美國的房產經紀人會都失業嗎？

蔡錚

最近美國倆經濟學家著文說美國每年房產經紀人巧取一千億美元，其中給買方經紀人的三百億該留在房主荷包裏。他們發現沒有任何國家人民付房產經紀人這麽多，呼籲推動限製房產經紀人收費的法規。美國房產經紀人的報酬通常是房屋銷售額的5-6%，買賣方經紀人平分。賣方經紀人為推銷房子要做很多功課，賣了房子得點錢情有可原，買方經紀人憑什麽拿那麽多？房子訊息都在網上，買方看到就去買，哪用得著經紀人？2024年3月15日全美房產經紀人協會認罰四億美元，7月始不敢再在協會房屋銷售公示上標明給買方經紀人的報酬份額。美國通常做法是買方經紀人的報酬由賣方掏，如廢除賣方給買方經紀人的報酬分成而要買方掏錢去找經紀人，就有買房人願承擔風險也不願花那個錢，如此則買方經紀人會消失。這會對美國房產經紀行當產生巨大衝擊。很多人擔心大量房產經紀人會失業。2023年房市蕭條十萬房產經紀人就轉行了，而我卻逆流而上進入這一行業，我相信失業輪不到我。我以為那倆個經濟學家是腦袋深深紮入其專業沃土之中，眼睛耳朵鼻子都埋進去了，就留個嘴巴說話兼喘氣；不標明買方經紀人分成份額的新法規也誌在消滅買方經紀人，這表明很多人見枝不見根，以為買方經紀人再無必要，而實際上買方經紀人比賣方經紀人更為重要。

房子不是定型批量製造的工業品，大家見貨買了就成，反正都一摸一樣。房子與房子太多不同，方位不同，年份不同，狀態不同，大小不同，建材不同。那倆個經濟學家拿他國情形跟美國比是拿土雞比鳳凰。比如德國二戰很多房子都毀了，而美國一百多年的房子比比皆是，尤其是大城市;   比如中國千樓一麵，萬房同形,  那是人口眾多、資源有限使然，體現了中國追求和諧均等的集體主義。美國房子的多樣化呈現的是美國自由開放、多彩多姿的個人主義。它地盤大，可在住房上肆意張揚個人主義。美國建築商也常批量建房，但在同一小區批量建的房子也都保持著多樣化。富人區房子的多樣化就更其明顯，每棟房子都是單獨設計，房屋五花八門，爭奇鬥豔。美國現存房子年代跨越大，各時期的建築風格、建築材料、房內房外的固定設施都大不相同；美國各城區的房子又因居民經濟階層和種族不同而千變萬化，因此美國房產的多樣化和複雜性在當今世界無與倫比。

如國困民窮，多數人買房隻為上有片瓦下有睡覺之窩則不需經紀人，但美國地大物博，國強民富，大多數人對住房有如中國人對吃的一樣精挑細選，不僅要住得好，還要住得妙。房子是生存必須，在吃穿住行所費中最貴最重，是大多數人一生最大的置物。賣房隻要單一的推銷能力，而買房需要多方麵知識，對千差萬別的房屋狀態一般買房人很難把握，想買放心房就得找懂房的經紀人。

懂房的經紀人一望就知房子值不值當，宜居與否。懂房的經紀人比專業房檢看到的都多，因為房檢隻查硬件，懂房的人會看很深很遠，會看到很多無形之實，如周邊的風土人情、氣運走勢、房屋風水等比房子本身硬件更重要的隱形狀態。懂房的經紀人會替買主省錢省心，會幫買主找到住起來身心愉悅的房子。沒懂房的經紀人相幫買方很容易吃虧上當。

我在健康食品行當行走時就發現隻有人站那收錢的店都關門大吉，而那些雇有具備健康或草藥知識、能對顧客推介對症保健品的人的店子生意都不錯。決定因素是知識。很多隻拿個執照，隻懂買賣房屋法定程序的房產經紀人會失業。有知識的房產經紀人根本不用擔心失業,  因為一知值千金。

2024年3月15日