標題黨,其實我就有過一個投資房;當初答應過朽兄,總得交差吧。 言歸正傳: 2012年底有五萬餘錢,恰好美國房地產差不多觸底回升,心裏琢磨著在美國買個房子吧。 比較了一圈,覺得邁阿密和菲尼克斯不錯,可是菲尼克斯離多倫多太遠了,那就邁阿密! 房貸broker很幫忙,開了一張十五萬預貸證明。 跟LD說還沒去過邁阿密,就當是玩兒一圈吧。提前買了機票、租車、租酒店,當天興衝衝去機場,在那個大機器上用了洪荒之力也checkin不進去,問航空公司的人,那位女士費盡周章最後發現我買的票是一周以後的。 LD的臉一下子黑下來了。 酒店和車都訂了,無論如何也得去啊;還好票可以改,但是在機場是高價票,又花了相當於原票價補了兩張往返票,灰溜溜地上了飛機,LD一路沒理我。 提前找了兩個經紀,一個華裔、一個意裔,分別帶我看了三處房。華裔小姐姐經紀帶我看了一個新townhouse,兩個舊學區房;意大利帥鍋帶我們看的都是康抖,兩個Miami Beach的老破舊、一個在市中心的五年新高層。 LD決定買市中心的高層;下了一個十八萬的offer。 剩下的四五天就在邁阿密玩兒,南灘South Beach、大沼澤、西礁Key West,還去了比斯開灣的維斯蓋亞莊園;回來以後寫了三篇遊記,等有空貼到房壇。 不過最後賣家沒接我們的offer;一周假期到了,我們打道回府,讓意大利帥鍋接著找。 過了兩個月,看上一個類似的condo,同一座樓、不過高了十幾層;還好這次offer過了。這個單元賣方2008年九月以19萬買入,我2013年加了八千塊,感覺還可以。 接著就是換錢、轉賬。我運氣不錯,當時加元兌美元差不多一比一,我買下來的全部費用(含律師費等雜費)就是二十萬加元多一點。 意大利帥鍋的太太也在他自己的公司裏,做房產管理,就讓她做了我們的PM,每個月收$100,八年多沒漲價;我什麽也不用管,偶爾有小問題她都提前請示,我隻管批準付賬,後來我告訴她低於$500的可以先斬後奏;前年房租暴漲,她要求漲薪,我就給加到$150了。 房子挺好租,除了2020年空了三個月,其它時間一直有人租;PM對信用把關不錯,沒有欠租的,更談不上eviction了。 HOA一開始三百多,後來一路上漲到四年前小六百,房主們撐不住了說不要parking了,有車的可以以優惠價租,這才降到四百出頭、不過現在又漲到五百多了。 地稅還算穩定。開始的時候是四千多一年,後來經濟好轉了慢慢跌到三千多,現在也還是四千出頭,比2013年低。 貸款是在加拿大這邊做的,用自住房抵押、利率跟自住房利率相同,每次renew就把貸款增加到原購房價格、盡可能利用房貸利息抵稅。 另外,最初美國稅法對墨西哥加拿大的投資者有免稅額。 房貸利息和免稅額加起來能夠抵消房租淨收入,這樣也不需申報depreciation減免了。 2017川普稅改取消了加拿大投資者的免稅額度,再加上2021房租以後房租上漲,不申報depreciation就要交稅了。 邁阿密房子漲的很慢,直到2021年condo價格才起飛暴漲,比舊金山、溫哥華和多倫多差遠了,好處是出租穩定、租售比高,後期月租相當於買房價的1.2%了。 2021年底賣過一次,好像是26萬五成交,但是到了最後關頭買家拿不到貸款取消了;這個時候看到房租暴漲,我跟經紀說接著租吧。 去年退休以後不想再操心了,跟經紀說lease到期就賣。 這次還好,一切都順利,成交價比2021還高了十多萬,扣掉增值稅和傭金,換成加元也double了,算是運氣不錯。 接下來躺平,一不炒房二不炒股,除非再有一次bubble burst。 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczMD947Di958rlG-bvg3MrDmQk60aIR4s_M_eAj6QGD3hCRCv0aDAJxcvThNYzAGF5hEDxfG39raN-VnxWaDxnenrhqBdM5wKKfnCA8fKfKGG_XNpc4aQkBJxkgHUB_CSVSwua8R7VBE9W6L2Z3WqSivHw=w2054-h1312-s-no-gm?authuser=0)
condo在市中心,北麵是體育館、東麵是南灘South Beach、南麵是Brickell ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczOW6ItLfXbnnA4Dy-0VXxgrsRI1tUU2cjhlFmQUqlDRk7Qy83c3nVpnPB4XY28MIJCA5mzMQscTHpNW4C2I5fQjiBJw8D4a_1uWEphgQxC6UtVvs6ejRK1k4S-e4RsKJyXAc2ZGXCoBqWOHqhsTR4eDJQ=w2340-h1502-s-no-gm?authuser=0)
大樓中間有火車穿過 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczNP68nklqJ5MRJ8t6nGusiLQDSxPnwI5RsCMN4qFDh1psWJev1Hf_OxF0_YBCDAxGhmB1f4WP7ieCMMVx8AJImKiJ5GQFFcDqiXnkixe9ZqB-yuYnFYmiEEVe266E_8w2wiGkegOllhZNapFoJHTltz4A=w1500-h1714-s-no-gm?authuser=0)
窗戶裏看到的大橋應該是395高速 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczNjYp5LjZOSZWUe3muMvOFm2PW5keom5EFsNw4Fl7fzBkaB8YKDK0L7Y7IKGRljSNnuFooRxMWxNPRt4Tnva8B0sFgcCdJ6q1Qs8rCyHMI-xsBj5C5QYWCjgypjDwFAnKBTZXblY0DD_d49GTicTocEGg=w1024-h661-s-no-gm?authuser=0)
典型的Loft,我太太喜歡的那種 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczOxAh2cz5rwLJS5B1_LqGecimm1UiG58UpeiQwV2Od-WihaD-4xR6S_oUC82ir3xf1mEW36430_X5YulJfnRIWH5EUHs_-nqXEvlSyofAeS7qFWlgFm0XXttXfkGq4ayHaewmtt4B3pvHlNpnpLdroNZw=w1972-h1092-s-no-gm?authuser=0)
PM在陽台上照的 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczPQQ9cT8r_stU6samRUoPaJ6DyQGBDn5FwZHsxiALPG5wAKyKMlWurbZAqQPYxymi7C7ayEv34-xa7Fe3T8KOIOJ29PhxoWS1OR3reAsT9tJE8GKshW6IZ9JH5TPvd9I_ikJ24c9wv4Giwu2FTTJ5o1TQ=w1600-h1066-s-no-gm?authuser=0)
偷來的 圓建築就是熱隊體育館Kaseya Center,2013年時叫American Airlines Arena ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczNAsx9_QzyVOBhvtAKicCx3K2SYwzoOHryjqxARK3pSLS1zLlrZJLKGrs_uiTAzxhf0yqotQqCZZutaE6cBCVlxep_7OQtYgrXGglZFVY_Tl2mTwYONcGpPj4qJ1JqZROW7sytis-OAi2jPHtle-uI8JQ=w1023-h661-s-no-gm?authuser=0)
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這兩張也是網上扒的 ,頂層露天泳池很酷 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczOGPGP3ulQNuAlVTwZGqZ_etyeAg6cz2PN_JXZm1zB8PZj-thcXZj9fFrcq6E6YtHjEjhq5TUrRaEIsvu6uk71hhNdbFqpEyM95NfMtp9PaJsYTQkeWeW4Jea-CzTCKHrzEatA9Y_WY-x7sTdgPIuu3kQ=w1288-h1250-s-no-gm?authuser=0)
交稅記錄 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczOmnqMmBjOup4omVIiBbieZHfDa1pqlmyJ7qpCzpe3eAsBE5FpdPgYGUQUeVe3ax9MzC7WOv8TKlMTECSONA_nV0pahy8sXxcGQG0LvQGyoSPKBRr8xP1ta1WsPs6IcamOfpbq2qDvbu1p9grpaMojnLg=w1290-h618-s-no-gm?authuser=0)
2021賣過一次,沒成交接著租,上個月終於賣了、還漲了十萬![哈哈 哈哈](https://blog.wenxuecity.com/include/editor/ckeditor/plugins/smiley/images/wxc/004.gif) ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczM-Corm1P7kdqO3z0JJqzQIE-0OnEW4aLaYatJxjjWSL7wD8vBwgUnEWKiVMRTwubrR5VBu4rodrDIRmHo0CJfbLJ3-pWNHIJ5QfFQNSsDoSbhfXTzEmQ-ScP8Lr82wnIqo8Y4KQjZttkkCvEk8Pqs7RQ=w1972-h1058-s-no-gm?authuser=0)
2007 - 2023 邁阿密房價的變化 ![](https://lh3.googleusercontent.com/pw/AP1GczNmRS79VZU18hZN52PM_Cu1qqAht5NIgLGMS6Ozdd8qZF-rD7rzrk09lUN6QNnltI-0Kk8IceDtgcPAYuqpf3vxu8bpcle55UvLESz0lMdRUbGC-nDkPmEsYjy1wwWvaFGETlDwCGwUoIcyFCN1rbcHIA=w1766-h764-s-no-gm?authuser=0)
2012 - 2024 美元和加元的兌換率 |