雖然移民很久了，也買賣過幾個房子，從一開始就和房主協會打一些交道。但我的印象裏這房主協會就是美國的居委會，往細裏說還說不清。 根據偉大的維基百科： ==== 房主協會（或房主協會，縮寫為 HOA，有時稱為財產所有者協會或 POA）或房主社區，是美國的一個類似私人協會的實體，通常在具有 多個業主自住，或由房地產開發商以營銷、管理和銷售住宅分區中的房屋和地塊為目的。 一般來說，任何想要在房主協會轄區內購買住宅的人都必須成為會員，因此必須遵守管理文件，包括公司章程、CC&R（契約、條件和限製）和細則，這可能會限製 業主在外觀設計修改方麵的選擇（例如油漆顏色）。 房主協會在城市規劃、分區和土地使用、影響增長速度、生活質量、稅收水平和社區土地價值的決策方麵尤其活躍。 大多數房主協會都是注冊成立的私人公司，並受管理非營利性公司和房主協會的州法規的約束。 國家對房主協會的監督且因州而異。 一些州，例如佛羅裏達州和加利福尼亞州，擁有大量的 HOA 法律，屬於監管較嚴的州。 ==== 早先在德州時，買賣了幾次房子，HOA費都相對比較低。每月也就30左右，沒有壓力。後來搬出了德州，幾次買賣房子HOA都比較高，180美元一個月還算是平均數。當然HOA收的高，小區提供的設施和服務也會隨之完善，比如公共的綠地，公園，泳池，帶門禁的小區。HOA費和地產稅不同，在每年報稅的時候是不能從收入中抵扣的，因為這些屬於費，不是稅負。 漸漸地，和不少房主一樣，我也覺得HOA是負擔，好像收了費沒有什麽回報。很多大的小區，HOA辦公室全職的員工都好幾個，他們自然是靠房主繳納的HOA費支取收入的。 在美國多數地方，HOA權力不小，不可小覷。假如房主不交或者拖欠HOA費，情節嚴重的會被HOA告上法庭，丟了房子的情況都有。所以說美國的居委會一樣讓房租怕怕，雖然這裏沒有居委會大媽。兩年前，我家前門廊的內嵌式燈泡壞了，我換了一個。結果，不久我收到了HOA的通知，說他們巡視時發現我的燈泡不帶磨砂的，需要換成和原先一模一樣的。我當時很詫異，這燈泡不僅內嵌，而且晚上亮燈時的色溫也和原先的燈泡一樣的。不知道HOA的職員怎麽看出來的。 房主與其公寓或房主協會之間的糾紛並不少見。曾經一位馬裏蘭州婦女因為建柵欄，和HOA因為柵欄和邊界發生爭執。她覺得HOA處理得太過火了，最後鬧到打官司，HOA把她告上法庭。雖然圍欄的建造成本約為 8,000 美元，但隨之而來的訴訟金額卻高達近 40,000 美元，她輸了官司。 一名婦女在德克薩斯州休斯頓郊外的家附近喂鴨子被HOA告上法庭。凱瑟琳·羅 (Kathleen Rowe) 的房主協會向她索要 25 萬美元，稱她的行為違反了幾項契約限製。如果這凱瑟琳夫婦敗訴，他們必須支付高達 250,000 美元的費用。 如果他們無法支付費用，訴訟稱 HOA 將試圖取消他們房屋的贖回權( foreclosure on the home)。 對於凱瑟琳夫婦這樣的業主來說，天不怕地不怕，就怕HOA發通知。就算能打贏官司，也是脫一層皮。 中國的居委會有朝陽大媽，雪亮的眼睛盯著來來往往進入小區的人群。但朝陽大媽管的雖然很寬，一般不會因為住戶小的違規，把住戶告到法庭，甚至把人家房子拍賣的情況，更不會每年收你一堆錢，一年比一年漲。所以，朝陽大媽式的居委會是初級階段，而美國小區的HOA是居委會的高級階段，規條繁多，總有一條適合你的。我比較中美兩國的居委會，還是覺得美國的HOA要更加小心地伺候著。而在國內的時候，咱也沒有賣淫嫖娼吸毒賭博，所以還真的沒有被朝陽大媽們傳喚到居委會的經曆。 HOA最重要的一個目的就是讓小區井井有條，這樣可以讓小區房產價值保值。比如，沒有HOA的同意，房主不能隨意改變房屋的外觀，也不能隨心所欲把門漆成規定以外的顏色。 直到後來，我漸漸發現HOA對我而言，其實是利大於弊。對於我這類守規矩，事兒不多的房主，HOA還是很有用的，基本不會給我開罰單。去過幾個沒有HOA的房子，路上亂停車，房子改的很隨意，街道的整潔程度和草坪的維護都明顯不好。在沒有HOA的小區，房子和園子的維護完全靠房主決定。而且，假如遇到小的鄰居糾紛，沒有HOA的小區隻能直接去法院。這鄰居間要是上了法庭，以後的關係怎麽處都別扭。而有HOA的小區，房主管理協會可以出麵介入，處理起來會順理成章很多，小事情也不會上升到房主間的對立。 也有很多情況下，HOA 可能會因房主的擔憂、投訴和不受約束的官僚作風而陷入困境而成為被告。 有時，房主，無論是共同行動還是單獨行動，都可能決定起訴他們的 HOA 委員會。 發生這種情況時，可能會給 HOA 本身或董事會成員個人帶來巨大的財務痛苦。 有些訴訟甚至可能導致 HOA 解散。 HOA 被起訴的主要原因之一是他們未能妥善維護財產或資產，尤其是在發生某種自然事件之後。 為避免此類訴訟，HOA 應使用其章程明確規定維修和維護計劃，並盡可能嚴格地遵守這些計劃。 公寓協會特別容易因維護失敗而受到訴訟，因為所有居民都住在一棟公共建築中，而公寓內人數眾多，相比獨家獨戶的房子更有可能對HOA提起訴訟。 由於許多居民將 HOA 視為他們可以最直接影響的基層政府類型，因此競選活動可能會很激烈。 召回和重新計票太普遍了。因為房主協會選舉而引發的訴訟並不罕見。 世上的事情，都是有利有弊。HOA也一樣，雖然房主花了更多的錢，但也得到了額外的服務。 反正我見了美國的HOA和朝陽大媽的居委會都不敢惹，繞著走。既然回避不了，就隻能閉著眼睛承受吧。 哦，令人頭大的HOA！ 豹子土狼 2023-5-11 寫於 Virginia |
