2.市場研究與發掘金礦

每個地方的情況都不大一樣，前麵提到的幾類房子情況基本都有，這就需要花些時間了解當地房地產的狀況，找到真正適合自己的投資方向。

除非是本地實在房價太高（比如灣區），沒辦法隻能異地投資，但我有朋友居然在那也有投資房。在初始階段，我不大喜歡在外地買房，除非是升值潛力很大，可未來的事情誰說得清楚呢？能拿到手的、看得見的是最保靠的。

這就牽扯到雞蛋不全放一個籃子裏，資金有富餘的話，搞點多項目也不是不行，但要有主攻方向。

關於研究本地房地產狀況的方法很多，可以上網查，可以跟行家了解，可以跟Agent，投資的朋友了解，但最重要的是要實地考察。

好區就不說了，對於籃領區或者是更老些的區，實地考察很重要。去了可以看看街區的情況，包括是不是幹淨，Curb Appeal，有沒有廢棄的房子，居民種類等等，很重要的是要找些當地的居民聊天，了解一下行情。

或許你找到了一片可投資的區域，若可能的話，最好都在這個區域買房，會很利於管理。牛城不大，原來我的房子也有些散，其實也就在兩個區，與我家呈三角狀。後來把一個區的房子賣了，全集中在學校邊上，管理起來方便多了。

我當初跑了大半年，了解各個區的情況，然後才決定投資方向。經驗都是別人的，要想變成自己的，就需要自己親自去看看，看多了，對房子的情況就會越來越了解。比如我現在，摟一眼，就大概知道房子的年代，尺寸等等。

多研究一下不同的區，或許真能打開一扇門。國人很多會歧視或不敢去一些少數族裔的區域買房，其實也沒什麽，我跟黑人打了十幾年的交道，也沒死人。人都有好有壞，就是個比例問題。

這個問題沒辦法說太多，各地區情況不一樣，不可一概而論，重要的是要放開思路，去看看別人不大關心的地方。若是有時間的話，拿個Agent執照，這對自己買房和研究市場有很多好處。我就有這麽個玩意兒，前些年主要給自己買房，也偶爾幫朋友買賣。

但不要跑偏了，投資是關鍵，這關乎於你以後的生活。當然了，你要是特喜歡做Agent的話，另當別論。反正我是不大喜歡，還不如幹活好玩。

研究的目的就是要找到適合自己投資的地方。

3. Deal 是成敗的關鍵

房地產投資不是去菜市場買大白菜，而是要精心挑選。所謂的Deal就是能滿足你的投資要求的，Deal好的話，才最有可能最後達到自己的目標。

有了好Deal的房子，才有後來的修理、出租、管理等問題，要不然就是瞎折騰。我有個外州的朋友，在金融危機前買了個嶄新的房子，以為房價很快會漲上去，然後賣掉。結果危機來了，房價下降，隻好出租，過了好幾年負現金流的日子，後來終於在房價恢複得差不多的時候把房子賣掉了。

找好Deal無非就是尋找更高的回報，現在方法很多，正常的Agent職業網站，Zillows，除此之外更應該關注拍賣房等。

在投資階段，應該把很大精力花在這個方麵。據說看100個房，能送5-10個Offer，能成的也就1-2個。現在對房地產感興趣的人越來越多，找Deal也比以前難了很多，但還是有的。這是指初始階段，有經驗後，看看數據就應該知道值不值得出手了。

多跟感興趣區域裏麵的人接觸，有時候會有意想不到的收獲。有一次我在修房子，隔壁房子的房主跑來問我是否還想買房，他的房子要賣。這是好事啊，結果談了個零首付，價錢很不錯的Deal。這一個房子每月可以給我帶來2千多刀的現金流，後來又從他手上買了個房子。

在買投資房時，有一個問題還是應該注意一下。投資房不是自住房，不應該放入太多的個人感情色彩，比如“這房子看起來真漂亮！我喜歡”，但要是不能達到你的目的，買來何用？

房地產投資就是些冰冷的數字和簡單的算法，能達到要求就買。

在找Deal時，有時候會斤斤計較，這個習慣不太好，尤其是在現在的市場情況下。幾年前一個朋友在我的感召下也想買投資房，他的做法很簡單，照我的做就行。那一年一口氣在學校邊上買了好幾個房子，真是運氣，第二年那片區基本沒怎麽有房子上市。

照他的話說，一個房子加幾千算什麽呀（那時候房價低），就當是少收幾個月的房租了。沒想到平常很仔細的他，買起房子來卻很想得開，現在他終於靠房地產光榮退休了。

有時候要想買到低於市場價的房子，隻能找到些狀況不大好的房子，這就需要自己動手，這裏麵也有不少的利潤。要是全雇人幹的話，還不如買條件好的。當然這也取決於房子的價位和修理費用。每個地區情況不一樣，不可一概而論，但若是在你本地，自己動動手，不失為一個好辦法。隻要是地基沒問題，別的都好辦。

很多人都知道文學城的房崇，一個北大中文係畢業的文弱書生，不也成為修房專家了嗎？通過文學城，我們也成為了很好的朋友。

其實隻要是差不多的Deal，長時間Run下來，總會有些收獲。

這個話題也隻能說這麽多了，大家各顯神通，找Deal去吧。

4. Money Game

房地產投資是需要本錢的，任何生意都需要。有多大能力辦多大的事情，所以在跳進來之前，先算算自己有多少本錢。

投資最好的辦法就是用別人的錢給自己賺錢，自己的畢竟有限。關於貸款的問題就不說了，應該沒有人不懂貸款，或者說Leverage的意義。但我剛開始準備搞房地產時就不懂，學習了才明白，可惜的是那年還沒拿到綠卡，銀行不給投資房貸款。我隻能砸鍋賣鐵地湊足了買第一個房子的錢，好在第二年拿到了綠卡，馬上refinance，拿出了投入的資金，才使得買房工程繼續了下去。

我開始時因為沒本錢，有段時間為了買房借滿了所有的信用卡，感謝當時的貸款政策，使得信用好的人很容易貸到款。

除了銀行貸款外，還可以考慮眾籌，從朋友那貸款。有些朋友有錢，但沒時間投資，給個6%的利息他就很高興。

還有個很多人知道的辦法是想辦法Owner Finance，我原來有近1/3的房子都是這麽來的，包括現在的自住房。有些老投資者要退休，有比銀行高的利息也會很高興。要是能Owner Finance的話，Deal稍微差點也可以接受，但前提是不能賠錢。

還有個小技巧，在向銀行貸款時，用一個人的名字就可以了，這樣可以增加貸款數量。好些年沒跟銀行打交道了，也不清楚現在的規矩變成啥樣。

MoneyGame無非是找到一個可持續投資的方式。

手裏有些本錢會發展得快些，要是本錢太少，可以考慮先修一個狀況很差的房子，然後賣掉，如此幾個反複，慢慢的就會有些資金。但別忘了房地產投資的目的是擁有房子，繼而達到有不斷的收入，而不是光靠體力掙錢。

結束語：

其實我上麵說的大多是些廢話，但願能有一兩句對你有些用。跟那些大咖們比起來，我做的也很一般，隻不過我對現狀還滿意，最重要的是LD滿意，這很重要。

剛開始做的時候，很多朋友對我不了解，覺得我們兩個那麽高的學曆，做這麽沒學問的行業太可惜了。我也常常問自己，這種選擇對嗎？

來美國的時候不知道在美國的生活會怎樣，後來的發展完全超出了原來的想象力。做房地產時也不知道將來會怎樣，但好歹有個簡單的算法，能知道有多少房子就會有多少收入。

進入這個行業4-5年後，LD也不上班了，全靠出租房維持生活。當初的可行性目標會決定將來的成就，我原來的目標就不是很高，現在也算是達到目標了。

對於成功每個人的定義不同，我覺得要是自己滿意了，家人滿意了就算成功了。單從收入上來說，不少於工作薪水就算很好了，更別提帶來的時間自由，心情放鬆等等。

從中國來到國外，不僅僅是為了掙更多的錢，在努力達到經濟自由的同時，還可以更好地體驗不同的文化，不同的文明。

這裏思想自由是有的，經過一些年的努力達到經濟自由時，就真正自由了。人最大的恐懼是對於未來不確定的恐懼，房地產投資是完全可以做到消除對未來恐懼的。

你可以早些退休，早些遊覽世界，也可以專心地幹自己喜歡幹的事情。從職場到商場是個轉變，從商場到自由是另一個轉變。

比起別的生意來，房地產裏麵的競爭少很多，除了買房子時有人跟你搶外，平時感覺不到有競爭。房子的數量是有限的，不像開餐館。

還有個很重要的問題，就是生意夥伴。別的生意夥伴在這就不說了，但你最重要的夥伴就是你的家人，這些年要是沒有我家LD的參與、幫助與支持，不可能有今天的結果。

所以，要善待你最重要的夥伴，這也算是今晚最有正能量的一句話吧。

我也就是個小康水平，別問我怎麽樣年收入上百萬，我也不知道。但你要是努力點，弄上幾百萬資產還是不難的，應該比上班攢錢快多了。最後值跟初使值有很大關係，裏麵的數學關係就是回報率。

加油吧！但願今晚的內容能對你有一點點小幫助。隻學習沒有用，最重要的是要行動。

房地產是個曆練，不僅僅會帶來經濟效益，同時也能磨練心智和心力，使得能更看淡很多事情。從小就開始上學，然後上班，有時候缺少些磨練。