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在今天的中國和美國,有錢人也許有幾套房子,甚至更多。記得國內報道過一些有過幾十套上百套房子的帥哥美女,還有一位房姨。據說後麵不少帥小夥都排著隊對50多歲的房姨猛烈放電,因為他們說:“阿姨,我真的不想努力啦!“
按照目前的稅法,在中國持有房產的維護成本遠遠低於美國。中國的絕大多數地方房子的物業費收的很低,尤其不帶電梯的筒子樓公寓,而房地產稅也沒有出台。隨著房價在過去20年的狂飆,造就了一大批新貴。在2013年,我在飛北京的航班上曾經遇到一個回國創業的哥們。他家裏還是真的有點兒關係,他就整天飛回國搞什麽新的藥品。他告訴我,搞實業太累,他搞了3年,不如人家在杭州買一套房升值的多。
在美國持有房地產,要繳納每年的房產稅,就是property tax,準確地說應該叫real-estate property tax。從下圖可見,稅率從最低夏威夷州的0.29%,到最高的浙西省的2.47%。
Real-Estate Property Tax Rates by State
Rank
(1=Lowest)
|
State
|
Effective Real-Estate Tax Rate
|
Annual Taxes on $244.9K Home*
|
State Median Home Value
|
Annual Taxes on Home Priced at State Median Value
|
1
|
Hawaii
|
0.29%
|
$700
|
$662,100
|
$1,893
|
2
|
Alabama
|
0.41%
|
$1,007
|
$157,100
|
$646
|
3
|
Colorado
|
0.51%
|
$1,243
|
$397,500
|
$2,017
|
4
|
Nevada
|
0.55%
|
$1,346
|
$315,900
|
$1,736
|
5
|
Louisiana
|
0.56%
|
$1,384
|
$174,000
|
$983
|
5
|
South Carolina
|
0.56%
|
$1,379
|
$181,800
|
$1,024
|
7
|
District of Columbia
|
0.57%
|
$1,402
|
$635,900
|
$3,641
|
8
|
Delaware
|
0.58%
|
$1,426
|
$269,700
|
$1,570
|
8
|
Utah
|
0.58%
|
$1,418
|
$339,700
|
$1,967
|
10
|
West Virginia
|
0.59%
|
$1,437
|
$128,800
|
$756
|
11
|
Wyoming
|
0.61%
|
$1,484
|
$237,900
|
$1,442
|
12
|
Arkansas
|
0.62%
|
$1,513
|
$142,100
|
$878
|
12
|
Arizona
|
0.62%
|
$1,520
|
$265,600
|
$1,648
|
14
|
Idaho
|
0.63%
|
$1,546
|
$266,500
|
$1,682
|
15
|
Tennessee
|
0.66%
|
$1,606
|
$193,700
|
$1,270
|
16
|
California
|
0.75%
|
$1,828
|
$573,200
|
$4,279
|
17
|
Mississippi
|
0.79%
|
$1,937
|
$133,000
|
$1,052
|
18
|
New Mexico
|
0.80%
|
$1,948
|
$184,800
|
$1,470
|
18
|
North Carolina
|
0.80%
|
$1,963
|
$197,500
|
$1,583
|
20
|
Virginia
|
0.82%
|
$2,006
|
$295,500
|
$2,420
|
21
|
Montana
|
0.83%
|
$2,033
|
$263,700
|
$2,189
|
21
|
Indiana
|
0.83%
|
$2,021
|
$158,500
|
$1,308
|
23
|
Kentucky
|
0.85%
|
$2,084
|
$155,100
|
$1,320
|
24
|
Florida
|
0.86%
|
$2,110
|
$248,700
|
$2,143
|
25
|
Oklahoma
|
0.90%
|
$2,194
|
$150,800
|
$1,351
|
25
|
Georgia
|
0.90%
|
$2,192
|
$206,700
|
$1,850
|
27
|
Oregon
|
0.93%
|
$2,266
|
$362,200
|
$3,352
|
28
|
Washington
|
0.94%
|
$2,311
|
$397,600
|
$3,752
|
29
|
Missouri
|
0.98%
|
$2,389
|
$171,800
|
$1,676
|
30
|
North Dakota
|
1.00%
|
$2,441
|
$209,900
|
$2,092
|
31
|
Maryland
|
1.07%
|
$2,628
|
$338,500
|
$3,633
|
32
|
Minnesota
|
1.11%
|
$2,708
|
$250,200
|
$2,767
|
33
|
Massachusetts
|
1.20%
|
$2,936
|
$424,700
|
$5,091
|
34
|
Alaska
|
1.22%
|
$3,000
|
$282,800
|
$3,464
|
35
|
South Dakota
|
1.24%
|
$3,040
|
$187,800
|
$2,331
|
36
|
Maine
|
1.28%
|
$3,143
|
$212,100
|
$2,722
|
37
|
Kansas
|
1.43%
|
$3,500
|
$164,800
|
$2,355
|
38
|
Michigan
|
1.48%
|
$3,630
|
$172,100
|
$2,551
|
39
|
Ohio
|
1.53%
|
$3,748
|
$159,900
|
$2,447
|
39
|
Pennsylvania
|
1.53%
|
$3,751
|
$197,300
|
$3,022
|
39
|
Rhode Island
|
1.53%
|
$3,752
|
$292,600
|
$4,483
|
42
|
Iowa
|
1.57%
|
$3,843
|
$160,700
|
$2,522
|
43
|
Nebraska
|
1.67%
|
$4,102
|
$174,100
|
$2,916
|
44
|
New York
|
1.73%
|
$4,231
|
$340,600
|
$5,884
|
44
|
Wisconsin
|
1.73%
|
$4,243
|
$200,400
|
$3,472
|
46
|
Texas
|
1.74%
|
$4,255
|
$202,600
|
$3,520
|
47
|
Vermont
|
1.90%
|
$4,652
|
$240,600
|
$4,570
|
48
|
New Hampshire
|
2.09%
|
$5,120
|
$288,700
|
$6,036
|
49
|
Connecticut
|
2.15%
|
$5,256
|
$286,700
|
$6,153
|
50
|
Illinois
|
2.23%
|
$5,465
|
$212,600
|
$4,744
|
51
|
New Jersey
|
2.47%
|
$6,057
|
$355,700
|
$8,797
|
*$244,900 is the median home value in the U.S. as of 2021, the year of the most recent available data.
但是,我敢肯定我20年前在休斯頓交的房地產稅的稅率已經到了3%,所以說,個別地區的實際稅率要高於表中的平均州房產稅率。假設某地的房地產稅率是1%,那麽一年就要交房子估價值得1%。每年都要交,日複一日年複一年不是個小數。
而且,多數州每年都要對房價進行評估,一般都是地價漲,上麵建的房子也漲。最後,房子估價得上漲加上稅率雙重因素,每年交出的房地產稅越來越多。
所以,在美國要當房東,還想不虧本,每月租金必須要超過房子全部的每月支出,包括房地產稅,保險,社區費,房屋維修費,林林總總。美國的SFH房子幾乎都是木製,維護起來事兒比鋼混結構的房子多很多。有一次,回國一個月,回來衛生間的馬桶水封全幹涸。好在回來的即使,否則不知道除了氣味以外,各種小動物都可能鑽進來。比如蛇一類的,怕怕。。。
來美國30年,剛好也搬了30次家,自然也接觸了不少房東。選擇幾個房東說吧。在Fairfax的一個糖豪斯,一個1100尺的兩層樓裏,我和另外三位男人分租。不知為什麽,那個房子顯得特別小,公共區域裏基本上沒有人活動。那段時間,我一個人在美國,而且不是在出差就是在出差的路上。偶爾在這房子裏住,也就簡單對付一點簡單的菜飯。房東兩口子在附近買了另一處糖豪斯,月供靠著這套分租的收入維持。那家的男房東是餐廳的廚師,女房東是打零工的,兩人都很低調,也很和善。房子是1975年建的,也經常需要修補。女房東每周來分租房兩次,來刷廁所。到今天我還記得她來刷廁所的樣子,這樣的畫麵感讓我從此徹底打消了當房東的念頭。
後來,在Herndon租了另一套糖豪斯。我們這套還好沒有什麽意外,房東夫婦都是中國來的移民。我們緊隔壁的一套,房東也是中國移民。他們的運氣就沒有好,他們那套房客出門結果水管爆裂,一直把二層底部的plywood都泡爛了。狼狽不堪。
在休斯頓的一個朋友全家在科羅拉多州度假時,接到房客電話,說空調壞了。房東就讓維修工去修,修好了兩天。房客又來電話,說空調機全壞了,要換新的。房東的維修工又去了,說空調原來是修好了,現在是被搞壞的。房東無奈,隻能再花錢買新機組。假期也草草結束。
還有一位朋友,遇到了奇葩房客,說房子裏有黴菌,要告到法院。最後,朋友從海外趕回來,饒了人家三個月房租,才送走大神。
反正,經曆了和聽說了這幾件事情,我完全沒有在美國當房東的欲望。自己有居就很知足感恩了,不想讓自己太麻煩。有閑就自己玩,發呆,旅遊,做自己愛做的事兒。不想為了錢和房客打交道。更不可能去為租客刷廁所。
當然,我想更多的房東們一定是在租金和房產升值上賺得盆滿缽滿,恭喜他們。
從長期麵看,不動產是增值和抗通脹的利器,有錢有智慧的人的確可以投資房地產。而我本人則是秉持不同的原則,多一事不如少一事,隻能退求其次不碰房產投資啦。說到底,還是我太懶,而且更加在意資產的流動性。
豹子土狼 2023-4-14 寫於 Virginia
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