幾年前剛進文學城的時候，寫了些關於地主的事情，“地主是怎樣練成的”係列，現在也還在寫，隻不過不常寫，不寫是因為覺得沒什麽可寫的。那時會把博文也轉到“投資理財”論壇，現在不去論壇了，是覺得太耗時間。

那時結識了Lili，我的校友，算是師妹吧。他們最近組織了一幫人搞了個“北美地產學堂”，提出了個很牛的口號“華夏精英齊攜手，北美地產任我行”，據說微信群裏已經有幾千人。前段時間邀請我給他們做個講座。我已經好長時間不怎麽琢磨房地產的事情了，搜腸刮肚地寫了點東西，算是給她個交代吧，順便轉到博客裏，這年月寫點東西不容易。

下麵是正文：

感謝Lili邀請，來群裏跟大家聊聊。跟Lili認識好幾年了，她是個充滿能量和智慧的女孩，可惜還沒見過麵。我是牛城地主，幾年前閑極無聊，在文學城開了個馬甲，瞎寫些東西，沒想到堅持到現在。我的名字不重要，尤其是寫成英文，我妹妹的名字寫成英文就跟我的一樣，漢語中跟我同名同姓的人也很多，但牛城地主應該是唯一的。

Lili搞的這個群或者說這種方式是個功德無量的事情，在這裏可以分享很多信息，也可以學到很多東西。十幾年前我開始做的時候就沒有這些，身邊也沒有做房地產的朋友，一切都靠自己摸索和自學。當時買了幾本書，看完了有豁然開朗的感覺。要是有時間的話，朋友們也可以讀些房地產投資的書，知識介紹的會更完整些。

等幾年後我的朋友們開始做的時候就簡單多了，這幫家夥直接copy我，有問題就問，我就成了他們免費的谘詢師。

但說起來，房地產投資裏麵的學問並沒有那麽大，裏麵牽扯的數學問題比起在學校學的任何一門課都簡單。但要達到自己的目的，或者說成功卻比任何一門課都難些。大家都很會讀書，但是不是很會動手，或者說行動就因人而異了。

身邊的朋友們都說我做事情沒有常性，就是說經常朝三暮四。這說明什麽呢？主要原因是興趣點多吧，但仔細想想，還是有很多事情堅持下來了，沒堅持下來的應該是本該淘汰的東西ggg。比如說這二十幾年一直沒離婚，要做到這點也很不容易啊。再比如說一直堅持做房地產，算算18年了，跟“敵營18年”差不多。當然了，你要是80，90後，就聽不懂我在說啥，70後也不一定知道“敵營18年”。

還有就是堅持寫博客，這也很不容易，既不掙錢又浪費時間，可還是堅持下來了，為什麽呢？其實這裏麵有個記錄自己的意思，時間過得太快，思想也在不斷變化，世界變化更快，這博客就相當於寫給自己的東西吧。人總得留下點東西，等老了動不了時候看看，這些博文就是其中之一吧。

瞎說了這麽多，貌似跟今晚的主題沒有關係。但這裏麵有一個很重要的意思：那就是堅持！堅持住需要堅持的。

做任何生意都有風險，據說小生意（small business）頭4年有96%倒閉（96%是十幾年前的數據，不知道現在變了沒有），但不管怎麽說，做生意不是件容易事。房地產裏麵風險小些，實在不行會賠點，但不至於血本無歸。身邊朋友炒股票賠個十幾、二十萬的不少，但跟房地產沾邊的沒聽說誰賠了。要是能熬過四年，你就落在那4%裏麵了。

現在不管是餐館老板，工程師，還是教授，醫生，律師都紛紛加入房地產的大軍，國人好像對房地產有特殊的愛好，也許是缺什麽想什麽吧，上輩子要麽沒房子，要麽被沒收了。但房地產真是個適合個人，或者集體搞的一個很好的投資方向。

身邊有幾個朋友，在我的感召下也做了房地產，都堅持了下來，結果還不錯，做了職業房東，有的提前退休了，也有不少朋友無形中卷入了這個行當，比如說換房子時把原來的房子留著出租。但這些年我也碰到過許多美國人（說老外不大合適，我們才是老外，入了籍就不是老外了）都做過房東，但後來都放棄了。問起原因，大多一個字：煩，不願意跟房客打交道，尤其是有時會碰到爛房客。

但更多的人是一直在想，而沒有行動，沒有行動就什麽都沒有，理論知識再豐富也沒用。

所以還是上麵說到的：行動+堅持

有點扯遠了，今晚我分享的主題有以下幾個方麵：

1. 目標與策略

2. 市場研究與發掘金礦

3. Deal是成敗的關鍵

4. Money Game

先說說第一個問題：目標與策略

先簡單說說我的情況吧，1996年來美後，在學校做了幾年博士後，後來去了一家在new Jersy的高科技公司幹了一年，當時這類跟信息產業掛點邊的公司很多，我在裏麵做碳納米管。

相信群裏有不少年輕的朋友，真是恭喜你們，年輕就會有無限的潛能。做博士後時，我常常問自己，我的老板的道路是我以後奮鬥的榜樣嗎？說起來他也算是個有些名氣的教授了，當時他60多歲，看著他每天的生活，我很快地否決了這條路。

到了公司，跟一個Manager關係很好，一個白人老頭，有十幾個專利，跟他在一起讓人感覺很舒服。可是過了幾個月後，他的部門解散了。他來跟我告別擁抱時，我能看到他眼裏滾滾欲落的淚水。這讓我很傷心，當時我想，在公司裏混，我不會比他更好了。英語不如他好，跟人打交道也不如他，他的今天就是我的明天，我不想到了50多歲時還在為生計奔波。

說到底，我不太喜歡一眼能看到未來終點的日子，或者說對最終目標不滿意，那還奮鬥個什麽勁！

過了不久，我在的R&D也解散了，正好回家，幹一件以後不用發愁的事情，於是選擇了房地產，一直到了今天。

那時來美6年，算了算才6萬刀淨資產，這一下子涼了心，心想要是按照這速度發展下去，以後不得窮死！窮則思變，要變要。。。

這裏牽扯到一個問題，為什麽是房地產？

到了美國，看似機會無限，但真正選擇起來，特別是跨行業的選擇與改變，還是需要很多勇氣的。大家都讀了很多年書，要想舍棄並不容易，但我們的生活究竟要追求什麽？

一個人要想做生意，選擇也並不是很多，現在也許多了些，網上這那的。二十年前可供選擇的無非是開餐館，開店，搞些進出口貿易或者開個公司。

要真正感謝《窮爸爸富爸爸》這本書，讓我開闊了視野，裏麵提到了生意（Business）的真正含義，真正的Business就是經過努力建成後，可以自運行並不斷地給自己帶來收入。

恭喜群裏的朋友，你們感興趣的房地產投資就是個真正的Business，經過一些年的努力，有了一定規模後，就有不斷的收入了，不僅僅給你，也可以留給後代。有朋友戲稱，買投資房就是種搖錢樹，每月搖一搖，都會掉下些果實來。

所以以後別說去收租了，改成“搖樹”更有些韻味。投資房地產就是找樹、養樹和摘果子的過程，有的果子成熟比較快，一個月一摘，有的要等些年才能摘，但沒準是個很大的果子。

這裏說的房地產是指投資買房，而不是做Agent。做Agent不是生意，律師、醫生等高收入行業也不是生意，因為你不幹活就沒收入。所以他們要考慮退休後收入的問題，而你們不用考慮。

說了這麽些廢話，無非是想說，隻有自己才能對自己的未來負責，要有未來的規劃和設計。

來這麽的朋友都是對房地產投資感興趣的朋友，那麽就先問問自己：投資房地產的目的是什麽？

這不是廢話嗎？投資房地產都是為了賺錢，這不是目的嗎？

賺錢隻是目的的一部分，大多數人的目標應該是跟早些退休和達到經濟獨立（Financial Independent）。

投資房地產不是幾天或三、兩年就能達到目的的，除非你是富豪，可以全砸Cash。話又說回來了，富豪關心的都是大項目，估計不會關心我們關心的問題。

比如說你的目標是50歲退休，離現在還有十幾年時間，現在收入也還過得去，那麽你關心的大概是有些升值潛力，在貸款情況下，房租能Cover所有花銷的房子。當然了，有些現金流更好。這樣的話等想退休時，房貸付清了，房租就變成了收入，或者那時候再整合。

最誘人的是，你有了很多淨資產。網上經常有人討論攢多少錢可以退休，但很多都忽略了一個問題，就是手上資產的回報問題。房東們無需太考慮這個問題，隻要房子在，就什麽都有了。

還有一個大好的消息是，房租是永遠上漲的，房子也應該是吧。有的樹可以一直養著，不大好養的可以賣給別人去養。

你要是現在需要現金流過日子，那麽就隻能朝這方向使勁了。現金流有的地方能實現，有的地方不行，比如說灣區，動不動上百萬的房子，要想有正現金流很難。

房子有這麽幾類：

1）豪宅，這類房子現金流最差，出租也是個問題，市場太小，而且房客對房子要求高

2）中產階級住的中擋房，有可能現金流持平或略有盈餘，但可能有升值空間

3）藍領房，房子老些，不是在最好區，但有可能有很好的現金流，維修費用低

4）爛區，現金流最大，但一般人handle不了，基本不用考慮。

再有就是Condo一類，個人覺得這類房子升值較慢，HOA費會吃掉不少現金流。前幾天想在Johns Hopkins邊上買個Condo，兒子要去讀書，找個朋友查了查附近的房源，HOA費居然是600-900刀每月。從投資角度，我不大喜歡這類房。

還有高位商業房和大片的Apartment，這裏就不討論了，一個人很難搞定這類。其實商業房投資是個很有意思的領域，朋友們有興趣的話可以研究研究。

其實房地產裏麵的計算很簡單，不用我多說，算算房租收入和花銷就知道了。

我當年因為需要現金流過日子，所以隻能集中在老房，區還不錯的地方，研究了大半年，發現學校邊上的學生房是個好地方，買了一些。這真是大搖錢樹，退休費全指望它們了。

每個人的具體情況不一樣，手上的資金情況也不一樣。我當時是一窮二白，手上隻有2萬刀，還是欠的信用卡公司的錢，要是還了的話，基本身無分文，但想辦法堅持了下來。

所以，可以仔細想想，你的終極目標是什麽，然後再決定該怎麽辦。有了目標，就可以用最簡單的算法確定你的行動方案，然後開始行動。

最好不要跟風，而是根據自己的具體情況做出選擇。