了超過20億平方米的建設，每年的建築生產能力有15億平方米，卻隻能賣出去8億平方米。其實，中國房地產已是一個很成熟的行業了，早已過了上升期，高點也已經被逾越，所以產能過剩的危機絕對會在未來爆發出來。
《浙商》：但是很多人認為土地是有限的，不可能造那麽多房子，到那個時候，物以稀為貴，房價還是會居高不下。
謝國忠：這又是一個“故事”。20年前，我去日本，發現那裏的房價特別高，問朋友為什麽，朋友就拉著我到東京街上，指著那些高樓大廈說：“你看看，哪裏還有地造房子啊？”但現在呢，日本的地價跌了80%-90%。這告訴我們，說沒有地，那是在“講故事”。中國完全可以通過蓋高樓和圍海造地的方式來擴大土地供應量，尤其是圍海造地，才幾十美元一平方米，很便宜---cleetah:96-99年底我在深圳工作，特別是香港回歸後，一些香港同事茶餘飯後的談資就是自己買的900＿豪宅（80多平方米在香港確屬豪宅）又漲價多少，大家渾然不知一次劇烈的下跌就在身邊虎視眈眈。
買房不是對抗通脹的最好手段
《浙商》：您剛剛說，目前中國房價的大漲隻基於資金鏈這一因素，也就是說，其實樓市是一場“虛火”，根基是很脆弱的？那現在是什麽樣的理念在支撐著這一“虛火”？
謝國忠：應該說，中國資產市場價格是完全靠升值預期來支撐的。隨著越來越多的人和流動資金被吸入市場，價格被進一步哄抬，不斷驗證著人們看多的預期。於是，又有更多的人加入了這場狂歡。現在，一方麵是人們對於通脹的恐懼，總覺得錢會變得不值錢，但是房子是不會貶值的。因此，手裏一大把錢多半會去選擇買房子;另一方麵是銀行的海量信貸刺激。
隻要銀行裏麵還有錢，房價就會被一路炒高，而一旦沒有足夠的流動資金來喂飽這頭“野獸”之時，泡沫也就破裂了--cleetah:上海的GDP二位數增長光環在經濟危機前麵顯得黯然失色，那麽光修橋鋪路遠遠不夠，還需要推高房價地價來促進財政收入（北京財政收入中賣地占了半數，上海估計4成差不多了），走上一條與日本泡沫經濟一樣的老路。
《浙商》：那麽，在通脹的恐懼之下，還可以通過購買房產來對抗通脹嗎？
謝國忠：許多人通過購買房產來對抗通脹，從理論上是可行的。但如果房價的增長速度超過了通貨膨脹速度呢-cleetah:07年底有不少人準備通過買房買股買礦來對抗通脹，結果上海跌掉了首付--當時3成首付，股票跌去半數，礦產關停並轉？現在中國就是這樣的情況。我預計今年四季度的時候，房價會有一個調整，但這不是最後的調整，因為銀行還有錢。現在普遍的觀點是認為美元要貶值，人民幣要漲。如果哪一天認為人民幣要貶值，美元要漲了，就意味著銀行沒錢了，房價要大跌了。
到美國去買房
《浙商》：我記得您在一篇博客中寫道：我對中國樂觀，對美國悲觀。為什麽？
謝國忠：我說對中國樂觀，對美國悲觀，主要是因為中國勤勞，善於積累，一個表現是積極儲蓄，這在很大程度上可以避免金融災難。而美國剛好相反。但是現在，美國也在經曆著變化，從借錢花錢，到賺錢存錢了。我覺得美元已經企穩了，並且將會有一個強勢反彈，最主要的依據就是美國的儲蓄率在上升，這直接造成了資金鏈缺口的下降。其次，迫於通脹壓力(大家都看到了，現在油價那麽高)，我預計美聯儲將會在今年加息，可能會高達5個百分點，明年還要繼續加一到兩個百分點。所以我建議，如果手頭有錢的話，應該等明年去美國買房子---cleetah: 加州是亞裔聚居之地，現在房屋價格是06年初高點的60%-70%，大約相當於當地居民收入的4倍左右，矽穀貴一些，但當地收入更高，從絕對價格來看，對中國投資者也是非常有吸引力。
《浙商》：也就是說，美國樓市會有很大的反彈空間？
謝國忠：美國的樓市是被低估的，而中國的樓市則被高估了。現在，美國洛杉磯最好的酒店，從3億美元跌到了4000萬美元，我有個朋友甚至花190萬美金就在紐約長島買了600平方米的房子---cleetah:上海的租金回報率已經為市夢率，需要出租40年甚至更長，才能收回投資，個人覺得賭博成份太大。另外，從房價和房租回報率上看，在曼哈頓的一個寫字樓，價格大概是3000多美金/平方米，差不多隻有上海市中心的一半，但是租金回報率卻是上海的4倍。現在中國的房租回報率非常低，曆史上看，沒有一個國家在房租回報率很低的情況下是沒有泡沫的。而美國的房租回報率則要高得多，這表明市場是相對理性的，隨著美元轉強，應該會有比較大的反彈空間。
《浙商》：但是為什麽美國房價那麽低，中國房價那麽高，大家卻都爭著在中國買房呢？
謝國忠：就因為大家覺得美國的房價還要跌，中國的房價還要漲。中國資本市場的情況主要取決於政府政策，因而上漲“一波又一波”的現象在中國樓市和股市都很常見。我常說，擅長長線投資的巴菲特，到中國就完了。因為中國資本市場，知道什麽時候“進”比什麽時候“出”更重要。但是眼下資本市場的瘋狂不會持續很長時間，“糾偏”可能發生在今年四季度。明年，由於中國仍有能力釋放出更多的流動性，可能會出現另一波熱潮。但長遠看來，這是靠不住的。當美元恢複強勢時，可能在2012年，中國的房地產市場可能會像在亞洲金融危機期間一樣遭遇雪崩---cleetah:上麵段落說道租金，謝用了商業房產來比較，估計有些問題，上海商鋪的租金回報率大概6%左右，那麽美國有24%嗎？在聖地亞哥的公寓出租回報率大概10%，紐約也是10-15%，獨棟別墅不知行情如何？。
《浙商》：那您為什麽覺得明年是去美國買房的最佳時機？
謝國忠：現在，美國的房價已經很低了，並且還在跌。明年的時候，美國的利息漲了，但是經濟還不好，這就是最低點了，一定要進入。一旦大家都注意到了，原來美國的房價那麽低，那必然會有大量的資金湧入。到時美元看漲，人民幣看跌的觀念也會深入人心，那麽美國的樓市也要漲了。等著去美國買房吧，記住選擇那些大的城市、地段好一點的地方---cleetah:絕對價格還是便宜了很多，有心投資的多想想，既然外國人能到中國買房，中國人同樣可以走出國門，隻要有利潤，其它都不是門檻。
好多年一直弄不明白,請問大師到底是李第一個提出的,還是楊?
另外，預測過於線性。 變量有很多。 政策變化就是最大的變量，趨勢可以因此發生很大變化。
中國未來最大的問題應該未富而先老。
不過房地產還是不好說，據說目前住房的質量隻能保證30年，30年後需要重蓋，這樣住房需求量還是大
再頂
如果在把2019年美國還不起國債加進來，到那時候，這世界要是不亂才怪呢。
頂
認真學習了！