周文龍 報道
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隨著政府的房地產降溫措施持續發揮作用，以及本地私宅項目供應量可能激增的情況下，本地房地產市場將變得更加謹慎，華僑投資研究公司預測明年本地大眾私宅價格可能下跌高達15％
華僑投資研究公司昨天針對本地房地產走勢發表分析報告，預測明年大眾私宅項目價格將下跌5％至15％，高檔私宅項目價格則下跌高達10％。
報告指出，自政府在6月底推出了房貸總償債比率（TDSR）後，影響了許多買家的負擔能力，特別是那些仍持有房貸的買家。這導致了今年首九個月一手市場的售出私宅單位同比下跌三成，報1萬2500個。
報告也指出，盡管市區重建局的私宅價格指數今年首九個月來上揚了2％，顯示私宅價格增長，但市場情緒在多項降溫措施以及房貸總償債比率的影響下，已趨向謹慎。其中，指數顯示今年的平均季度價格漲幅為0.7％，與過去10年的1.7％平均季度漲幅相比，明顯低了不少。
另外，市場在9月份隻有1219個單位售出，比去年同期減少了53％，反映了私宅銷售下行趨勢。截至9月底，本地新推出與未出售的私宅單位共有6275個，也比去年底多出了21.3％或1098個。
華僑投資研究公司分析師李國祥表示，本地私宅價格指數上揚，主要是受到大眾私宅市場的漲勢影響。在過去四個季度中，大眾私宅市場（OCR）非有地私 宅價格的平均季度增幅為2.8％，反觀中檔私宅市場（RCR）和高檔私宅市場（CCR）的私宅價格，則分別下跌了0.1％和0.2％。
他也提醒說，未來幾年本地私宅市場可能出現供多於求的情形，導致房地產業出現強大阻力。
根據報告預測，如果包括政府組屋、私人組屋（DBSS）和執行共管公寓（EC）在內，2014年、2015年和2016年竣工的住宅單位將分別達到5萬、4萬9700和7萬3600個。
李國祥說：“以人口白皮書要在2020年達到600萬人口的目標計算，我們估計新加坡從2014年至2020年的每年平均人口增長為8萬6000 人，或相當於每年平均增加2萬9000戶家庭住宅。以此來看，供應與需求量有著極大差距，反映出未來私宅市場可能出現供應量過高的情況。”
盡管如此，李國祥強調，接下來幾年的私宅市場價格雖會下跌，但跌幅不至於超過20％，進而導致本地私宅市場全麵崩盤的嚴重局麵。這主要是因為私宅業主和發展商都沒因疲弱市場而紛紛將私宅賤賣（fire sale）。
“更重要的是，我們相信目前私宅銷售數據，指向了高彈性的價格需求。換言之，當私宅價格顯著下跌時，許多潛在買家就會進入市場購買。”
他舉例說，凱德集團(Capitaland）今年首季推出花拉路的麗敦豪邸（D’Leedon）公寓項目時，給予買家達15%折扣，結果買家反應熱烈，截至9月底該項目的1715個單位隻賣剩543個。
同樣地，盡管麵對房貸管製框架的影響，由華業集團（UOL）與新加坡置地（SingLand）聯手發展的Thomson Three，以及凱德集團與三菱地產亞洲公司（Mitsubishi Estate Asia）合作發展的Sky Vue，因私宅尺價明顯低於發展商原先設定的尺價，使到這兩個私宅項目在正式推出時都獲得了市場不錯的反應。
有鑒於此，李國祥對本地房地產上市公司給予“中立”評級。他也較看好市值高、資產負債表維持良好狀態，以及采取多元化投資策略，在不同地區房地產市場發展項目的大型房地產公司。當中，他建議買入凱德集團和吉寶置業（Keppel Land）。
