投壇經常把賺多少個米可以退休提出來，因為通貨膨脹的存在，即使有十個米還是沒底氣。美國的通貨膨脹長期維持在合理的幅度，一旦超出常規，手裏的存款和投資賬戶立馬縮水。設想一下，九十年代中後期我從借來的十萬開始殺入房地產，今天手裏握著十萬十幾萬在戶頭裏能做什麽用呢？

如果您沒有其他收入，能在60歲時賬戶上有三百萬，包括股票基金各種投資，不算少了，能維持多久呢？省吃儉用維持幾十年沒問題。按每年10萬的花銷為輕鬆寬裕生活(商務艙機票、豪華郵輪、五星級酒店的旅行還是不行)，沒有通貨膨脹可以用到90歲。以現在的通貨膨脹幅度，70歲時會感覺嗑瓜子坐馬桶入不敷出，80幾歲錢會用光。所以說，手裏有三百萬不一定夠。當然，您可以說利息5％的定存一年也有15萬。不要以為這15萬能放口袋裏，加州的州稅近10％，加上聯邦稅，差不多三分之一沒有了。現在定存最高是一年期，您想多鎖幾年，門也沒有。一年後很難說是什麽利率，幾年後降到2％不是沒可能。九十年代10％的定存我都見過，跌到幾乎沒有絕大多數人都經曆過。

引用地壇上地主一段話：【地主們珍惜年輕的生活吧，也要好好計劃老年財務，萬一太長壽了，避免“錢沒了人還活著”的尷尬境地】

手裏有幾個破房子收租呢？我不是鼓勵您把資產全都轉到房子上，投資有不同途徑，貓有貓路鼠有鼠道，總不能引誘瞎子去跳河。我隻對眼前的橙縣一畝三分地熟悉，就拿我手中的四個房子為例，看看能不能退休，其他地方可作參考。北美大地房地產市場的灣區、紐約、多倫多貴過南加州，德州、佛州則略差些，而中西部二三線城市房子數量加倍也未必勝過南加州房地產。

橙縣orange county 約320萬人，美國第六大縣County。白墨黃黑人口組成大致分別為白38％主流、墨34％最買不起房一族人、黃近25％有錢強烈支撐房價。到此為止，剩下的微不足道，不能多說，犯忌。無論自住還是投資，橙縣是絕佳地方。

總共三十幾個城市city，可分五擋。

1，上好，大約5個，以Newport Beach，Ladera Ranch為代表。

2，中上，十幾個，以Irvine，Lake Forest 為代表。

3，中等，十幾個，以Costa Mesa，Garden Grove為代表。

4，中下，不超過五個，以Santa Ana，Stanton為代表。

5，差區，沒有！鄰居洛杉磯縣的 Compton，South Gate這樣的城市在橙縣不存在。

假設您手裏的三百萬換成我手裏的房子，60歲了不想折騰貸款也罷。但是您還想上杠杆，步伐邁大點，舉雙手讚成！我做最保守設計，房子按高價買，房租往低了說。以自己手裏房為例比較容易，現成的數字，僅供參考。房屋市場各種大小房子可隨意組合，盡量去找適合自己的能力和需求。

1，Ladera Ranch，2018年我買過一個聯排屋townhouse，上好區白玉房，46萬，現在漲到73萬，就按75萬買到，房租$3500。

2，Lake Forest，2022年我買過一個康鬥condo，中上區半白玉房，41萬，現在漲到52萬，就按55萬可以買到，房租$2900。

3，Garden Grove，95年買的獨立屋，中等區白菜房，17萬，現在漲到85萬，就按90萬買到，房租$3600。(2006年漲到50萬虛高，08年崩盤跌到40萬以下，房租巋然不動)

4，Santa Ana，97年買的康鬥，中下區裏的最好地段，近South Coast Plaza，6萬，現在漲到近50萬，按50萬可以買到，房租$2500。(2007年虛高到30萬，08年跌回到20萬以下，合理，房租不跌反漲)

大致75萬+55萬+90萬+50萬=270萬，手裏的300萬花不完。

房租3500+2900+3600+2500=$12500 一年15萬毛收入，gross income。

每個月房租12500減去地稅$2300
(270萬1％=27000÷12每月2300)

減去三個房有HOA多算點$1300

再減去其他開銷$500

12500-2300-1300-500=$8400  
$8400×12=$100800一年差不多10萬淨收入，標準中產階級。

270萬的房產分27年折舊，一年是10萬。當然，隻有建築部分可以折，按10萬的80％計算，可以折掉8萬不交稅(會計師讓我折90％)。剩下兩萬，屬於貧困階層，交稅也沒有幾個錢，十萬租金起碼頂工薪收入的14萬用，拿W2年薪14萬，到手不過九萬多一點。不要多慮將來賣房時折舊的recapture，錢要先放入口袋，稅盡量延後交。

房租一般不超過15年翻倍，會達到30萬。地稅加州有prop13對屋主有利條款，幾乎不漲，HOA和其他開銷不會增加多少，15年後您每年至少有20萬淨收入。有租控rent control 地區，每年可漲租3％+5％通貨膨脹指數，9年就翻倍了。沒租控地區，我見過5年翻倍的，太美好藍圖不拿來說事。

60歲管理幾個破房子易如反掌，75歲的時候20幾萬房租淨收入在手，肯定要交不少的稅，如果不想管理，交給PM，也就房租的8-10％的管理費用，還可抵稅。

房價一般十年翻倍，5年翻倍的也有，不要做非份之想。就算10-15年，到時您的房子值六七百萬，賣掉也可，活到100歲也夠用了。有房租收，PM給管理，沒必要殺雞取卵。

手裏的存款和理財賬戶看似一塊美麗蛋糕，切下一塊少一塊。有些很賺錢的股票包括基金以及股指，您切下十萬，先要想好要交多少的稅，所以您不敢隨便亂切。房租是強迫你去花費的被動收入，明明白白清清楚楚，褲襠裏的黃泥，它不是屎也是屎啊！

現金砸最穩妥，淨收入充裕，絕對安全，但快速發財難，到退休年齡不是所有人還想發財。上杠杆，50％頭款能略有盈餘，打平沒問題，房子數量增加一倍，依然安全，發財幾率大增。放三分之一頭款，房子數目增加兩倍，打平困難，有風險。但要看您的承受能力，現在有高薪，與其交稅，不如拿餘錢填漏洞，將來發財則是必然。現金270萬翻倍和頭款90萬回報率，不可同日而語。我從來沒買過負現金流的房子，因為有人這麽做就提一下。

經曆過兩次房地產崩盤，第一次是九十年代中後期，我們這一代絕大多數要不在讀書，要不剛工作不久，沒抓住機遇情有可原。因高人指點，破釜沉舟傾囊殺入。光腳不怕穿鞋的，我就是光腳的，本來就是一無所有窮光蛋，拚一下穿上鞋子，拚不出去就繼續光腳。最大幅度貸款上杠杆，以小搏大，放屁打鼓-趕在點子上了，抓住了這次機遇，在房地產投資上沒有走彎路。

但是，零八年金融危機房地產再次崩盤您在哪裏呢？很多人總是哀歎自己的運氣太差，喝口水塞牙放屁扭了腰，就連吃屎也沒趕上一泡熱乎的。王8操兔子，一步沒趕上，步步趕不上。落花已作風前舞，又送黃昏雨。兩次機遇都錯過了，還會再來一次嗎？剩女盼郎，朝思暮想。夜茫茫、重尋無處，覺來小園行遍。

2020年，疫情初期，房市有過短暫向下波動，很多人非常的恐慌。當時我曾經說過，就憑Social Distancing這項要求，對住房的需求會大增，與人合租會想自己獨處，家庭居住擁擠會尋求寬鬆大房。接著，政府開足馬力印鈔票，通貨膨脹加劇，驚飛遠映碧山去，房價房租出現同時雙增長，這是一次剛剛發生的機遇。前兩次房市崩盤回過頭來看才知道是機遇，連續多年看不到曙光，在痛苦中煎熬。最近這一次沒有經曆崩盤，屬於幸福直接降臨，上升幅度巨大，走勢幹脆利落，曙光就在前麵，一片光明。

從今往後幾年，通貨膨脹還會繼續，房地產是對抗通貨膨脹的唯一手段，沒有之一！如果沒有重大事件發生，很難看到房市大飛躍。但是，綜合經濟形勢、就業狀況、人口增長、土地存量等各方麵因素，大都會地區房市的平穩上漲可以預期。

在美國的華人普遍受教育程度高，很多從事薪水不錯的腦力勞動，一參加工作就是高起點，可謂春風得意馬蹄疾。當您人到中年，上有高堂嶙峋瘦骨，中有嬌妻含辛茹苦，下有小兒嗷嗷待哺，會倍感生活壓力。有了家庭就要承擔責任，養個孩子就像有了台碎鈔機器。溫水煮青蛙，寒冰凍蟒蛇。人的一生裏跳槽和被雷都是大概率事件，遇到天花板更是大概率。屋漏偏逢連夜雨，兒到荒年飯量增。

投資需要未雨綢繆早有動作，您如果處於四、五十歲年齡，手裏有些閑錢應該加大借貸款力度，盡量一步步擴大規模。手裏多一個房子，十幾二十年後就多一部印鈔機。不要計較暫時的艱難困苦，小樓今夜聽春雨，深巷明朝賣杏花。王8拉屎有後勁，一樹梨花落晚風。