05-11-12:香港商業地產泡沫可能進一步膨脹
文章來源: insight7772012-12-13 01:31:20
英國《金融時報》 保羅•J•戴維斯 香港報道

2012年11月05日
 
香港政府對住宅房地產投機行為的打擊正加劇人們的擔心:流入香港的熱錢將推動該市商業房地產市場的泡沫進一步膨脹。

分析師們表示,寫字樓和零售店麵的租金收益率已經處於創紀錄低位,而租金處於全球最高水平,投資者日趨將注意力投向較小型的寫字樓,甚至停車位,在某些區,此類資產的價格已上漲一倍多。

香港在這方麵並非獨一無二,新加坡的商業和工業房地產價格也觸及創紀錄高位。

“政府正試圖采取一些措施來遏製住宅房地產價格通脹,但在大量資金湧入香港的大背景下,這非常困難,”瑞信(Credit Suisse)分析師梁啟棠(Cusson Leung)表示。“我們相信,大部分投資需求將從住宅市場轉向商業房地產市場。”

過去兩周期間,香港政府已5次幹預外匯市場,以求壓低港幣匯率,目前港幣匯率盯住美元,1美元兌7.80港元,浮動區間被限定在7.75至7.85港元。港府還針對住宅房地產的非本地和投機買家出台15%的特別印花稅。

香港行政長官梁振英(CY Leung)上周對記者們表示,鑒於資金也在流向商店、商用物業和停車場,政府的不幹預政策已經過時。

因擔心香港銀行體係麵臨的風險,香港金融管理局(HKMA)已實施其它一些技術性更強的措施來給住宅和商業房地產市場降溫。

但這些措施迄今收效甚微,根據瑞信的數據,寫字樓租金收益率已降至3%,零售麵積租金收益率已降至近2.5%。在截至2009年年中的5年期間,租金收益率平均達到4.5%至5%。

可是,中國農業銀行(AgBank)今夏斥資49億港元(合6.32億美元)買下一棟28層新建裝飾藝術風格大樓,此舉顯示,在單一業主的大型建築物市場領域,收益率的壓力相對比較小。

據麥格理環球房地產投資顧問(MGPA)亞洲行政總裁約翰•桑德斯(John Saunders)介紹,香港寫字樓的月租金仍處在每平方英尺150港元的創紀錄水平,這個租金水平已保持一段時期了。

在香港的世邦魏理仕(CBRE)研究部負責人範偉年(Ed Farrelly)表示,除了熱錢問題外,香港還承受著缺乏供應之苦。他表示,打擊境外人士購置住宅房地產的措施,肯定會推動資金流向商業房地產,主要是較小的單層寫字樓市場。

但他警告說,出台針對境外投資商業房地產的印花稅將是一個巨大錯誤:“那將向企業和投資者發出完全錯誤的信息,即他們應當尋求到其它地方去投資。”

譯者/和風