2020年後房貸利率猛降，5月份就開始考慮做重新貸款。上一次做貸款還是在2013年了，當時全部做成了15 年固定，自住房和幾個投資房的貸款利率分別做到3%和5%以下。2020年中聯係貸款師後發現Refinance 不太好做，因為單個房子的 Loan Amount 太小，自住房不到 20W, 投資房沒有一個超過 10W, 在這種情況下我拿不到好的利率，貸款師也無利可圖。

      貸款師的解決方法是建議我做自住房的Cash out Refinance, 將幾個房子的貸款合並，做到一個房子上。因為這幾年自住房地區的房價升值很多，貸出50W以下沒有任何問題，即使這樣 LTV也不到0.3，Appraisal 都不需要做。他的方法是把我的所有貸款拿去，做統籌規劃，決定貸出40多萬，Payoff 3 個投資房，15年固定，2.625%，no fee no point. 就是這個過程有點長，從去年6月到10月連續提供了5個月的 Pay Stub. 11月做成。

      去年做Loan 時對利率和Mortgage Payment 的關係做了定量的分析，寫了幾篇文章，並得到下麵的圖和表。

      《貸款利率對房屋持有成本的影響以及目前的形勢》（https://blog.wenxuecity.com/ myblog/73449/202007/24384.html）；《要不要從自住房裏貸款出來把投資房付清》（唐山故鄉_文學城博客 (wenxuecity.com)）；《房市 --- 形勢和趨勢》；《房市 --- 房貸利率的影響》。

圖    利率和月供的指數關係。

表    利率和月供下降百分比的下降關係

        另外sweetmelon 和slow_quick今年在文學城上有好幾篇非常好的文章，如《refinance的終極技術貼（簡單有效）》,（https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1518635.html）和《有關房屋按揭貸款的幾個計算公式》（https://sites.google.com/view/mortgagecalculationformulas/）。

        今年房貸利率繼續下降，和貸款師朋友溝通後他可以再次幫我做 Refinance,  no fee no point, 15年固定，1.99%。這個Case 在10月中，也就是前幾天Closed 了。

        對於這兩次的 Refinance 感覺還是不錯的，也學到不少東西。

1, Underwriting Fee, Lender’s Title Insurance, and Title Settlement Fee 是 Refinance 中的三大開銷，分別為 $999，$450，和 $450，這幾乎和貸款量無關。所以為了No fee no point 貸款師要為貸款人找出$2000 以上的 Credit. 

2, No fee no point 不是絕對的，有幾百塊錢的出入應屬正常。

3, 貸款師可以從 Lender 那裏拿到大約1.25%到1.75%的 Origination Charge, 他/她最多分給貸款人40%的利潤,所以小額貸款是無利可圖的。

4, 有些額外費用可能貸款人還是要付的，比如 Appraisal fee （如今要付 $850), Payoff fee (>$200), Fax fee ($30)，等等。

5, 前後兩個 Lender 之間會有一個月的間隔，Title Company 替 Borrower 代付利息。我這次遇到的情況是有10 天的重複，也不知道是不是 Title Company 的錯誤，能不能得到糾正。

6, 很多網友對15年固定貸款持負麵看法，這是仁智互見的問題。各人的境遇不同，自然會有不同的選擇。15 年還是 30年的選擇隻是戰術上的問題，戰術必須服從戰略的目標和適應當下的形式。對於我來說最為重要的是看領導的臉色行事，家和萬事興嘛。這個15/30的話題一兩篇文章好像是說不清的。