“城頭變幻大王旗”-地主更迭之隨想

如山

（2011年12月13日，星期二）

看到投壇上網友的轉帖《給大家講個經濟不好地主倒黴的故事》，有些“隨想”。“隨想”者，隨便想也。既然是隨便想，咱就隨便聊聊：-）。 

故事說的是兄弟倆在房產高峰時買了一個有一百二十多戶的公寓。那時經濟好，容易出租而租金也高。所以每月除了付貸款和相關開銷還剩下不少錢。兄弟倆就覺得這是一本萬利的生意，這個賺錢機器是“永動機”。於是將每月剩下的錢全部揮霍掉。到了現在，碰上經濟差，租金下跌，空置率上升（出租率隻有百分之十五左右）。現金流出現問題，最終無疑是被銀行Foreclosure或者破產或者兩者同時發生收場。 

說實在，這個故事本身沒有特別，也沒有什麽新賣點。因為做地主，特別是做多單位Apartment的地主，就跟其它商業一樣，隨時可以看到經營失敗的（虧損的）案例。在市場好壞時期都一樣有失敗的，有成功的。可以說市場好時失敗的比例少點，因為做不下去容易有人接手，就算虧損可能也不多。這裏麵的經營是包括出租管理、融資、資金運用和管理、風險意識和應付財務和責任風險的準備等等。

下麵跟諸位童鞋分享一下俺讀過的美國地產牛人Donald Trump經營的一個“問題”商業樓的故事。

紐約曼哈頓華爾街40號建於1920年代。當時曾經是世界最高的樓，並且很長時間都是紐約的地標。但到了Donald Trump入主前的1994年，該樓已經差不多是一棟“鬼樓”了，空置率達70%。之前經曆了幾次銀行Foreclosure拍賣，換了幾個業主，都是雄心勃勃地來，搞不定而灰溜溜地逃。Donald Trump買入前的最後一個業主是來自香港的Kinson Group。他們在裝修上花了幾百萬未能完成而放棄。最後以一百萬美元的價格將該大廈（隻是Building，不包括地。地屬於德國的一個家族）賣給Donald Trump。該大廈有麵積一百萬平方英尺，所以等於是每平方英尺$1。其後Donald Trump投入約4千萬美元裝修。裝修好後以平均每平方英尺$24的價格出租。現時該大樓價值已經超過4億美元。那就是赫赫有名的Trump Building。

這個故事想說明的道理是，建築物還是同樣的建築物，但是不同的人去經營就會有不同的結果。 

其實，物業本身的問題大多數情況下是人的問題，物業導致的虧損說到底就是人的經營和管理導致的虧損。市場隻是好做不好做的因素之一，甚至不是唯一因素。這就是“房產經營”。其關鍵在於如何“經營”。 

無論是兄弟倆的類似故事還是Donald Trump的類似故事，以前有、現在有、將來也會有。市場壞的時候有、市場一般的時候有、市場好的時候也有。

行文至此，我的耳邊突然響起一首以前很熟悉的歌（忘記了歌名，哪位網友知道的請提示。先謝。）：天喲，還是那個天喲；地喲，還是那個地喲……。是的，我們知道同一個地塊，曆經變更的是業主，成敗都可能在此上演。“城頭變幻大王旗”，天不變，地不變，變的隻是人。

（注：本文為如山原創，轉載請與作者聯係）

歡迎參考我的文章：《使用財務杠杆的風險分析》http://blog.wenxuecity.com/blogview.php?date=200907&postID=3657