一、房子的地理位置:1. 房子位於哪一類小區?在這兒,小區分為四類:A,B, C, 和D區。關於房子如何分區,請參閱我以前所寫的文章。 簡單地說: A 區有最新的房子,著名的餐館,很好的公立學校(8-10分),有錢人較多,房產較貴。這是你和你的家庭願意在此定居的地方。 B區的房子較A區要老,學校在5-8分。這是中產階層所住的區域。同時,也有可能吸引一批藍領工人。房價中等偏上。這是你的家庭可以在此居住的區域。
C區是低於城市平均房價的區域,房子整體來說都比較舊 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救濟的, 或者是低收入的人。 在這些區,你可能發現一些換現金,典當行等商店。 這是在緊急情況下你和你的家庭能夠將就著住的區域。
D區是不安全的區域 (war zone). 是你一個人不願意獨行的區域。這是一個即便在你無家可歸的情況下,你寧可去camping, 也不願意在此居住的地方。
我的原則:D區的房子絕對不能買。
如何確定: 通過 查https://www.trulia.com/, 輸入地址, 查crime level , 學校的情況, 通過查MLS數據庫中Realist 的信息,確定人口增長情況,小區周圍的平均房價, 平均建房年齡,有多少是業主自住房,有多少白領和藍領。
2. 房子是否麵臨主街。查google map確定。臨街的房子不買。 3. 房子是否位於水淹區.查flood map. 水淹區的房子不考慮,除非是抬高的。 4. 鄰居怎麽樣?比如說,是否是緊挨著加油站的房子,高壓電站旁邊的房子,鐵路邊的房子。或者說,你的鄰居,均是被拋棄的小黑屋,雜草叢生。鄰居不合適的房子不買。 二、房子本身1. 是否是至少是三房兩衛的單家庭住房(別墅, single family house)。少於三房兩衛的不買。 2. 房子大小必須在1200-2400 SQ 之間, 最好是在1500 SQ以上。 少於1200SQ的不買。 3. 主臥室大小必須在12*12 sq foot 以上,能放一張king size的床。 少於該大小的不買。 4. 結構是否合理?結構很不合理的不買。 5. 房子高度高度至少八英尺。尤其是主臥室和客廳的高度,絕對不能太矮了。 少於8英尺的不買。 6. 車庫的標準是否跟鄰居類似?小於鄰居標準的不買。 7. 在小區中,該房子是太貴還是便宜。不買小區中高於70%以上的價位的房子。 三、確定該房子是否值得fix-flip詳細請見以前尋找farm area的文章 1. 距離家有多遠房子需要在離家距離1小時之內。 2. 過去一年,該區是賣掉的房子多,還是withdraw或者expire的房子多?在MLS中,輸入zip code, 改房子類型為single family house, a) 確定該區過去一年withdraw 或者expire 的房子數量, b) 確定該區過去一年賣掉的房子的數量。 c) 進行比較。 如果是withdraw 或者expire的多,這個區就不要考慮fix-flip了。換個區做吧。 3. 這個區域的庫存是否小於12個月,最好是小於6個月。a) 在數據庫裏, 輸入zip code, 改房子為single family house. b) 確定現在在市場上該區域在賣的房子數量 (active),比如說40個。 c )確定在過去的30天,在該區域賣掉的房子數量,比如說10個。 d) 用在賣房子的數量(40)除以30天賣掉房子的數量(10), 得出庫存時間(4個月) 如果庫存時間小於6個月,那麽該區域可以考慮。如果大於12個月,不予考慮。 我們常做的區域:庫存為3-4個月。 今天看的區域的庫存明顯地比我們常做的區域高啊。不過還可以接受。C區的庫存是有點高了。 4. 在1個mile的距離內,能否找到三個類似的賣掉的房子嗎?要求:房子類型相似,麵積在20%上下。 5. 這個區精裝修的房子平均是多長時間賣掉的?這個數字最好小於3. 四、確定裝修後能賣多少錢在MLS中,找到comparison的房子 (excellent condition or very good condition),確定該房翻新後能賣多少錢。 五、確定翻修需要多少錢通過看房子時候填寫的翻修記錄表,確定所需的翻修價錢。 六、根據70%法則,計算出最高能給出的offer.總結:1. 用合適的價格買對的房子,是投資成功的關鍵。 2. 無論麵對什麽樣的房子,希望你能冷靜對待。不要感情用事。 3. 用購房核查清單,能有效地避免買進不合適房子的可能性。 希望你在買每一個房子之前,都能用這個清單,把要offer的房子裏裏外外地過一遍。 這個清單也是拋磚引玉,希望大家多提寶貴意見。
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