財經觀察之497 --- 火爆5年 美樓市開始降溫

 

來源：每日經濟新聞

 

 

種種跡象顯示，火爆５年的美國樓市已經開始降溫。最新公布的數據表明，美國
７月份現房銷售量較上月下降了２．９％，此外，市麵上待售房數量已達到１７年以
來的最高水平，經濟學家和分析師因此表達了對房價泡沫破滅的擔憂。

　　美國全國房地產經紀人協會（ＮＡＲ）本周二公布的數據顯示，經季節性因素調
整後，７月份現房銷售量按年率計算為６７２萬套；現房銷售均價較去年同期大幅上
漲了１４．１％，達到２１．８萬美元的曆史最高水平；與此同時，市場待售現房供
應量也增至２７５萬套，創下１９８８年５月以來的最高水平。

　　雖然較６月份創紀錄的７３５萬套已有明顯減少，但在較低水平的住房抵押貸款
利率以及就業增長的拉動下，７月份美國現房銷售量仍位居曆史第三高水平，排在第
二位的是今年４月份的７１８萬套。據了解，住房抵押貸款利率上升是打壓當月現房
銷售量的主要因素。７月份，美國主要用於購房的３０年期住房抵押貸款固定利率的
全國平均水平已從上月的５．５８％上升到了５．７０％。

　　目前最可能引發美國樓市崩塌的隱患就是市場上囤積的大量待售房。以７月份為
例，這一數量已經可供市場消耗４．６個月，這是自２００３年１１月以來的最長記
錄，它甚至高於６月份的４．４個月。ＮＡＲ首席經濟學家戴維·萊雷亞認為，由於
７月份待售房數量增長，現房銷售價格繼續上漲的動力可能會減弱很多，整個市場可
能會因此進入一條速度較慢但更具持續性的增長軌道。

　　但這種溫和觀點如今在很多人看來隻不過是安撫那些害怕樓市一朝破滅人士的止
痛藥。美國抵押貸款銀行協會（ＭＢＡ）的首席分析師杜肯是持謹慎觀望態度的代表
，這派人物堅稱要緊緊抓住“就業與經濟表現”兩個關鍵因素不放，隻要這兩點沒有
重大的變化，住房市場就不會大幅下滑。杜肯據此預測，隨著抵押貸款利率上升，２
００６年房價上漲速度可能會大幅放緩。

　　“我們看到更多住房正源源不斷地湧入市場，”這本身就是一種市場出現拐點的
跡象。對於美國樓市未來的走向，紐約國際財經資訊公司首席經濟學家凱文·哈利斯
卻清醒很多：“首先你會看到存量增加，緊接著價格開始起伏不定，然後人們會發現
賣方會越來越難，原因是買家們有了更多選擇，對於住房商品越發挑剔。”

　　在４０年來最低利率水平的推動下，美國住房市場的繁榮今年已經進入了第五個
年頭，在此期間美國的房價平均上漲了５０％，越來越多的人開始像買賣股票一樣投
機房產。相應地人們也就越發擔心樓市一旦破滅，會再次將好不容易步入正軌的美國
經濟帶進蕭條。

　　受美國７月份現房銷售量下降和國際市場油價波動的雙重影響，２３日紐約股市
三大股指全線下行。美國商務部將在本周三發布７月份新房銷售數據，彭博社預計該
數據將自６月１３７．４萬套的創紀錄高位有所下滑，按年率計算為１３２．８萬套
。　英國樓市也顯降溫征兆

　　據英國最大的抵押貸款銀行哈利法克斯－蘇格蘭銀行（ＨＢＯＳ）８月初發表的
報告顯示，７月份英國房地產價格僅上漲０．２％，為９年多來最小的漲幅，這可以
認為是樓市明顯降溫的一大征兆。

　　此外，根據哈利法克斯－蘇格蘭銀行的統計數字，今年第二季度英國房價同比增
長了２．３％，是１９９６年４月以來的最小季度增幅。

　　該行首席分析師埃斯利稱，與英國百姓的平均收入相比，目前英國房地產價格仍
然偏高，而且英國居民的負債壓力正在增加，可能帶動房地產進一步降溫。英國官方
統計部門近日公布的數據顯示，今年第二季度，英格蘭和威爾士地區無力償還債務的
英國居民人數呈上升趨勢。個人無力償債案件達１５３９４宗，與一年前相比激增了
３６．８％，為１９６０年以來最高水平。

　　英國《金融時報》報道稱，一些英國經濟學家擔心，多年來由樓市升溫衍生的財
富效應會逐漸減弱，這可能會進一步抑製英國居民的消費開支，整體經濟增長也會因
此被迫放緩。

　　目前，房屋是英國大部分家庭擁有的第一大資產。過去１０年中，英國房屋資產
淨值快速增長，在今年第一季度時曾達創紀錄的２．４萬億英鎊，這意味著平均下來
每個英國家庭擁有價值９．５萬英鎊的房產。根據英國養老金委員會的統計資料，在
今年早些時候，英國家庭從房屋升值中獲得的財富超過所獲退休金和人壽保險累計收
入的４０％。

　　養老金委員會主席阿戴爾·特納多次強調，隻有保持房屋價格不斷上漲，才能緩
解英國養老基金麵臨的巨大虧空危機。英國財政官員對此尚未作出明確表態，但在早
先的一份評估報告中，英國財政部稱樓市財富削弱將對消費開支構成衝擊。

　　另據英國研究機構ＨｏｍｅＴｒａｃｋ預計，今年年內英國房價將下跌５個百分
點