2020第一季度全美房市進入了一個低冷的平台期，最主要的原因是 Covid-19 造成社會的恐慌。

      2008-2012年間的次貸危機造成全美房價普遍下跌1/3，極端地區達到下跌50%到70%，比如 Phoenix, Las Vegas, Stockton 等等，等等。經過八年的恢複和反彈，到2020第一季度時，房價已經接近危機前的最高水平，南北加州的洛杉磯和舊金山地區甚至有所反超。

      2020年第一季度起到2022年的第一季度為止的兩年期間裏，全美房價爆炸性增長50%左右。房價上漲的原因有這樣幾個，最先的原因是貸款利率的下降（2020年第二季度開始，從~4%降到2021年底的~2%）。隨後 Covid-19 疫情有空間隔離的要求，使許多人搬離公寓和Condor，而購買Single Family House，或者說人們需要更大的 Living Space。最後（在時間次序上，2020年第三季度）通貨膨脹來勢凶猛。

       就支撐房價上漲的力度來看，第一個是通貨膨脹，貢獻了房價上長的 35%±5%。 第二個是房貸利率下降，貢獻了 15%±5%。

      政府統計的 CPI 在1989-2019間的30年裏平均是3%，而近兩年的 CPI 數據是每年接近10%，民眾感受到的卻明顯不止，在未來的一、二年裏CPI 不象會有明顯的回落架勢，短期內很難回到疫情前的水準。

      從今年第一季度起房貸利率快速上浮，15年和30年固定期利率分別由2%上升到4%和3%上升到5%。

      房貸月供通常占到房屋日常維持成本的70%，而利率每上升1%，月供就要增加11%以上 （參見《貸款利率對房屋持有成本的影響以及目前的形勢》  https://blog.wenxuecity.com/myblog/73449/202007/24384.html  和 《房市 --- 房貸利率的影響》https://blog.wenxuecity.com/myblog/73449/202012/3953.html  ）。2%的利息增長將造成房貸的月供增加22%以上，再轉換到房屋的日常維持成本，綜合增長大約15%。

目前的形勢是：

          1，通膨不可避免，隻是高低而已，但短期絕不可能降到之前近30年的3%左右。

2， 房貸利率走勢尚不明確，比較大的概率是持續輕微上揚，正常的房貸利率應在4%到6%的區間內。之前的2%或者以下不可能再現，否則就是銀行金融係統的毫不利己專門利人的共產主義行為。個人認為房貸利率不應也不會超過8%以上。

3，房價將有一個短暫平台期，支持這個平台長短及未來上下走勢的仍是前述兩個因素，通脹和利率。就目前情形看房價下降的可能性並不太大，因為通脹支撐著房價，即使下行也不會超過10%，次貸危機時的大規模拋售景象絕對不會再現。

應對舉措：

          1, 自住房，剛需，平常心對待，正常出手。

          2, 投資房，慎重進場，可以調整，但不必拋售。買房投資的回報率能有5%就不錯了。要考慮的因素是Location, 交通，和房型。這是一種長線投資行為，急功近利的心裏不適合。