4， WHO? 想買房，要找誰？

想買房，就要立刻著手做兩件事：一是了解市場，二是找地產經紀，這是互相關聯的兩件事。了解市場不能全依賴經紀，但有了經紀才能更快更深入地了解市場。平常在本地買房的經紀好找，可是奧蘭多遠在千裏之外，又素無瓜葛，這地產經紀該怎麽找呢？而且實地考察沒幾天，要速戰速決，等到了當地再聯係經紀就晚了，應該在出發前幾天就聯係好，要來資料，在家就開始做功課。

辦法無非是網上搜索、媒體廣告和朋友推薦這幾條。我很難歸納出哪種方法更好，就說說我的個體經驗吧。

（一個公寓小區裏，風景如畫。）

在文學城的投資理財壇考古，能看到去年有一網友，介紹奧蘭多房地產情況，他似乎原來在美國東部，自稱是在 09 年考察了全美各地的房市後，奧蘭多最具投資價值，就戰略轉移過來了。他不光是自己買房，而且考取了佛州的地產經紀執照，兼做買賣和出租管理。我選奧蘭多就受了他的影響，人家是有考察比較後的選擇呀。可惜他不經常上文學城，我出發前給他發的信未見答複。

通過另一網友的介紹，我接觸了一位西人經紀，感覺人很聰明，也十分專業，效率很高。但也正因為太專業了，所以她隻管買賣，不涉管理，僅答應以後可以介紹專業管理公司。比如在看房時問她可以租多少錢，她說要查 MLS 係統中的記錄才說得準。這答複不能說不專業，但可以說不熟悉。對我們這樣的遠途投資者，管理是一個大問題，還是希望能與買賣合並考慮，兼顧起來。

於是發現了一個在奧蘭多找經紀的與眾不同之處：要找連買賣帶管理都包攬的，才是外地投資者的上選。上篇的跟貼裏有網友提示要先找好管理公司，實地看過才知道其實可以合二為一。因這個城市出租房多的特殊性，很多地產公司都兼做管理，從比例上比別的城市多得多。我又接觸了兩個華人經紀，都是如此，但有人是限量，隻管通過自己買的；有人則多多益善，敞開管理之門。

（一個公寓小區裏的公共會館club house。）

與朋友一起，跟著他聯係的華人經紀跑了幾天，親眼見到這經紀十分熱情，事事親為，多頭管理，馬不停蹄。其熱情待客遠超過了專業要求，在不必要的方麵用力太過，但在專業範圍內的作 offer 、與賣方溝通摸底方麵卻不夠給力。我們出了 offer 但沒有拿到，就輸在不熟悉規則，不知己知彼上。在我們最缺乏的方麵這經紀沒幫上忙，所以隻好轉投他人。

於是又聯係了另一位華人經紀，也是自己的公司，自己做 broker ，但是比前一家規模大一點，人員有分工。我覺得這位更加精明幹練，反應迅速，至今合作愉快。

在華洋經紀之間有文化差別，在不同個體之間也有性格差別，我這次的感覺太明顯了。西人經紀基本上生意就是生意，客戶就是客戶，心裏的界限很清楚，在專業方麵做好，但私人關係絕不涉及。在奧蘭多，西人女經紀不讓上她的車，到點不提吃飯，也不提自家的事。而華人女經紀主動要求上我們的車，哪怕很擠；主動請我們吃飯，甚至主動帶到自己家裏，展示一番。但作為客戶，你更喜歡、更接受哪一種類型呢？反正我需要的不是過分親密，我更重視的是專業服務和效率。作為華人愛講人情，或許把二者結合，各有取舍為好。

（這個獨立屋是銀行所有，價格不到20萬。）

除了買方經紀和房產管理之外，買房中還要間接與賣方打交道。奧蘭多的房產賣方與別地不同，那就是市場上有一半左右的房是 foreclosure ，就是銀行收回後在賣；還有 1/4 左右雖是原主在賣，卻是價低於債的 short sale ，就是談成了也還必須要等待原貸款銀行的批準。就是說，這 3/4 的房子都不是與自然人打交道，而是要聽命於銀行。這裏就存在一個買賣關係上的不平等，小個體與大銀行，明明是我出錢買，卻似被施舍恩賜一般。還有銀行的規矩一般很僵硬，說不行就不行，沒有討價還價的餘地。我原來不明白，為什麽沒有競爭也要全價甚至加價才能買到？後來才知道是銀行的定價已經很低，他們沒有權力再降，他們也不怕一時賣不出去。這決定了買主出價時，不能按一般常識砍價。

 

（一個銀行賣房裏的廚房。）

還有第三個角色，卻還是銀行，這裏我說的是買方的貸款銀行，如果你不能夠或不願意付全款的話。在看好房出 offer 的時候，賣方銀行都要求買方有資金證明，或者證明自己有錢，或者是買方銀行的預先批準貸款額度信。這對於美國的買主，不是什麽問題，對我們加拿大來的外國人，就是個問題了，當地銀行不貸款。好在加拿大的皇家銀行（ RBC ）和 TD 銀行在美國開設了分行，可能主要分布在加州和佛州，都是加人南渡避寒集中的地區，為人民服務。這兩個銀行願意借錢給加人，可以連通你在加拿大的信用記錄，與美國公民同等待遇，貸款達 75% 。按我的經驗比較兩邊，就是處理得太慢。加拿大的房屋抵押貸款一般可以在 24 小時之內決定批準，在美國卻要等三個星期。還有 10 萬以下不可以借 mortgage ，不夠處理的麻煩和成本，要借隻能借 loan ，利息高達約 7% 。看來“白菜房”也有其壞處，不好借錢。你要想利用杠杆，借錢生錢，就隻能買十幾二十萬的獨立屋了。這涉及了另一個話題，以後再談。