新加坡豪宅的起起落落
文章來源: insight7772012-10-20 08:53:10
2012年10月19日

 

乘坐馬克百德住宅大樓(The Marq)的電梯而上時,撲鼻而來的就是一股皮革味,電梯內壁都用高檔黑牛皮裝裱。馬克百德是毗臨新加坡烏節路(Orchard Road)的一幢灰顏色的漂亮住宅高樓。

內心第一感覺就是這並非簡單的高端住宅,相反卻似把獨一無二的設計推向了極致的境地。

在該樓盤其中一幢“標誌性塔樓”中,開發商鍾世平(Simon Cheong)把其中一套住房改造成了“私人酒店公寓”,室內裝修使用的是法國奢侈品公司愛馬仕(Hermès)的各式家具,他把這套公寓留作自己名下的SC環球公司(SC Global)自用。

室內裝修使用的全是愛馬仕家具、壁紙、地毯以及皮革定製裝飾用品,這個想法“因應了傳統法式室內裝飾的精髓”,愛馬仕家裝部愛馬仕之家(Hermès Maison)總經理伊蓮•迪布呂勒(Hélène Dubrule)如是說。

鍾世平以前曾是花旗銀行(Citi)的銀行家,如今是新加坡首屈一指的富豪。他在新加坡以獨辟蹊徑的方式開發房地產著稱。把時尚品牌愛馬仕與實際工作效率(往往與高樓林立的新加坡聯係在一起)結合在一起,頗費了一番心血。

在一樓,建有寬敞的庭院,SC 環球公司的藝術藏品中的雕塑點綴其間,其中就包括哥倫比亞藝術家費爾南多•博特羅(Fernando Botero)的曲線銅馬塑像。

很少有開發商願意用如此珍貴的空間來擺放這些藝術品,原因是擁有520萬人口的新加坡是個城市國家,以人滿為患,而且地價高得驚人。如此我行我素地建造獨一無二的住宅項目在目前這個節骨眼,實屬驚人之舉,因為新加坡一直在強勢推行樓市降溫政策。2009年以來,該國樓市出現了投機性泡沫。今年七月,一幢麵積6232平方英尺的公寓房售價為4040萬新元(約合1530萬美元),但在馬克百德的全部66套公寓房中,仍有一多半還未售出。

去年12月,針對所有外國買家,新加坡政府在現有3%印花稅的基礎上,突然推出再額外征收10%買家印花稅的措施。這一招立竿見影。中國大陸投資客(中介說是此次樓市泡沫的主力軍)的購房熱情驟減,該國豪宅價格下跌了約10%。

外國買家的選擇範圍僅限於全島約20萬套庫存單元房與公寓房,它們密布於新加坡市中心諸多“摩肩接踵”的摩天樓中。

而遊客們看到的其它多數顏色單調的高層住宅樓均由新加坡建屋發展局(Housing Development Board)所興建,這些房屋都得到了政府的資助。

分體式、半分體式以及帶陽台的套房(即所謂的擁有土地所有權的房產)也掛牌銷售,但銷售對象僅限於新加坡公民或者用房地產的行話屬於政府批準的外國人,外國人如何才能獲得購房資格卻不得而知。從技術層麵說,買家可向法務部(the ministry of law)所屬土地管理局(Singapore Land Authority)旗下的土地交易所申請購房資格。

事實上,申請的進展程度“取決於諸多因素,如買家的身份(比方說是一位私人銀行家)。真實情況則語焉不詳,”一位房產中介這樣說道。實質情況是不易申請到。

此外,新加坡大部分房屋屬於租賃性質,租期通常為99年。個人擁有全產權的房產十分罕見。據第一太平戴維斯(Savills)估計,去年三季度,外國買家購買私宅達到頂峰,占全部房產交易量的31%;今年第一季度這個比例跌至20%,主要“歸因”於新印花稅的征收。

但今年出現了小幅回彈的跡象。第一太平戴維斯的數據表明:今年七月,外國買家在新加坡的購房比例攀升至21%,而八月份,該比例又升至約24%。

多數外國買家是印尼人、馬來西亞人以及印度人——這三路購房客,再加上中國大陸買家,很長時間一直是外國置業者的主力軍。其他購房者則是俄羅斯人以及一部分西歐人。

“交易量很低,但這並不出乎預料,原因是各路買家都在觀望,想看看征收新印花稅的影響力到底有多大,如今市場已經塵埃落定,精明的投資者開始重回市場,” 第一太平戴維斯東南亞市場部行政總裁克裏斯托弗•馬裏奧特(Christopher Marriott)如是說。

即便新加坡樓市因政府調控措施以及遭到全球經濟寒流衝擊,但它似乎自身具有抵禦房價大幅下挫的保護能力。

外國買家始終青睞新加坡的原因之一就是其穩定的政局、超低的犯罪率以及作為亞洲金融中心的地位越發突出。尤其是印尼人,他們一如既往喜歡到新加坡置業,他們早在上世紀70年代就開始投資裏巴巴利(River Valley Area)的樓市。

城市國家新加坡的新舉措就是建設財富管理中心——希望在資產管理方麵與全球領頭羊瑞士一爭高下——,此舉對各路富豪又產生了很大的吸引力。新加坡雲集了眾多治療疑難雜症的世界一流醫院,從而也吸引了大量的“醫療遊客”(尤其是印尼人)。

在新型公私合營組織Singapore River One的領導下,新加坡河正在發生著滄桑巨變。新加坡河流經浮爾頓酒店(Fullerton Hotel)等地標性建築,它在英國殖民統治時期,曾是氣勢恢弘的郵政大樓。Singapore River One由芝加哥前市政規劃師泰倫•塔濱(Tyrone Tabing)領銜,他說目標之一就是處理好沿河餐館及酒吧老板如何招攬顧客的問題。

該項目還計劃通過合並人行道,把沿河三處著名旅遊景點——駁船碼頭(Boat Quay)、克拉克碼頭(Clarke Quay)以及羅拔申碼頭(Robertson Quay)——一一連接起來。此舉還能讓羅拔申碼頭約1萬名居民從中受益,那裏是許多市中心商業區上班一族居住的地方,塔濱說:“我們打算對沿河餐館與酒吧略作調整”。

新加坡的軟實力(即藝術、音樂以及餐飲)經過10年的長足發展,同樣維係著這個城市國家居高不下的樓市價格。

不久前,當代藝術展在修葺一新的“吉門營房”(Gillman Barracks)開幕,新加坡希望籍此打造亞洲當代藝術中心。吉門營房的曆史最遠可以追溯至1935年,它曾是英軍的軍營,第二次世界大戰期間抗擊日本侵略軍的幾場最慘烈戰鬥就發生於此。

吉門營房目前有來自10個國家的13家畫廊,明年下半年全部投入運營時,屆時會有更多畫廊進駐。其中一家重量級畫廊就是泰戈爾畫廊(Sundaram Tagore Gallery),它選擇在新加坡開設畫廊,這是繼貝弗利山莊(Beverly Hills)、紐約以及香港後,該畫廊在全球開設的第四家畫廊。

另一支撐新加坡房價的因素是用於可供樓市開發的土地越來越少。雖說過去兩年大幅增加土地供應是個不爭的事實,但開發商不願降價,不是捂著庫存商品房惜售,就是把它們轉租出去。

據第一太平戴維斯統計:實際上,過去一年有多達4000套高端住房完工,占到豪宅(所謂沒有土地產權)庫存總量的大約7%,但仍有16%的豪宅沒有售出。

馬裏奧特指出:新加坡開發商比西方同行的杠杆率要小得多,從而使自己擁有“異乎尋常的掌控能力”。這或許可以解釋為何鍾世平能夠不緊不慢地用自己的方式裝修馬克百德住宅樓。

已經完工、但多數單元房還未售出的樓盤比比皆是,其中就有位於南海岸吉寶灣(Keppel Bay)規模宏大的Reflections住宅區、位於烏節經禧圈(Cairnhill Circle)的Hilltops住宅區以及麗思卡爾頓公寓(The Ritz-Carlton Residences)。

萊坊(Knight Frank)說開發商為了脫手名下的單元房,推出了10%-15%的購房優惠,以抵消收取額外印花稅所造成的不利影響。萊坊研究部主管Png Poh Soon說:“買家很可能把額外征收的印花稅率視為規範,並認可這是交易成本的一部分。”

投機客快速搶購。在馬克百德住宅區對麵的Paterson Suites豪宅區, 19套房子今年以每平方英尺2619新元(約1315英鎊)的價格成交,比2007年的房價最高峰時下跌了15%。附近Orchard View住宅區的12套房也以每平方英尺2604新元的價格易手。

Png Poh Soon坦承高端住宅市場目前“仍然疲軟”。萊坊稱,今年第二季度,開發商共售出了403套位於新加坡最黃金地段的房子,但大大低於2009年第一季度的銷售量(當時全季售出了1386套住房),距離2009年至去年上半年每季平均500套的銷售量也還有相當差距。

但房屋中介相信,新加坡元緩慢升值,也會給當前的房價以一定支撐。“長線投資者仍有一定的需求量,一個主要推動力仍是新加坡作為金融中心的地位,” Png Poh Soon說。

然而,房價要達到去年的峰值,仍是可欲不可求,當時某歐洲買家曾以每平方英尺6842美元的離譜價格買下了馬克百德的一套豪宅(總共21套),盡管該套豪宅還以一座向樓外伸展的15米長泳池作為賣點。

的確,要吸引腰纏萬貫買家的眼球(還有其錢包),就得把大樓設計成那種變化莫測的模樣。富豪們喜歡來回變換豪宅。上個月,開發商高鴻置地(KOP Properties)公然開始把目光瞄向擁有“豪車”的新加坡富豪(而且人數越來越多)。

高鴻置地向市場推銷位於烏節路附近的某高端住宅區,它可以讓業主把車停到毗臨客廳的空中車庫中。把自己的瑪莎拉蒂(Maserati)與蘭博基尼(Lamborghini)開進地下室後,觸摸一下生物識別墊,愛車就會快速自動停靠至設定的樓層。

“這給人一種博物館陳列室的感覺,” 高鴻置地行政總裁陳莞君(Leny Suparman)說。

看來在新加坡,嚐試無極限。

傑裏米•格蘭特是《金融時報》亞太區專門報道公司事務的記者